- این تخلیه فقط برای محل کسب یا پیشه یا تجارتِ مشمول قانون ۱۳۵۶ و فقط پس از انقضای مدت اجاره ممکن است (مادهٔ ۱۵).
- بدون ارائهٔ پروانهٔ ساختمانی یا گواهی شهرداری، خواسته پذیرفته نمیشود؛ شهرداری هم مکلف به صدور آن است (بند ۱ مادهٔ ۱۵).
- دادگاه ضمن حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت هم حکم میدهد و مهلت تخلیه از تاریخ پرداخت یا تودیع آن آغاز میشود (مواد ۱۵، ۲۷ و ۲۸).
چه زمانی به این دادخواست نیاز دارید؟
- بنای قدیمی مغازهها و قصد ساخت مجتمع تازهمالک یک بنای قدیمی با چند باب مغازه است و پروانهٔ تخریب و نوسازی گرفته است. برای هر واحد استیجاری باید جداگانه حکم تخلیه بگیرد و مهلت شروع ساخت از تاریخ تخلیهٔ آخرین قسمت شمرده میشود (تبصرهٔ مادهٔ ۱۶).
- ملک تجاری در طرح بازآفرینی یا بافت فرسودهشهرداری برای پلاک شما پروانهٔ تخریب و نوسازی صادر کرده و مستأجر با وجود پایان مدت اجاره تخلیه نمیکند. همین پروانه، سنگبنای دلیل شما در دادگاه است.
- مالک جدیدی که ملک را برای ساخت خریده استملک تجاری با مستأجرِ دارای حق کسب و پیشه خریداری شده و خریدار قصد ساخت دارد. او قائممقام موجر است و میتواند همین دعوا را طرح کند، اما تکلیف پرداخت حق کسب و پیشه هم به او منتقل میشود.
- پروانه هنوز صادر نشده استاگر هنوز پروانه یا گواهی شهرداری ندارید، دادخواست زودهنگام است. شهرداری در صورت مراجعهٔ مالک و با رعایت مقررات، مکلف به صدور پروانه یا گواهی مورد نظر است؛ ابتدا آن را بگیرید و بعد دادخواست بدهید.
- اجارهٔ محل کسب پس از سال ۱۳۷۶اگر رابطهٔ اجاره بعد از قانون سال ۱۳۷۶ شکل گرفته باشد، مسیر شما این دعوا نیست؛ تخلیه پس از پایان مدت با درخواست دستور تخلیه انجام میشود و بحث سرقفلی جای حق کسب و پیشه را میگیرد.
تخلیه برای تجدید بنا چیست و به چه اجارههایی مربوط میشود؟
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ برای محلهای کسب و پیشه و تجارت یک تعادل خاص برقرار کرده است: مستأجر با پایان مدت اجاره بیرون نمیرود و رابطهٔ استیجاری ادامه مییابد، اما مالک در چند مورد محدود میتواند تخلیه بخواهد. یکی از این موارد، تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید است که در بند ۱ مادهٔ ۱۵ آمده و مشروط شده به اینکه «پروانهٔ ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود». همان بند شهرداریها را نیز مکلف کرده در صورت مراجعهٔ مالک و با رعایت مقررات، پروانه یا گواهی مورد نظر را صادر و به او تسلیم کنند.
دو قید در صدر مادهٔ ۱۵ هست که نباید از قلم بیفتد. نخست اینکه این موارد «علاوه بر موارد مذکور در مادهٔ قبل» است؛ یعنی جدا از تخلفات مستأجر موضوع مادهٔ ۱۴. دوم اینکه درخواست تخلیه بر این مبانی فقط «پس از انقضاء مدت اجاره» جایز است. تا وقتی مدت اجاره باقی است، هر چقدر هم پروانه در دست داشته باشید، این دعوا زودهنگام است.
قید سوم را خودِ مادهٔ ۱۵ در انتها میآورد: در موارد سهگانهٔ آن — احداث ساختمان جدید، احتیاج شخصی موجر برای کسب، و تخصیص محل به سکونت خود یا نزدیکان — دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد. پس این دعوا هیچگاه یک تخلیهٔ ساده نیست؛ یک تخلیهٔ همراه با پرداخت است.
