- اگر ادعای شما مستند به حکم قطعی یا سند رسمیِ مقدم بر تاریخ توقیف باشد، از مال رفع توقیف میشود؛ در غیر این صورت عملیات ادامه مییابد و باید به دادگاه شکایت کنید (مادهٔ ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی).
- دادگاه اگر دلایل شکایت را قوی بیابد، قرار توقیف عملیات اجرایی را تا تعیین تکلیف نهایی صادر میکند و این شکایت بدون تشریفات و بدون پرداخت هزینهٔ دادرسی رسیدگی میشود (مادهٔ ۱۴۷).
- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک در دادگاه محل وقوع ملک اقامه میشود (مادهٔ ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی) و اجرای حکم آن از راه مادهٔ ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی دنبال میشود.
چه زمانی به این دادخواست نیاز دارید؟
- توقیف ملک بابت بدهی فروشندهملک را خریدهاید و تحویل گرفتهاید، اما چون سند هنوز به نام فروشنده است، طلبکار او آن را توقیف کرده است. اینجا شما شخص ثالثی هستید که نسبت به مال توقیفشده اظهار حق میکنید (مادهٔ ۱۴۶).
- پرونده در آستانهٔ مزایدهآگهی مزایده منتشر شده یا ارزیابی انجام شده است. سرعت اهمیت دارد، چون مادهٔ ۱۴۷ اجازه داده به شکایت شخص ثالث حتی پس از فروش اموال توقیفشده هم رسیدگی شود، ولی بازگرداندن اوضاع پس از مزایده بهمراتب سختتر است.
- فروشندهای که از دفترخانه فرار میکنددر تاریخ مقرر در مبایعهنامه در دفترخانه حاضر نشده یا مدارک لازم را تهیه نکرده است. خواستهٔ الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، همین امتناع را تعیین تکلیف میکند.
- ملکِ در تصرف شماعین محکومٌبه یا مال توقیفشده در تصرف شماست و شما مدعی حق نسبت به عین یا منافع آن هستید. مادهٔ ۴۴ برای همین حالت یک هفته مهلت مراجعه به دادگاه صالح داده و اگر ظرف پانزده روز قراری دائر بر تأخیر اجرای حکم ارائه نشود، عملیات ادامه مییابد.
- معاملهٔ عادی قدیمی و بدون سند رسمیقرارداد سالها پیش تنظیم شده و هرگز به دفترخانه نرفته است. مادهٔ ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۱ برای ادعاهای پیش از راهاندازی سامانه، مهلتهای مشخصی برای ثبت ادعا و سپس طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی تعیین کرده است.
این دو خواسته چیست و چرا با هم مطرح میشوند؟
ابطال عملیات اجرایی یعنی اعلام بیاعتباری اقدامهایی که واحد اجرا روی مال شما انجام داده است؛ از صورتجلسهٔ توقیف و ارزیابی گرفته تا آگهی مزایده. مبنای آن این است که مال توقیفشده در حقیقت متعلق به محکومٌعلیه نیست، بلکه پیش از توقیف به شما منتقل شده است. الزام به تنظیم سند رسمی انتقال خواستهٔ دیگری است که فروشنده را وادار میکند در دفترخانه حاضر شود و سند را به نام شما بزند.
این دو خواسته به هم گره خوردهاند و جدا کردنشان معمولاً به بنبست میرسد. اگر فقط الزام به تنظیم سند بگیرید و در همین فاصله ملک در مزایده فروخته شود، حکمی در دست دارید که موضوعش از دست رفته است. و اگر فقط عملیات اجرایی را باطل کنید، ملک همچنان به نام فروشنده میماند و فردا طلبکار دیگری همان کار را تکرار میکند.
در کنار این دو، خواستهٔ سومی هم در دادخواست میآید: صدور قرار توقیف عملیات اجرایی. این خواسته حکم ترمز اضطراری را دارد و در بخش بعد جداگانه توضیح داده میشود. توجه کنید که مادهٔ ۲۴ قانون اجرای احکام مدنی به مأمور اجرا اجازه نمیدهد پس از شروع اجرا آن را تعطیل یا متوقف کند، مگر به موجب قرار دادگاهی که دستور اجرا را داده یا دادگاهی که صلاحیت صدور دستور تأخیر اجرای حکم را دارد، یا با رسید و رضایت کتبی محکومٌله. بنابراین مکاتبه و تقاضای شفاهی، کار را متوقف نمیکند.
