به روز بمانید!
آیا مایل هستید اعلانات مربوط به گفتگوهای آنلاین خود را روی دستگاه خود دریافت کنید؟
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
کیفیت کلیه مشاورهها توسط بنیاد وکلا تضمین میشود
دعاوی ملکی به دعاویی اطلاق می شود که در خصوص یک ملک یعنی مال غیرمنقول ممکن است مطرح شود و خواسته های متعددی را در بر می گیرد که در ادامه به آنها اشاره می شود.
قبل از هر نوع عمل حقوقی یا معامله یا توافق بر سر املاک و با موضوع ملک اعم از آپارتمان، زمین، مغازه و خانه، توصیه می شود با یک وکیل پایه یک دادگستری متخصص دعاوی ملکی و قراردادها مشاوره نمایید.
پروندههای زیادی در خصوص دعاوی ملکی در مراجع قضائی جاری میباشد که از ابعاد مختلف قانونی، طرفین دعوی را دچار مشکلات و مخاطرات معمول نموده است.
عموم پروندههای مربوط به دعاوی ملکی؛ به دلیل سهل انگاری و سودجویی اشخاص به وجود آمده است.
همیشه شاهد این موضوع بودیم و هستیم که افراد به دلیل عدم اطلاع کافی از قوانین و شرایط قرار دادهایی که امضاء می کنند، دچار مشکلات فراوانی می شوند، این قبیل مشکلات هر روزه در سطح جامعه قابل لمس است و برای کاهش آن هر روزه متخصصین این امر که وکلا و دستگاه قضائی می باشند، در حال تلاش اند.
از این رو باید بیان کنیم که امور ملکی به دلیل تلاقی با نیاز اساسی یک خانواده همیشه در اولویت یک خانواد نو پا و حتی قدیمی دارد؛ به همین دلیل حجم معاملات در سطح یک جامعه در این زمینه بسیار بالاست و همین امر باعث می شود که مشکلات حاصل از آن هم زیاد باشد.
از این رو باید بیان کنیم که امور ملکی به دلیل تلاقی با نیاز اساسی یک خانواده همیشه در اولویت یک خانواد نو پا و حتی قدیمی دارد، به همین دلیل حجم معاملات در سطح یک جامعه در این زمینه بسیار بالاست و همین امر باعث می شود که مشکلات حاصل از آن هم زیاد باشد.
این حجم از معاملات ملکی باعث میشود که دعاوی ناشی از آن هم در محاکم قضائی شیب سعودی داشته باشد، با این حال در زمانی نه این گونه ایرادات و مشکلات برای افراد روی می دهد، بهترین کسی که میتواند این مشکل را مرتفع کند وکلای پایه یک دادگستری می باشند.
وکلای متخصص در زمینه دعاوی ملکی به شما این امکان را میدهند که هر زمان و در هر مکانی که هستیند به بهترین مشاور دسترسی داشته باشید تا بتوانید به وسیله راه نمایی هایی که توسط وکلای دادگستری متخصص در امور ملکی دریافت می کنید، بهترین راهکار برای به نتیجه رسیدن پرونده ملکی خود داشته باشید، مسلما وکیلی که در زمینه ملکی تجربه بیشتری داشته باشد می تواند روش های نوین در به نتیجه رساندن افراد، در مقابل انها قرار دهد، از این رو باید در این گونه پرونده ها حتما وکیل دادگستری دخیل در پرونده فرد مجرب و متخصص در زمینه ملکی باشد.
پروندههای زیادی در خصوص دعاوی ملکی در مراجع قضائی جاری میباشد که از ابعاد مختلف قانونی، طرفین دعوی را دچار مشکلات و مخاطرات معمول نموده است.
عموم پروندههای مربوط به دعاوی ملکی؛ به دلیل سهل انگاری و سودجویی اشخاص به وجود آمده است.