دامنهٔ شمول را هم روشن کنید: قانون ۱۳۵۶ محلی را در بر میگیرد که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شده و تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر عنوان اجاره داشته باشد، خواه سند رسمی باشد خواه عادی (مادهٔ ۱). مادهٔ ۲ همان قانون چند دسته را بیرون گذاشته است — از جمله تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا رهنی، اراضی مزروعی و باغهایی که منظور اصلی از اجاره بهرهبرداری از محصول آنهاست، و واحدهای مسکونی واگذارشده پس از اجرای همان قانون. در مقابل، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ تصریح کرده اماکنی که پیش از تصویب آن به اجاره داده شدهاند از شمول آن مستثنا و مشمول مقررات حاکم بر خودشان هستند (مادهٔ ۱۱). بنابراین تاریخ شروع رابطهٔ استیجاری، اولین چیزی است که وکیل بررسی میکند.
شرایط پذیرش دعوا و مرجعی که باید در آن ثبت شود
برای اینکه حکم تخلیه بر این مبنا صادر شود، این حلقهها باید کامل باشد:
- محل، کسب یا پیشه یا تجارت باشد: مادهٔ ۱۵ صراحتاً از «محل کسب یا پیشه یا تجارت» سخن گفته است. برای محل سکنی، موارد تخلیه در مادهٔ ۱۴ آمده و بند تجدید بنا در میان آنها نیست؛ نزدیکترین بند برای مسکن، «در معرض خرابی بودن و قابل تعمیر نبودن» است (بند ۵ مادهٔ ۱۴) که ماهیت دیگری دارد.
- مدت اجاره منقضی شده باشد: صدر مادهٔ ۱۵ این را شرط کرده است.
- پروانهٔ ساختمانی یا گواهی شهرداری ارائه شود: این مدرک، رکن اثباتی دعواست و باید به نام مالک و برای همان پلاک ثبتی باشد. ادعای شفاهی قصد نوسازی جای آن را نمیگیرد.
- خواهان، موجر یا قائممقام قانونی او باشد: خریدار ملک نیز قائممقام است، اما تعهد پرداخت حق کسب و پیشه هم با او خواهد بود.
مرجع صالح. دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول در دادگاهی اقامه میشود که ملک در حوزهٔ آن واقع است، حتی اگر خوانده جای دیگری ساکن باشد (مادهٔ ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی). دربارهٔ اینکه پرونده به دادگاه صلح میرود یا به دادگاه عمومی حقوقی، قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ پاسخ روشنی دارد: بند ۴ مادهٔ ۱۲ «دعاوی و درخواستهای مربوط به تخلیهٔ عین مستأجره و تعدیل اجارهبها» را در صلاحیت دادگاه صلح گذاشته، اما «بجز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت». چون در تخلیهٔ ناشی از تجدید بنا حکم به پرداخت حق کسب و پیشه جزء لاینفک رأی است، پرونده در همان استثنا قرار میگیرد و باید در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ثبت شود.
حق کسب یا پیشه یا تجارت چگونه تعیین و پرداخت میشود؟
در این دعوا، حق کسب و پیشه یک خواستهٔ جداگانه از سوی مستأجر نیست؛ خودِ قانون دادگاه را مکلف کرده ضمن حکم تخلیه به آن هم حکم بدهد (ذیل مادهٔ ۱۵). یعنی حتی اگر مستأجر چیزی نخواهد، دادگاه باید تکلیفش را روشن کند.
میزان آن با کارشناسی تعیین میشود. مادهٔ ۱۸ میگوید میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت بر مبنای اصول و ضوابطی تعیین میگردد که آییننامهٔ آن به تصویب مراجع مقرر در همان ماده میرسد، و مادهٔ ۲۹ پیشبینی کرده که کارشناسان رسمی برای اجرای این قانون به دادگاهها معرفی شوند. در عمل، کارشناس رسمی دادگستری با در نظر گرفتن موقعیت محل، سابقهٔ فعالیت، نوع شغل و رونق کسب، رقم را برآورد میکند و هر یک از طرفین میتواند به نظر او اعتراض و درخواست هیئت کارشناسی کند.
پرداخت، شرط عملی اجراست. طبق تبصرهٔ ۱ مادهٔ ۲۷، وقتی حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر میشود، مهلتهای تخلیه از تاریخ تودیع یا پرداخت آن وجه شروع میشود؛ نه از تاریخ ابلاغ حکم. و مادهٔ ۲۸ تکلیف سنگینتری برای موجر گذاشته است: باید ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینشده را در صندوق دادگستری تودیع کند یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهد، وگرنه حکم ملغیالاثر خواهد بود، مگر آنکه طرفین بر مدت بیشتری توافق کرده باشند.