چه چیزی باید ثابت شود؟
پرونده روی دو ستون جداگانه میایستد و هر کدام شرط خودش را دارد.
برای ابطال عملیات اجرایی: مادهٔ ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی میگوید هرگاه نسبت به مال منقول یا غیرمنقول یا وجه نقد توقیفشده شخص ثالثی اظهار حق کند، اگر ادعای او مستند به حکم قطعی یا سند رسمی باشد که تاریخ آن مقدم بر تاریخ توقیف است، از مال رفع توقیف میشود؛ در غیر این صورت عملیات اجرایی تعقیب میگردد و مدعی حق برای جلوگیری از عملیات اجرایی و اثبات ادعای خود میتواند به دادگاه شکایت کند. این جمله دو پیام دارد: اول اینکه سند رسمی یا حکم قطعیِ مقدم، راه میانبر است؛ دوم اینکه مبایعهنامهٔ عادی این میانبر را باز نمیکند و مسیر شما رسیدگی قضایی است.
برای الزام به تنظیم سند رسمی: باید رابطهٔ قراردادی و تعهد فروشنده به انتقال رسمی احراز شود. مادهٔ ۲۲۰ قانون مدنی میگوید عقود نهفقط متعاملین را به اجرای آنچه در آن تصریح شده ملزم میکند، بلکه آنان به همهٔ نتایجی که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود نیز ملزماند؛ انتقال رسمی، از همین نتایج متعارف بیع ملک است. مالکیت فروشنده در تاریخ معامله هم باید با استعلام ثبتی نشان داده شود.
یک نکتهٔ زمانی را هم از دست ندهید: مادهٔ ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۱ برای ادعاهای مربوط به مالکیت املاکِ فاقد سند رسمی که پیش از راهاندازی سامانهٔ «ساماندهی اسناد غیررسمی» ایجاد شدهاند، تکلیف کرده مدعیان ظرف دو سال از راهاندازی سامانه ادعا و مستندات خود را در آن درج کنند و ظرف دو سال از تاریخ درج، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقدام کنند و مدرک مربوط را در سامانه ثبت نمایند.
قرار توقیف عملیات اجرایی چگونه گرفته میشود؟
کلید کار مادهٔ ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی است. طبق این ماده، شکایت شخص ثالث در تمام مراحل بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی و بدون پرداخت هزینهٔ دادرسی رسیدگی میشود؛ مفاد شکایت به طرفین ابلاغ میشود و دادگاه به دلایل شخص ثالث و طرفین دعوا به هر نحو و در هر محل که لازم بداند رسیدگی میکند و در صورتی که دلایل شکایت را قوی یافت، قرار توقیف عملیات اجرایی را تا تعیین تکلیف نهایی شکایت صادر مینماید. اگر مال مورد اعتراض منقول باشد، دادگاه میتواند با اخذ تأمین مقتضی دستور رفع توقیف و تحویل مال را به معترض بدهد. همان ماده تصریح کرده به شکایت شخص ثالث پس از فروش اموال توقیفشده هم به همین ترتیب رسیدگی میشود.
یک راه دیگر هم وجود دارد: دستور موقت موضوع مواد ۳۱۰ به بعد قانون آیین دادرسی مدنی. دستور موقت در اموری صادر میشود که تعیین تکلیف آنها فوریت دارد و میتواند دایر بر منع از امری باشد (مادهٔ ۳۱۶)، اما شرایط سنگینتری دارد: دادگاه باید برای جبران خسارت احتمالی از خواهان تأمین مناسبی بگیرد و صدور دستور منوط به سپردن آن است (مادهٔ ۳۱۹)، اجرای آن به تأیید رئیس حوزهٔ قضایی نیاز دارد (تبصرهٔ ۱ مادهٔ ۳۲۵) و اگر دعوای اصلی از پیش مطرح نشده باشد، باید حداکثر ظرف بیست روز از تاریخ صدور دستور اقامهٔ دعوا کنید وگرنه دادگاه به درخواست طرف مقابل از آن رفع اثر میکند (مادهٔ ۳۱۸).
