- در املاک مشمول قانون ۱۳۵۶، اگر اجارهنامهای نیست یا مدتش تمام شده، هم موجر و هم مستأجر میتوانند تنظیم اجارهنامه (سند رسمی اجاره) را از دادگاه بخواهند (ماده ۷).
- پس از حکم قطعی، یک ماه برای تنظیم اجارهنامه فرصت هست؛ اگر موجر امضا نکند نمایندهٔ دادگاه آن را به مدت یک سال از طرف او امضا میکند و اگر مستأجر تا پانزده روز بیعذر نیاید، حکم قطعی تخلیه صادر میشود (ماده ۹).
- شمول قانون ۱۳۵۶ محدود است: اجارههای بعد از سال ۱۳۷۶ تابع قانون مدنی و قانون ۱۳۷۶ است و در آنها الزام به سند رسمی فقط با شرط قراردادی یا توافق قابل مطالبه است (ماده ۱ قانون ۱۳۷۶).
چه زمانی به دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نیاز دارید؟
- مستأجر قدیمی مغازه بدون اجارهنامهسالهاست در مغازه یا محل کسبِ مشمول قانون ۱۳۵۶ نشستهاید، اجاره را با رسید یا واریز میپردازید اما هیچ اجارهنامهای ندارید یا مدت آن تمام شده است. سند رسمی اجاره، حق کسب و پیشه و موقعیت شما را مکتوب و در برابر خریدار بعدی ملک محکم میکند (ماده ۷).
- موجری که میخواهد رابطه شفاف شودماده ۷ این حق را دوطرفه داده است: موجر هم میتواند تنظیم اجارهنامهٔ رسمی و تعیین اجارهبها را بخواهد تا میزان اجاره، مدت و شروط رسماً ثبت شود؛ اگر مستأجر پس از حکم ظرف مهلت مقرر برای امضا حاضر نشود، در معرض حکم تخلیه است (ماده ۹).
- انتقال منافع یا تغییر مستأجرمستأجر با حق انتقال، منافع را واگذار کرده یا پس از تجویز انتقال منافع، مستأجر جدیدی آمده و باید اجارهنامهٔ رسمی با او تنظیم شود (ماده ۱۰ قانون ۱۳۵۶). دادخواست به طرفیت مالک یا مستأجر قبلی طرح میشود.
- شرط تنظیم سند رسمی در قرارداد عادیاجارهٔ شما جدید و تابع قانون ۱۳۷۶ است، اما در قرارداد عادی شرط شده که سند رسمی تنظیم شود (مثلاً برای جواز کسب یا وام) و طرف مقابل حاضر نمیشود. اینجا مبنای الزام، خودِ شرط قراردادی و ماده ۲۲۰ قانون مدنی است، نه ماده ۷ قانون ۱۳۵۶؛ متن دادخواست هم متفاوت نوشته میشود.
الزام به تنظیم سند رسمی اجاره چیست و با الزام به تنظیم سند انتقال چه فرقی دارد؟
اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع ملک میشود (ماده ۴۶۶ قانون مدنی) و برای درستی آن باید مدت معین باشد (ماده ۴۶۸). قانون برای خودِ عقد، سند رسمی نخواسته است: اجارهٔ عادی و حتی شفاهی هم معتبر است و ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ صریح میگوید تصرفِ بهعنوان اجاره «اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد» مشمول قانون است. اما سند رسمیِ اجاره مزیتهای واقعی دارد: مفاد و تاریخ آن در برابر همه معتبر است، برای تخلیهٔ پس از انقضای مدت مسیر سریع اجرای ثبت را باز میکند (ماده ۳ قانون ۱۳۷۶) و برای مستأجر تجاری، موقعیت و حقوق او را در برابر خریدار بعدی ملک مستند میکند.
این دعوا با «الزام به تنظیم سند رسمی انتقال» فرق دارد: آنجا مالکیت عین منتقل میشود و خوانده باید سند مالکیت را به نام خریدار بزند؛ اینجا مالکیت جابهجا نمیشود — فقط رابطهٔ استیجاری موجود در قالب یک اجارهنامهٔ رسمی در دفترخانه ثبت میشود. به همین دلیل ارکان دعوا هم متفاوت است: باید اصل رابطهٔ استیجاری و حقی که به استناد آن تنظیم سند را میخواهید ثابت شود، نه وقوع بیع.