یک مهلت دیگر هم در همان مادهٔ ۲۸ آمده که فراموش کردنش گران تمام میشود: در سایر موارد، اگر موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجراییه نکند، حکم صادرشده ملغیالاثر است، مگر برای تأخیر تخلیه توافقی میان موجر و مستأجر شده باشد.
هزینههای این پرونده
در این دعوا با چند قلم هزینهٔ متفاوت روبهرو هستید و بهتر است پیش از شروع، همه را کنار هم ببینید:
- هزینهٔ دادرسی: هزینهٔ برگهایی که به دادگاه تقدیم میشود و هزینهٔ قرارها و احکام (مادهٔ ۵۰۲ قانون آیین دادرسی مدنی) طبق تعرفهٔ سالانه محاسبه و بهصورت ابطال تمبر یا واریز به حساب خزانه پرداخت میشود (مادهٔ ۵۰۳). دعوای تخلیه در این پرونده خواستهٔ غیرمالی محسوب میشود و هزینهٔ آن به ارزش ملک گره نخورده است.
- دستمزد کارشناسی: برآورد حق کسب و پیشه بدون کارشناس رسمی ممکن نیست و دستمزد او را در ابتدا متقاضیِ کارشناسی میپردازد. اعتراض به نظر کارشناس و ارجاع به هیئت، این قلم را تکرار میکند.
- خودِ حق کسب یا پیشه یا تجارت: سنگینترین بار مالی پرونده است و بر عهدهٔ موجر قرار میگیرد. رقم آن قانوناً ثابت نیست و با نظر کارشناس تعیین میشود، پس پیش از طرح دعوا برای آن نقدینگی در نظر بگیرید؛ نداشتن آن در مهلت سهماههٔ مادهٔ ۲۸ یعنی از دست رفتن حکمی که برایش سالها وقت گذاشتهاید.
- حقالوکاله و تمبر وکالتنامه: اگر برای طرح دعوا وکیل بگیرید، تمبر وکالتنامه طبق تعرفه ابطال میشود. این قلم را با دستمزد نوشتن دادخواست یکی نگیرید؛ آن رقم را وکیل پیش از هر پرداختی، در همان گفتوگو به شما میگوید.
خسارات دادرسی — شامل هزینهٔ دادرسی، حقالوکاله و هزینههای مستقیمی مانند حقالزحمهٔ کارشناسی و تحقیقات محلی — در صورت درخواست قابل مطالبه از محکومٌعلیه است (مادهٔ ۵۱۹) و در مواردی که مقدار هزینه در قانون یا تعرفه معین نشده باشد، دادگاه آن را تعیین میکند (مادهٔ ۵۱۸).
پروندهٔ مدارک: چه چیزی باید کنار دادخواست بنشیند
- سند مالکیت ملک یا خلاصهٔ معاملهٔ رسمی و در صورت خرید اخیر، مدارکی که قائممقامی شما از موجر سابق را نشان میدهد.
- اجارهنامه رسمی یا عادی با تمام الحاقیهها؛ و اگر اجارهنامهای در میان نیست، هر سندی که رابطهٔ استیجاری و تاریخ شروع آن را ثابت کند (رسید اجارهبها، اظهارنامه، سابقهٔ دفترخانه).
- پروانهٔ ساختمانی یا گواهی شهرداری برای همان پلاک ثبتی — رکن اصلی دعوا. تاریخ اعتبار آن را هم کنترل کنید.
- مدارک شهرداری مکمل: نقشهٔ مصوب، فیشهای عوارض، مکاتبات مربوط به تخریب و نوسازی.
- مشخصات دقیق مورد اجاره: نشانی کامل، پلاک ثبتی، مساحت، نوع شغلی که در آن دایر است و تعداد واحدهای استیجاری در همان بنا.
- مشخصات کامل مستأجر و متصرف فعلی برای ابلاغ صحیح؛ اگر منافع به دیگری واگذار شده، مدارک آن انتقال.
- کارت ملی موجر، حساب فعال در سامانهٔ ثنا برای دریافت ابلاغها و در صورت اقدام از طریق وکیل، وکالتنامهٔ رسمی.