حالت سومی هم هست که کمتر دیده میشود: اگر عین محکومٌبه در تصرف شما باشد و مدعی حقی از عین یا منافع آن باشید و دلایلی هم ارائه کنید، مأمور اجرا یک هفته به شما مهلت میدهد تا به دادگاه صالح مراجعه کنید و اگر ظرف پانزده روز از تاریخ آن مهلت، قراری دائر بر تأخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نشود، عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت (مادهٔ ۴۴). این مهلتها کوتاهاند و از دست دادنشان آسان است.
دادخواست را کجا ثبت کنید و علیه چه کسی؟
محل طرح دعوا به خواسته بستگی دارد و همین نکته زیاد اشتباه گرفته میشود:
- الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک: مادهٔ ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی میگوید دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، اعم از دعاوی مالکیت و سایر حقوق راجع به آن، در دادگاهی اقامه میشود که مال غیرمنقول در حوزهٔ آن واقع است، هرچند خوانده در آن حوزه مقیم نباشد. پس محل سکونت فروشنده اهمیتی ندارد.
- شکایت از عملیات اجرایی: این شکایت به دادگاهی داده میشود که حکم زیر نظر آن اجرا میشود؛ همان دادگاهی که مادهٔ ۲۵ قانون اجرای احکام مدنی رفع اشکالات جریان اجرا را به آن سپرده و مادهٔ ۲۴ تعطیل و توقیف اجرا را جز به موجب قرار آن ممکن ندانسته است.
خواندگان را کامل بنویسید: فروشنده، و در بخش مربوط به عملیات اجرایی، محکومٌلهِ پروندهٔ اجرایی که به نفع او توقیف انجام شده است. اگر ملک پیش از این چند دست چرخیده باشد، ایادی واسط هم باید طرف دعوا قرار گیرند تا زنجیرهٔ انتقال کامل شود؛ حکمی که یکی از حلقههای این زنجیره در آن نبوده، در دفترخانه به کار نمیآید.
اگر عملیات اجرایی نه از دادگاه، بلکه از ادارهٔ اجرای اسناد رسمی و بر پایهٔ اجراییهٔ سند رسمی شروع شده باشد، مسیر اعتراض و مرجع آن متفاوت است. نوع اجراییه را در متن دادخواست تصریح کنید تا پرونده در همان ابتدا به مسیر درست برود.
هزینههای این پرونده
سه قلم را جدا کنید:
- هزینهٔ دادرسی الزام به تنظیم سند: این خواسته دعوایی مالی است و هزینهٔ آن بر پایهٔ بهای خواسته و طبق تعرفهٔ سالانه محاسبه میشود. مادهٔ ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۱، برای قراردادهای خصوصی ملکی که طبق همان ماده در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شده باشند، مأخذ محاسبهٔ عوارض و وجوه قانونی از جمله هزینهٔ دادرسی را ارزش معاملاتی موضوع تبصرهٔ ۳ مادهٔ ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم قرار داده است؛ این حکم شامل هر مبایعهنامهٔ عادی نمیشود.
- شکایت شخص ثالث اجرایی: طبق مادهٔ ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، این شکایت بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی و بدون پرداخت هزینهٔ دادرسی رسیدگی میشود. این یکی از معدود مسیرهایی است که هزینهٔ دادرسی ندارد و به همین دلیل هم مهم است که خواسته را درست عنوان کنید.
- کارشناسی و ابطال تمبر وکالت: اگر دادگاه برای تعیین ارزش ملک، تطبیق حدود یا بررسی سوابق ثبتی کارشناس تعیین کند، دستمزد او طبق تعرفه و معمولاً در مرحلهٔ نخست بر عهدهٔ متقاضی است. تمبر مالیاتی وکالتنامه هم در صورت وکالت دادگستری طبق تعرفه ابطال میشود.