پایگاه اصلی این دعوا ماده ۷ قانون ۱۳۵۶ است: هرگاه اجارهنامهای تنظیم نشده یا مدت آن منقضی شده و طرفین دربارهٔ تنظیم اجارهنامه یا تعیین اجارهبها و شرایط آن اختلاف داشته باشند، «هر یک میتواند برای تعیین اجارهبها و تنظیم اجارهنامه به دادگاه مراجعه کند». دادگاه شرایط اجارهنامهٔ جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف و اجارهنامهٔ سابق تعیین میکند (ماده ۸).
شرایط دعوا: چه کسی و در چه رابطهای میتواند الزام بخواهد؟
- رابطهٔ مشمول قانون ۱۳۵۶: مسیر اصلی این دعوا مخصوص اماکنی است که تابع آن قانون ماندهاند — عمدتاً محلهای کسب و پیشه و تجارتِ اجارهدادهشده پیش از حاکمیت قانون ۱۳۷۶. ماده ۲ همان قانون استثناها را میشمارد و بند ۶ آن، واحدهای مسکونیِ اجارهدادهشده پس از اجرای قانون را خارج میکند؛ ماده ۱۱ قانون ۱۳۷۶ هم اجارههای پیش از خود را تابع مقررات سابق نگه داشته است. نتیجهٔ عملی: مغازهٔ قدیمی معمولاً داخل شمول است، آپارتمان مسکونیِ امروزی نیست.
- ذینفع بودن — موجر یا مستأجر: ماده ۷ حق را به هر دو طرف داده است. مستأجر برای تثبیت حقوقش، موجر برای شفافشدن اجارهبها و شروط. در انتقال منافع، مستأجر جدید هم پس از فسخ یا انقضای اجارهٔ اصلی میتواند تنظیم اجارهنامه با مالک را بخواهد (ماده ۱۰).
- نبود اجارهنامه یا انقضای مدت آن + اختلاف: اگر اجارهنامهٔ معتبری با مدت باقیمانده دارید، موضوع این دعوا منتفی است؛ و اگر اختلافی نیست، مستقیم به دفترخانه بروید — دعوا برای جایی است که طرف مقابل همکاری نمیکند.
- در اجارههای تابع قانون ۱۳۷۶ و قانون مدنی: الزام به سند رسمی، حقِ قانونیِ خودکار نیست؛ مبنای آن یا شرط صریح قرارداد است یا توافق بعدی (ماده ۱ قانون ۱۳۷۶ رابطه را تابع قانون مدنی، همان قانون و «شرایط مقرر بین موجر و مستأجر» میداند و ماده ۲۲۰ قانون مدنی طرفین را به لوازم قرارداد ملزم میکند). اصلاحیهٔ ۱۴۰۳ ماده ۲ قانون ۱۳۷۶ هم ثبت قرارداد اجاره در سامانههای ثبت الکترونیک و گرفتن کد رهگیری را الزامی کرده است — که ثبت سامانهای است و جای سند رسمی دفترخانه را نمیگیرد، اما نشان میدهد مسیر رسمیسازی اجارهها رو به گسترش است.
- یک نکتهٔ مهم دربارهٔ تخلیه: اگر موجر پیشتر دادخواست تخلیه یا خلع ید داده باشد، رسیدگی به درخواست تنظیم اجارهنامهٔ مستأجر تا تعیین تکلیف تخلیه متوقف میماند (تبصره ۱ ماده ۷).
مرجع صالح و هزینههای دعوا
کدام دادگاه؟ دعوا راجع به حقوق مربوط به مال غیرمنقول است و در دادگاه محل وقوع ملک اقامه میشود (ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی). از نظر مرجع، این دعوا در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است؛ آنچه قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲ به دادگاه صلح سپرده، دعاوی تخلیه و تعدیل اجارهبها (بهجز سرقفلی و حق کسب و پیشه) است، نه الزام به تنظیم سند اجاره — و در املاک تجاریِ دارای حق کسب و پیشه، همان استثنا هم رسیدگی را نزد دادگاه حقوقی نگه میدارد.