تقسیم بندی دعاوی ملکی بر اساس شاخصهای مختلفی که در باب دعوی ملکی مورد نظر موثر میباشند، انجام میشود اما اساسی ترین تقسیم بندی در این حوزه، انواع دعاوی ملکی را این چنین تشریح میسازد:
یکی از انواع دعاوی ملکی که حجم زیادی از پروندههای حقوقی دادگاهها را تشکیل داده است؛ دعاوی ملکی حقوقی میباشد.
برای کلیه دعاوی حقوقی ملکی قانونگذار پیش بینی قانونی داشته است و در همه شرایط مربوط به دعاوی ملکی حقوقی؛ قضات با عنایت به قانون و تجزیه و تحلیل خود از پرونده پیش رو، نسبت به داوری اقدام مینمایند.
اگر بخواهیم مهم ترین موارد دعاوی ملکی حقوقی را اذعان داشته باشیم، میتوانیم به این موارد اشاره داشته باشیم:
و سایر دعاوی ملکی حقوقی
کلیت دعاوی حقوقی مربوط به عدم شناخت قوانین و مقررات و یا سهل انگاری اشخاص صورت میپذیرد و بحث ارتکاب جرم مطرح نمیباشد.
ماهیت دعاوی کیفری در رابطه با ارتکاب جرم توسط اشخاص میباشد و بحثهایی همچون؛ عدم شناخت از قانون و مقررات، سهل انگاری و کم توجهی، اشتباهات سهوی و … در این خصوص دخیل نمیباشد.
در واقع زمانی که اشخاص در زمینه مسکن و املاک مرتکب جرمیمیشوند؛ پروندههای کیفری با شکایت مدعی العموم یا شاکیان خصوصی شکل میگیرد. کلیت دعاوی کیفری ملکی به موجب سودجویی و کلاه برداری مجرمان میباشد.
موارد مهمیکه شامل دسته بندی دعاوی کیفری ملکی میشوند، عبارتند از:
ماهیت و کلیت دعاوی ثبتی ملکی مربوط به فعالیتهای حوزه ثبت اسناد و املاک میباشد.
پروندههای زیادی در خصوص دعاوی ثبتی ملکی در محاکم قضایی مطرح میباشد که اگر بخواهیم به تعدادی از آنها اشاره داشته باشیم، موارد ذیل را میتوانیم عنوان نماییم:
به طور کلی این مشکلات هنگامی مطرح میباشد که پس از خرید و یا انتقال سند، یا در زمان خرید و بررسی سند، ایرادی در مفاد سند و یا روند کار به وجود میآید.
در موارد متعددی دعاوی ثبتی ملکی به علتهای مختلف که ناشی از سهل انگاری و شتاب زدگی مالک به منظور خرید و فروش ملک میباشد، حاصل میشود و مشکلات و خسارتهای زیادی را برای طرفین مرتبط با ملک مربوطه به وجود میآورد.
بنابراین توصیه میشود که در خصوص ابعاد حقوقی معاملات ملکی و شرایط مرتبط با موضوع ملک و املاک؛ از تجارب متخصصان علم حقوق و صاحب نظران متعهد و مجرب حوزه املاک استفاده نمایید تا از بروز مشکلات و دعاوی ملکی احتمالی جلوگیری به عمل آورده شود.
یکی از مهم ترین دعاوی ملکی خلع ید است که البته در مورد اموال منقول نیز مصداق دارد.
به موجب آن مالک با اثبات مالکیت خود در ملک موضوع دعوا، رفع تصرف و استیلای شخصی را از دادگاه مطالبه می کند که به نحو غیرقانونی و بدون اجازه و اذن مالک در ملک موضوع دعوا، اقدام به استیلا نموده است.
این دعوا فرع بر مالکیت است و مالک باید با اثبات مالکیت خود و سپس به مراجعه به دادگاه دعوای خلع ید را اقامه کند.
در هر حال مهم ترین نکته در این دعوا به اثبات مالکیت مالک است که باید یا در ضمن دعوا یا قبل از آن با ارائه ادله مالکیت کافی مثل سند مالکیت و ... اثبات شود یا شده باشد.