هیچیک از این ارقام ثابت نیست و هر سال تغییر میکند؛ به همین دلیل در این صفحه عددی نمینویسیم. دستمزد نوشتن دادخواست، حساب جداگانهای است و خودِ وکیل رقم آن را پیش از پرداخت در همان گفتوگو میگوید. اگر همراه دادخواست، درخواست دستور موقت هم بدهید، هزینهٔ دادرسی آن معادل دعاوی غیرمالی است (تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۳۲۵ قانون آیین دادرسی مدنی) و افزون بر آن باید تأمین خسارت احتمالی بسپارید.
مدارکی که برای تنظیم دادخواست لازم است
- مدارک هویتی و در صورت وکالت، وکالتنامه؛ بههمراه ثبتنام در سامانهٔ ثنا برای دریافت ابلاغها.
- اصل قرارداد خرید و همهٔ الحاقیهها، با تاریخ روشن؛ بههمراه رسیدهای پرداخت ثمن، فیشهای بانکی و صورتحسابها.
- مدارک تصرف و تحویل ملک: صورتجلسهٔ تحویل، قبوض آب و برق و گاز به نام شما، قرارداد اجارهای که خودتان منعقد کردهاید.
- سوابق پروندهٔ اجرایی: شمارهٔ پرونده و شعبهٔ اجرا، دادنامه و اجراییه، صورتجلسهٔ توقیف با تاریخ دقیق، گزارش ارزیابی و آگهی مزایده در صورت انتشار.
- استعلام ثبتی ملک و تصویر سند مالکیتِ به نام فروشنده، برای نشان دادن مالکیت او در تاریخ معامله.
- مکاتبات با فروشنده: اظهارنامهٔ دعوت به دفترخانه، گواهی عدم حضور صادرشده از دفترخانه و پیامها و نامههای مربوط.
- در صورت وجود، مدارک درج ادعا در سامانهٔ موضوع مادهٔ ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول.
مراحل ثبت و رسیدگی تا صدور حکم
- ۱تهیهٔ جدول زمانی پروندهتاریخ قرارداد، تاریخهای پرداخت ثمن، تاریخ تحویل ملک و تاریخ صورتجلسهٔ توقیف در یک جدول کنار هم میآید. تقدم یا تأخر همین تاریخهاست که سرنوشت خواستهٔ ابطال عملیات اجرایی را تعیین میکند.
- ۲مراجعه به واحد اجرا و اظهار حقپیش یا همزمان با طرح دعوا، حق خود را نسبت به مال توقیفشده به واحد اجرا اعلام میکنید. اگر مستند شما حکم قطعی یا سند رسمی مقدم بر توقیف باشد، همانجا رفع توقیف میشود (مادهٔ ۱۴۶) و نیازی به ادامهٔ مسیر نیست.
- ۳تنظیم و ثبت دادخواستدادخواست با خواستههای ابطال عملیات اجرایی، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال و صدور قرار توقیف عملیات اجرایی، در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به دادگاه صالح ارجاع میشود؛ ابلاغها از راه سامانهٔ ثنا میآید.
- ۴رسیدگی به درخواست توقیف عملیاتدادگاه مفاد شکایت را به طرفین ابلاغ میکند و به دلایل رسیدگی مینماید؛ اگر دلایل را قوی بیابد، قرار توقیف عملیات اجرایی را تا تعیین تکلیف نهایی صادر میکند (مادهٔ ۱۴۷). قرار باید بیدرنگ به واحد اجرا ارائه شود.
- ۵جلسهٔ دادرسی، استعلام و کارشناسیدادگاه سوابق ثبتی را استعلام میکند، اصالت قرارداد و پرداختها را میسنجد و در صورت لزوم موضوع را به کارشناس رسمی ارجاع میدهد. نظر کارشناس ظرف مهلت قانونی قابل اعتراض است.
- ۶صدور رأی و اجرای آندر صورت پذیرش، حکم به ابطال عملیات اجرایی و الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال صادر میشود. اجرای بخش الزام به تنظیم سند از راه مادهٔ ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی دنبال میشود که ناظر بر موردی است که محکومٌبه انجام عمل معینی است و محکومٌعلیه از انجام آن امتناع میورزد؛ تبصرهٔ همان ماده هم حالتی را پیشبینی کرده که انجام عمل بهوسیلهٔ شخص دیگری ممکن نباشد.