هزینهٔ دادرسی: در رویهٔ دادگاهها این دعوا غالباً غیرمالی شمرده میشود و هزینهٔ ثابت دعاوی غیرمالی را دارد که سالانه در تعرفهٔ قانون بودجه تعیین میشود. اگر همراه آن «تعیین اجارهبها» هم بخواهید، دادگاه ممکن است بخش اجارهبها را جداگانه ببیند؛ وکیل ستون خواسته را طوری مینویسد که هزینه شفاف و ایراد خوانده بسته باشد.
هزینههای دیگر: اگر تعیین اجارهبهای متعارف لازم شود، دادگاه با جلب نظر کارشناس رسمی تصمیم میگیرد (قاعدهٔ ماده ۴ قانون ۱۳۵۶ در تعدیل هم همین است) و دستمزد کارشناس ابتدا بر عهدهٔ متقاضی است. در مرحلهٔ اجرا، حقالثبت و حقالتحریر دفترخانه طبق تعرفهٔ رسمی دفاتر پرداخت میشود و معمولاً طبق توافق یا عرف بین طرفین تقسیم میشود. هزینهٔ دادرسی و خسارات دادرسی از خواندهٔ محکوم قابل مطالبه است (ماده ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی). دستمزد تنظیم دادخواست جدا از اینهاست و خودِ وکیل آن را پیش از پرداخت اعلام میکند.
مدارکی که برای تنظیم دادخواست از شما میخواهیم
- کارت ملی و ثبتنام در سامانهٔ ثنا.
- دلیل رابطهٔ استیجاری: اجارهنامهٔ سابق (رسمی یا عادی، حتی منقضیشده)، رسیدهای پرداخت اجاره، فیشها و گردش حساب واریزیها، یا قبض رسید اجارهای که طبق ماده ۶ قانون ۱۳۵۶ به صندوق ثبت یا دفترخانه سپردهاید.
- دلیل تصرف: قبوض آب و برق و گاز و تلفن به نام شما، جواز کسب به نشانی ملک، بیمهنامه، اسناد خرید اجناس مغازه — هرچه سابقه و استمرار تصرف را نشان دهد؛ در صورت نیاز، استشهادیه و معرفی شهود (بند ۶ ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی).
- مشخصات ملک و مالک: نشانی دقیق، پلاک ثبتی در صورت دسترسی، و نام و نشانی موجر (یا مستأجر، اگر خواهان موجر است). اگر مالکیت مشاعی است، همهٔ مالکان باید طرف دعوا قرار گیرند.
- سابقهٔ اختلاف: اظهارنامهای که فرستادهاید یا پاسخ طرف مقابل؛ اگر پروندهای دربارهٔ تخلیه، تعدیل یا انتقال منافع در جریان است، شماره و نتیجهٔ آن (به دلیل تبصره ۱ ماده ۷).
- در دعاوی مبتنی بر شرط: قرارداد عادی که در آن تعهد به تنظیم سند رسمی اجاره آمده است.
مراحل ثبت و رسیدگی به دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
- ۱مطالبهٔ رسمی پیش از دعوابا اظهارنامه از طرف مقابل بخواهید در دفترخانه برای تنظیم اجارهنامهٔ رسمی حاضر شود. اجباری نیست، اما اختلاف را (که شرط ماده ۷ است) مستند میکند و گاهی کار را بدون دادگاه تمام میکند.
- ۲تنظیم متن دادخواستمشخصات طرفین، خواستهٔ «الزام خوانده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی اجاره نسبت به ملک … با شرایط متعارف» (و در صورت لزوم، تعیین اجارهبها)، شرح رابطهٔ استیجاری و مبنای قانونی (ماده ۷ قانون ۱۳۵۶ یا شرط قراردادی)، و فهرست دلایل به ترتیب بندهای ماده ۵۱.
- ۳ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضاییبا کارت ملی و مدارک ثبت میکنید؛ پرونده به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ارجاع میشود و ابلاغها از طریق ثنا میآید.