مراحل ثبت و رسیدگی به دادخواست تخلیه برای تجدید بنا
- ۱گرفتن پروانه یا گواهی شهرداریپیش از هر چیز، پروانهٔ ساختمانی یا گواهی شهرداری را برای پلاک خود بگیرید. بند ۱ مادهٔ ۱۵ ارائهٔ این مدرک را شرط پذیرش خواسته کرده و شهرداری را نیز مکلف به صدور آن دانسته است. دادخواست بدون این مدرک، وقتِ سوخته است.
- ۲احراز انقضای مدت اجارهتاریخ پایان اجارهنامه را مستند کنید. اگر اجارهنامهای در میان نیست یا مدت آن گذشته و اختلاف بر سر شرایط است، مادهٔ ۷ همان قانون مسیر تعیین اجارهبها و تنظیم اجارهنامه را پیشبینی کرده است.
- ۳تنظیم متن دادخواستمشخصات طرفین، خواستهٔ صدور حکم تخلیه به لحاظ تجدید بنا و احداث ساختمان جدید، شرح رابطهٔ استیجاری و انقضای مدت، دلایل و منضمات (اجارهنامه، سند مالکیت، پروانه) و مستند قانونی. رعایت بندهای مادهٔ ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی الزامی است، وگرنه دفتر دادگاه دادخواست را برای رفع نقص توقیف میکند.
- ۴ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضاییدادخواست و پیوستها در دفتر خدمات اسکن میشود، تمبر هزینهٔ دادرسی ابطال میگردد و پرونده به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک میرود. از این پس همهٔ ابلاغها در سامانهٔ ثنا برای شما و مستأجر مینشیند.
- ۵جلسهٔ دادرسی و ارزیابی کارشناسیدادگاه پس از بررسی مشمول بودن رابطهٔ اجاره و اعتبار پروانه، موضوع را برای تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت به کارشناس رسمی ارجاع میدهد. نظر کارشناس ابلاغ میشود و هر طرف میتواند در مهلت مقرر به آن اعتراض کند.
- ۶صدور حکم تخلیه همراه با حق کسب و پیشهدادگاه ضمن حکم تخلیه، مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت را تعیین میکند و مهلتی که کمتر از ده روز و بیشتر از دو ماه نباشد برای تخلیه مقرر میدارد (مادهٔ ۲۷).
- ۷پرداخت یا تودیع و سپس اجراپس از قطعیت، موجر باید ظرف سه ماه از ابلاغ حکم قطعی وجه را تودیع یا ترتیب پرداختش را بدهد، وگرنه حکم ملغیالاثر میشود (مادهٔ ۲۸). مهلت تخلیه از همان تاریخ تودیع یا پرداخت آغاز میشود (تبصرهٔ ۱ مادهٔ ۲۷) و آنگاه اجراییه صادر میگردد.
بعد از حکم: تعهدی که تا شش ماه بعد ادامه دارد
گرفتن حکم و تحویل گرفتن ملک، پایان ماجرا نیست. قانونگذار برای اینکه «تجدید بنا» بهانهٔ خالی کردن ملک نشود، یک تعهد پس از تخلیه بر دوش مالک گذاشته است.
طبق مادهٔ ۱۶، اگر مالک تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند، به درخواست مستأجر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجارهبها یا اجرتالمثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد. تنها راه فرار از این محکومیت، اثبات این است که تأخیر در شروع ساختمان در اثر قوهٔ قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از ارادهٔ مالک بوده است — مثلاً توقف صدور مجوز از سوی مرجع اداری.
تبصرهٔ همان ماده یک نکتهٔ عملی مهم دارد: اگر در ملکِ مورد تخلیه چند مستأجر باشند و موجر تقاضای تخلیهٔ سایر قسمتها را هم کرده باشد، مهلت ششماهه از تاریخ تخلیهٔ آخرین قسمت شروع میشود. برای یک بنای چندواحدی، این یعنی نباید پروژه را با تخلیهٔ اولین واحد کلید بزنید و برای بقیه معطل بمانید.
سه توصیهٔ عملی از دل همین مواد بیرون میآید: تاریخ تخلیهٔ هر واحد را با صورتجلسهٔ اجرای احکام مستند کنید؛ شروع عملیات ساختمانی را با مدارک قابل اثبات (قرارداد پیمانکار، گزارش ناظر، صورتجلسهٔ شهرداری) ثبت کنید؛ و اگر مانعی بیرون از ارادهٔ شما پیش آمد، مکاتبات آن را نگه دارید. همین سه پروندهسازی ساده، دفاع شما در برابر دعوای احتمالی مستأجر سابق است.