دعوای تصرف عدوانی عبارت است از دعوایی که متصرف قبلی ملک علیه متصرف بعدی ملک اقامه می کند و در واقع این ادعا را مطرح می کند که دیگری بدون رضایت او، مال غیرمنقولش را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می کند.
در این نوع دعوا، مسئله مالکیت یا اثبات آن به هیچ عنوان مطرح نیست، حتی اگر ارائه اسناد مالکیت از ناحیه متصرف سابق صورت گیرد، به عنوان دلایل سبق تصرف وی محسوب می شود که طرف مقابل می تواند سبق تصرف خود را با دلیل دیگری ثابت کند و سند مالکیت را کنار بزند.
در واقع آنچه در این نوع دعوا اهمیت دارد سبق تصرف خواهان دعوای تصرف عدوانی و تصرف بعدی و غیرقانونی و عدوانی متصرف جدید است که با اثبات این امور، خواهان در دعوای به خواسته تصرف عدوانی موفق به اخذ حکم خواهد شد.
دعوای تخلیه ید در مواقعی صورت می گیرد که شخصی که مالک ملکی است یا اجازه استفاده از ملک یا منافع آن را دارد، ملک خود یا منافع آن را و با داشتن حق انتقال منافع به غیر، به دیگری واگذار می کند و پس از انقضای مدت اجاره یا اذن، درخواست به نحو قانونی در قالب اجاره و ... تخلیه مستاجر یا متفع را مطرح می کند؛ بنابراین در این نوع دعوا منشا رابطه طرفین، یک منشا مبتنی بر اذن و مشروع و قانونی است.
در این صورت طرف مستحق، اقام به طرح دادخواست تخلیه می کند که مبتلا به این نوع دعاوی، دعاوی مالک و مستاجری است.
هنگام خرید و فروش ملک، طرفین معامله معمولا یک مبایعه نامه تنظیم می کنند، پس از درج شرایط خود خریدار، پرداخت مبلغی از ثمن معامله را موکول به حضور فروشنده در دفترخانه سند رسمی و تنظیم سند رسمی از ناحیه فروشنده می نماید.
بعضا به جهت بالا رفتن قیمت ملک یا عدم توانایی بر فک رهن ملک، فروشنده ممکن است به دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی مراجعه نکند؛ لذا در این خصوص اقدامی که باید از ناحیه خریدار صورت گیرد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است در کنار این دعوا ممکن است دعوای مطالبه ضرر و زیان وجه التزام و غیره صورت گیرد.
افراز به معنی جدا کردن و تفریق کردن می باشد که در خصوص املاک مشاع معنی پیدا می کند.
در این نوع دعوا، شریک ملک مشاع به منظور مشخص کردن و مفروز نمودن و تعیین بخش اختصاصی خود، اقدام به طرح دعوای افراز علیه شرکای دیگر می نماید.
این دعوا در صورتی طرح می شود که مالکان و شرکای یک ملک مشاع با توافق بتوانند اقدام به تقسیم ملک مشاعی نمایند که در این صورت دادگاه در صورتی که تقسیم ملک مشاع باعث ایجاد ضرر شود، شرکای دیگر را ضمن حکم، وادار به تقسیم و اقدام به تعیین سهم مالکان مشاع و تقسیم آن می کند.
در هر حال اگر مالکان ملک مشاع هر گونه اختلافی در خصوص سهم خود داشته باشند یا در سایر مسائل اختلافی داشته باشند، دادگاه به تمامی آنها رسیدگی می کند و در نهایت با صدور حکم افراز، حالت مشاعی ملک خاتمه یافته و هر یک از مالکان دارای سهام مشخص و اختصاصی و مفروز می شوند و برخلاف اشاعه، هر یک حق دخل و تصرف جداگانه در ملک خود را می یابند.