- ۴جلسهٔ رسیدگی و احراز رابطهدادگاه اصل رابطهٔ استیجاری، شمول قانون ۱۳۵۶ و وجود اختلاف را بررسی میکند؛ دفاع معمول خوانده انکار رابطهٔ استیجاری (ادعای تصرف بدون اذن یا امانی) یا ادعای خروج ملک از شمول قانون است. در صورت نیاز، کارشناس برای تعیین اجارهبهای متعارف تعیین میشود.
- ۵صدور حکم با شرایط اجارهنامهدادگاه شرایط اجارهنامهٔ جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف و مفاد اجارهنامهٔ سابق تعیین و حکم الزام صادر میکند (ماده ۸). حکم حضوری، در چارچوب مواد ۳۳۱ و ۳۳۶ ظرف بیست روز قابل تجدیدنظر است و در طول دادرسی، مستأجر باید اجاره را طبق روال قبلی بپردازد (ماده ۹).
- ۶مهلت یکماهه و جلسهٔ دفترخانهاز ابلاغ حکم قطعی، طرفین یک ماه فرصت دارند اجارهنامه تنظیم کنند؛ اگر نشد، به تقاضای هر طرف، دادگاه رونوشت حکم را به دفترخانه ابلاغ و روز و ساعت امضا را به طرفین اخطار میکند (ماده ۹).
- ۷ضمانت اجرای امتناعاگر موجر حاضر به امضا نشود، نمایندهٔ دادگاه اجارهنامه را به مدت یک سال از طرف او امضا میکند؛ اگر مستأجر تا پانزده روز از تاریخ تعیینشده بدون عذر موجه حاضر نشود، دادگاه به تقاضای موجر حکم تخلیه صادر میکند و این حکم قطعی است (ماده ۹).
بعد از تنظیم سند رسمی اجاره چه چیزی تغییر میکند؟
برای مستأجر تجاری: اجارهنامهٔ رسمی، سند سمت شماست: مدت، اجارهبها، حدود مورد اجاره و شغل مجاز در آن ثبت شده و در نقل و انتقال ملک، مالک جدید با همین سند روبهروست. برای دعاوی بعدی — تعدیل اجارهبها، تجویز انتقال منافع، یا دفاع در برابر تخلیه — نقطهٔ اتکای شما همین سند است.
برای موجر: میزان اجاره و شروط، رسمی و لازمالاجرا میشود؛ در اجارههای مشمول قانون ۱۳۷۶، سند رسمی این مزیت مهم را دارد که تخلیهٔ پس از انقضای مدت از طریق دوایر اجرای ثبت و ظرف یک هفته قابل پیگیری است (ماده ۳ قانون ۱۳۷۶)، بدون نیاز به دادرسی کامل.
نکتههای پس از صدور حکم:
- سندی که نمایندهٔ دادگاه به جای موجرِ ممتنع امضا میکند، طبق متن ماده ۹ برای مدت یک سال است؛ برای دورههای بعد، تمدید یا تجدید سند لازم است و معمولاً با همان مبنا آسانتر انجام میشود.
- اگر همراه حکم، اجارهبهای جدیدی تعیین شده، مابهالتفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست قابل محاسبه است (قاعدهٔ مواد ۵ و ۷ قانون ۱۳۵۶) — این را در مرحلهٔ اجرا مطالبه کنید.
- هزینههای دفترخانه در جلسهٔ تنظیم سند طبق تعرفهٔ رسمی پرداخت میشود؛ توافق یا عرف محل تعیین میکند چه سهمی بر عهدهٔ کیست.
- اجارههای جدیدتر را در سامانهٔ ثبت معاملات املاک هم ثبت کنید و کد رهگیری بگیرید (ماده ۲ اصلاحی ۱۴۰۳ قانون ۱۳۷۶)؛ برای بسیاری از خدمات اداری همین کد ملاک است.