مسیر اعتراض: واخواهی و تجدیدنظر
مستأجری که حکم تخلیه علیه او صادر شده، دو راه اعتراض پیشِ رو دارد و شناخت آنها برای موجر هم لازم است، چون زمانبندی پروژهٔ ساخت را تعیین میکند.
واخواهی تنها وقتی موضوعیت دارد که رأی غیابی باشد. قانون آیین دادرسی مدنی رأی را اصولاً حضوری میداند؛ تا وقتی هر سه این وضعیتها با هم برقرار نباشند، رأی حضوری میماند: نه مستأجر و نه وکیل یا قائممقام یا نمایندهٔ قانونی او در هیچ جلسهای حاضر شده باشند، نه لایحهٔ کتبی داده باشند، و نه اخطاریه بهطور واقعی به او ابلاغ شده باشد (مادهٔ ۳۰۳). اگر مستأجر حتی یک لایحه داده باشد، رأی حضوری است و واخواهی راه ندارد. مهلت واخواهی برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج دو ماه از تاریخ ابلاغ واقعی است و تنها با عذر موجهِ مصرّح در قانون تمدید میشود (مادهٔ ۳۰۶).
تجدیدنظر راه دوم است. مرجع آن دادگاه تجدیدنظر مرکز همان استان است (مادهٔ ۳۳۴) و مهلت آن برای اشخاص مقیم ایران بیست روز و برای مقیمان خارج از کشور دو ماه، از تاریخ ابلاغ رأی یا انقضای مدت واخواهی است (مادهٔ ۳۳۶). این قید دوم را جدی بگیرید: در رأی غیابی، شمارش مهلت تجدیدنظر با پایان مهلت واخواهی آغاز میشود، نه با خودِ ابلاغ.
نکتهٔ ویژهٔ این پرونده آن است که اعتراض معمولاً بر سر خودِ تخلیه نیست، بلکه بر سر رقم حق کسب یا پیشه یا تجارت است. بنابراین ارزیابی کارشناسی را در مرحلهٔ بدوی جدی بگیرید و اگر نظر کارشناس را نادرست میدانید، در همان مهلت اعتراض کنید؛ سکوت در مرحلهٔ بدوی، دفاع در تجدیدنظر را دشوار میکند.
خطاهایی که این پرونده را از دست میدهند و وکیل جلویشان را میگیرد
- طرح دعوا پیش از پایان مدت اجاره: صدر مادهٔ ۱۵ درخواست تخلیه بر این مبانی را فقط پس از انقضای مدت اجاره جایز دانسته است.
- دادخواست بدون پروانه یا گواهی شهرداری: رکن اثباتی این دعوا همان مدرک است؛ وعدهٔ گرفتن آن در آینده جای آن را نمیگیرد.
- استفاده از این مبنا برای ملک مسکونی: بند ۱ مادهٔ ۱۵ فقط محل کسب یا پیشه یا تجارت را در بر میگیرد و برای مسکن باید سراغ موارد مادهٔ ۱۴ رفت.
- نادیده گرفتن سال شروع اجاره: اگر رابطهٔ استیجاری پس از قانون سال ۱۳۷۶ شکل گرفته باشد، این دعوا موضوعاً منتفی است؛ آن قانون اماکن اجارهدادهشده پیش از تصویب خود را مستثنا کرده است (مادهٔ ۱۱ قانون سال ۱۳۷۶).
- بیبرنامگی برای پرداخت حق کسب و پیشه: مهلت سهماههٔ مادهٔ ۲۸ کوتاه است و گذشتن از آن، حکم قطعی را ملغیالاثر میکند.
- فراموشی مهلت یکسالهٔ درخواست اجراییه در مواردی که مشمول مهلت سهماهه نیست (مادهٔ ۲۸).
- تأخیر در شروع ساخت: شروع نکردن ساختمان تا شش ماه پس از تخلیه، مالک را در معرض محکومیت به پرداخت معادل یک سال اجارهبها به مستأجر سابق قرار میدهد (مادهٔ ۱۶).
- تخلیهٔ ناقص یک بنای چندواحدی: وقتی مستأجران متعددند و تخلیهٔ همه خواسته شده، مهلت از تاریخ تخلیهٔ آخرین قسمت شروع میشود؛ برنامهٔ دعاوی را هماهنگ پیش ببرید.