اگر امکان تقسیم مال مشاعی به هیچ طریقی امکان پذیر نباشد اعم از تعدیل و ....، و شریک متقاضی تقسیم نیز به هیچ عنوان حاضر به ادامه شراکت در مال مشاعی نباشد و تنها هدفش خاتمه حالت اشتراکی خود در ملک باشد، راهی که برای وی مقصود است، اخذ دستور فروش ملک و تقسیم شدن ثمن حاصل از آن به نسبت سهم بین شرکا می باشد.
در این صورت ابتدا باید مراجع مربوطه در خصوص غیرقابل افراز بودن ملک حکم لازم را قبلا صادر کرده باشند تا شریک یا هر یک از شرکا حق درخواست فروش ملک را داشته باشد.
دادگاه نیز در این خصوص رسیدگی می کند و دستور فروش ملک را صادر می نماید و پس از آن ملک از طریق مزایده به فروش می رسد و نیازی به حضور سایر شرکا نسبت و سهم آنها کنار گذاشته می شود و سهم شریک متقاضی فروش به وی پرداخت می شود.
زمانی که اشتباهی در مندرجات سند مالکیت و مشخصات ملک وجود داشته باشد، اصلاح سند توسط مرجع صادرکننده سند صورت می گیرد.
اصلاح سند در مواردی رخ می دهد که مثلا در این صورت پس از فروش ملک با مساحت معین، مشخص می شود که ملک، اضافه مساحت دارد که در این صورت مالک پس از پرداخت بهای این اضافه مساحت در وجه مالک اولیه یا سپردن در صندوق اداره ثبت، درخواست اصلاح حدود سند مالکیت را می کند.
مثلا در صورتی که تغییر وضعیت در مجاورین املاک ثبت شده، منتج به تغییر در وضعیت حدود در بعد ملک واجد سند مالکیت شود یا به عبارت دیگر یک یا چند حد از حدود اربعه ثبت شده ای که قبلا پلاک ثبتی مشخص داشته در اثر تغییر وضع املاک مجاور تغییر کند، مالک می تواند تقاضای اصلاح حدود را نماید.
در مواردی که شخصی بدون آنکه توافق و قراردادی وجود داشته باشد، اقدام به تصرف در ملکی می کند، مالک یا منتفع از ملک می تواند پس از اقامه دعوای خلع ید یا تصرف عدوانی یا تخلیه یا غصب منافع، مدت زمانی را که ملک در اختیار متصرف بوده، مطالبه کند که این دعوا دعوای اجرت المثل نام دارد و با تعیین کارشناس میزان اجرت المثل مشخص می شود.
پس از اتمام ساخت ساختمان، در صورتی که ملک از لحاظ مشخصات فنی و نداشتن خلافی و بدهی و غیره مورد تایید شهرداری باشد.
شهرداری پایان کار صادر می کند، پایان کار مدرک بسیار مهمی است که از سوی شهرداری صادر می شود و مقدمه تنظیم سند رسمی است در هر حال فروشنده یا سازنده در قراردادهای ساخت و ساز موظف به اخذ پایان کار هستند و این اشخاص را می توان الزام به اخذ پایان کار نمود.
پس از ساخت ساختمان، برای اخذ سند رسمی برای هر یک از واحدهای ساختمان، نیاز است که صورت مجلس تفکیکی توسط کارشناس ثبتی صادر شود که در این صورت کارشناس با مراجعه به ملک و مشخص نمودن متراژ واحد درخواستی حدود اربعه، پارکینگ، انباری و .... اقدام به تنظیم صورتمجلس تفکیکی می کند.
برای تنظیم سند رسمی علاوه بر گواهی پایان کار، صورتمجلس تفکیکی نیز لازم است که از تنظیم سند رسمی می تواند وی را از طریق دادگاه، الزام به اخذ پایان کار، صورتمجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی نمود.
دعوای فروش مال غیر از جمله دعاوی کیفری مربوط به املاک است.
هرگاه کسی منافع یا عین مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است، بدون مجوز قانونی به دیگری انتقال دهد، کلاهبردار محسوب می شود و همچنین انتقال گیرنده که در زمان معامله به عدم مالکیت انتقال دهنده آگاه باشد. لذا مجازات این جرم، مجازات کلاهبرداری است.