اعتراض، واخواهی و تجدیدنظر
سه سطح اعتراض در این پرونده به هم شبیه نیستند:
- قرار توقیف عملیات اجرایی: این قرار موقتی است و تا تعیین تکلیف نهایی شکایت اعتبار دارد (مادهٔ ۱۴۷). طرف مقابل ابزار خودش را دارد: تبصرهٔ همان ماده به محکومٌله اجازه داده مال دیگری از اموال محکومٌعلیه را به جای مال مورد اعتراض معرفی کند؛ در این صورت آن مال توقیف و از مال مورد اعتراض رفع توقیف میشود و رسیدگی به شکایت شخص ثالث هم موقوف میگردد.
- واخواهی: اگر خوانده در هیچیک از جلسات دادگاه حاضر نشده باشد، بهطور کتبی هم دفاع نکرده باشد و اخطاریه به او ابلاغ واقعی نشده باشد، رأی غیابی است (مادهٔ ۳۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی) و او میتواند در همان دادگاه صادرکننده واخواهی کند (مادهٔ ۳۰۵). مهلت آن برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج دو ماه از تاریخ ابلاغ واقعی است، مگر عذر موجهِ مذکور در مادهٔ ۳۰۶ ثابت شود. در نقطهٔ مقابل، ابلاغ واقعیِ اخطاریه رأی را حضوری میکند؛ آنگاه خوانده هرچند در دادرسی شرکت نکرده و دفاع کتبی هم نداده باشد، تنها راهش تجدیدنظرخواهی است و واخواهی برای او باز نیست.
- تجدیدنظر: مهلت برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج دو ماه است، از تاریخ ابلاغ یا انقضای مدت واخواهی (مادهٔ ۳۳۶)، و مرجع آن دادگاه تجدیدنظر مرکز همان استان است (مادهٔ ۳۳۴). دادخواست را باید ظرف مهلت به دفتر دادگاه صادرکنندهٔ رأی یا دفتر شعبهٔ اول دادگاه تجدیدنظر تسلیم کنید (مادهٔ ۳۳۹).
اگر همراه دادخواست، درخواست دستور موقت هم داده باشید، بدانید که قبول یا رد آن مستقلاً قابل اعتراض و تجدیدنظر و فرجام نیست؛ متقاضی فقط میتواند ضمن تجدیدنظرخواهی از اصل رأی، نسبت به آن هم اعتراض کند (مادهٔ ۳۲۵).
خطاهایی که ملک را تا مزایده جلو میبرد
- اکتفا به نامهنگاری با واحد اجرا: مادهٔ ۲۴ به مأمور اجرا اجازه نمیدهد اجرا را جز با قرار دادگاه یا رضایت کتبی محکومٌله متوقف کند؛ بدون قرار، مزایده سر جای خود میماند.
- طرح خواستهٔ ابطال بدون خواستهٔ سند: باطل شدن عملیات اجرایی ملک را به نام شما نمیکند و طلبکار بعدی میتواند همان مسیر را تکرار کند.
- ناقص گذاشتن خواندگان: نبودن محکومٌلهِ پروندهٔ اجرایی یا ایادی واسط در فهرست خواندگان، حکم را در عمل غیرقابل استفاده میکند.
- از دست دادن مهلتهای کوتاه مادهٔ ۴۴: یک هفته برای مراجعه به دادگاه و پانزده روز برای ارائهٔ قرار تأخیر اجرا، مهلتهایی است که با چند روز تعلل از بین میرود.
- پرداخت هزینهٔ دادرسی برای شکایت شخص ثالث: مادهٔ ۱۴۷ این شکایت را بدون تشریفات و بدون هزینهٔ دادرسی دانسته است؛ عنوانگذاری اشتباه خواسته، شما را بیجهت وارد مسیر پرهزینه میکند.
- بیتوجهی به مهلتهای مادهٔ ۱۰ قانون سال ۱۴۰۱: برای ادعاهای مربوط به املاک فاقد سند رسمی، درج ادعا در سامانه و سپس طرح دعوا در مهلتهای تعیینشده اهمیت دارد و غفلت از آن، امکان استناد در برابر برخی اشخاص را از بین میبرد.