اعتراض به رأی و دفاعهای طرف مقابل
تجدیدنظر: حکم دادگاه دربارهٔ الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، بهعنوان دعوای غیرمالی، قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان است (بند ب ماده ۳۳۱ قانون آیین دادرسی مدنی) و مهلت آن بیست روز از ابلاغ است (ماده ۳۳۶). رأی وقتی غیابی است که خوانده یا وکیل و نمایندهٔ قانونی او در هیچیک از جلسات حاضر نشده باشد، دفاع کتبی هم نداده باشد و اخطاریه بهطور واقعی به او ابلاغ نشده باشد (ماده ۳۰۳)؛ چنین حکمی ظرف بیست روز از ابلاغ واقعی در همان دادگاه صادرکننده قابل واخواهی است (مواد ۳۰۵ و ۳۰۶). با ابلاغ واقعی اخطاریه، حکم حضوری است حتی اگر خوانده هرگز در دادگاه حاضر نشده و لایحهای نفرستاده باشد و تنها راه اعتراض، همان تجدیدنظر بیستروزه است. توجه کنید که برخی احکام مرتبط، قطعیاند: حکم تعدیل اجارهبها (ماده ۴ قانون ۱۳۵۶) و حکم تخلیهای که به دلیل حاضرنشدن مستأجر برای امضا صادر میشود (ماده ۹) به تصریح قانون قطعی است.
دفاعهای رایج خوانده و پاسخ آنها:
- «رابطهٔ استیجاری وجود ندارد» — پاسخ با رسیدهای اجاره، گردش حساب، قبوض و شهادت داده میشود؛ ماده ۱ قانون ۱۳۵۶ تصرف بهعنوان اجاره را حتی بدون هیچ سندی مشمول قانون میداند.
- «ملک مشمول قانون ۱۳۵۶ نیست» — ملاک، نوع کاربری و تاریخ شروع رابطه است (مواد ۱ و ۲ قانون ۱۳۵۶ و ماده ۱۱ قانون ۱۳۷۶)؛ وکیل با تاریخها و مدارک تصرف، شمول را اثبات یا در فرض عدم شمول، مبنای دعوا را روی شرط قراردادی میگذارد.
- طرح دعوای تخلیه در میانهٔ کار — رسیدگی به تنظیم اجارهنامه متوقف میشود تا تکلیف تخلیه روشن شود (تبصره ۱ ماده ۷)؛ دفاع درست در پروندهٔ تخلیه، عملاً سرنوشت هر دو پرونده را تعیین میکند.
- «دریافت اجاره یعنی قبول ادعای مستأجر نیست» — درست است و خودِ قانون گفته (تبصره ۲ ماده ۷)؛ به همین دلیل صرف پرداخت و دریافت اجاره کافی نیست و باید مجموعهٔ دلایل کامل باشد.
اشتباههای رایجی که وکیل جلوی آنها را میگیرد
- طرح دعوا با مبنای اشتباه: استناد به ماده ۷ قانون ۱۳۵۶ برای آپارتمان مسکونیِ اجارهشده در سالهای اخیر، که مشمول آن قانون نیست؛ دعوا رد میشود در حالی که شاید با تکیه بر شرط قراردادی قابل طرح بود.
- خواستهٔ مبهم: «الزام به تنظیم اجارهنامه» بدون تعیین ملک، مدت و شرایط درخواستی؛ دادگاه باید بداند حکم به چه چیزی بدهد (ماده ۸ شرایط متعارف و اجارهنامهٔ سابق را ملاک میکند، اما خواسته باید چارچوب بدهد).
- خواندهنکردن همهٔ مالکان مشاعی: سند اجاره را همهٔ مالکان باید امضا کنند؛ دعوا علیه یکی از چند مالک، حکمی ناقص و غیرقابل اجرا میدهد.
- بیتوجهی به پروندهٔ تخلیهٔ در جریان: ثبت دعوای تنظیم اجارهنامه وقتی موجر قبلاً تخلیه خواسته، فقط هزینه میسازد؛ رسیدگی قانوناً متوقف میماند (تبصره ۱ ماده ۷).
- قطع پرداخت اجاره در طول دادرسی: ماده ۹ مستأجر را مکلف به ادامهٔ پرداخت طبق روال قبلی کرده؛ قطع پرداخت، بهانهٔ تخلیه به دست موجر میدهد.
- غفلت از مهلتها پس از حکم: نیامدن مستأجر به دفترخانه تا پانزده روز از تاریخ تعیینشده، بدون عذر موجه، به حکم تخلیهٔ قطعی میانجامد (ماده ۹)؛ و مهلتهای بیستروزهٔ واخواهی و تجدیدنظر هم قابل بازگشت نیستند.