این دعوا در صورتی مطرح می شود که رابطه استیجاری مربوط به قبل از سال ۷۶ باشد، در این صورت اگر مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت بر اساس اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد، می تواند برای همان شغل یا مشابه به آن، منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
اما اگر حق انتقال به غیر نداشته باشد یا اصلا اجاره نامه نباشد و مالک هم راضی به انتقال به غیر نباشد، مالک در صورت تقاضای تخلیه باید حق کسب یا پیشه یا تجارت را به مستاجر پرداخت کند.
در غیر این صورت مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند.
دادگاه در این مورد حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (در فرض نبود اجاره نامه رسمی) صادر می کند و مراتب را به دفترخانه و موجر اعلام می دارد. مستاجر جدید از هر جهت نسبت به تمام شرایط اجاره، قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.
مهلت اعتبار این حکم ۶ ماه پس از ابلاغ حکم قطعی است که در صورت عدم انتقال منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر به حکم مزبور ملغی الاثر می شود.
در صورتی که ضمن معامله باطلی، سندی در خصوص ملکی صادر شود مثلا معامله بیع بوده لکن شرایط صحت معامله وجود نداشته باشد.
مثلا معامله بدون ذکر نام یکی از طرفین منعقد شده باشد و بر اساس آن سند مالکیتی صادر شده باشد یا قرارداد اجاره بوده ولی مبلغ اجاره بها قید نشده باشد یا مثلا معامله کننده مالک نبوده و مال را برای خود معامله کرده باشد یا در صلح نامه راجع به ملکی، نام طرف صلح ذکر نشده باشد.
در این صورت از آنجایی که معامله باطل است، هر نوع سندی که بر اساس آن صادر شود باطل است و می توان درخواست ابطال آن را از دادگاه داشت.
معامله فضولی، معامله ای است که شخصی به اسم فضول بدون داشتن هیچ گونه سمتی از قبیل وکالت، قیمومت و.... معامله ای راجع به ملک متعلق به دیگری و به نام دیگری انجام می دهد.
این معامله یک معامله غیرنافذ است که در صورت اجازه مالک، تنفیذ و صحیح می شود و در صورت امتناع مالک، باطل می شود.
اگر مالک این معامله را تنفیذ نکند، می تواند دعوای ابطال معامله فضولی اقامه نماید.
تخلیه اماکن از نتایج مستقیم انحلال قرارداد اجاره است.
اجاره ممکن است در اثر درخواست ابطال یا فسخ یکی از دوطرف عقد یا جانشین آنان منحل شود.
خواهان در صورت مالکیت یا ذی نفع بودن و وجود رابطه استیجاری ناشی از قرارداد که گاهی برطبق قرارداد کتبی یا عادی یا رسمی و یا با شهادت شهود، احراز میگردد و تصرف خوانده به عنوان مستاجر در مالالاجاره میتواند دعوای حقوقی تخلیه اماکن تجاری را طرح کند.
ملک مشاع یعنی مالکیت هیچ یک از مالکان شی واحد، مشخص نباشد بطوری که هر جزئی از اجزای شیء واحد متعلق حق مالکیت هر یک مالکان باشد.
هیچ یک از شرکا، قانونا نمیتواند بدون اذن سایر شرکا در مال مشاع تصرف کند.
زمانی که یک ملک قابل افراز نباشد و اداره ثبت و دادگاه عدم قابلیت افراز را تشخیص دهد مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع با تقاضای هر یک از شرکاء و به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.
دعوای استرداد مال مورد معامله از دعاوی بسیار شایع در محاکم است که در موارد بطلان، فسخ و عدم نفوذ معامله حادث میگردد.
در صورتی که معامله به دلیل فقدان قصد انشای طرفین، فقدان اهلیت، فقدان شرایط مربوط به مورد معامله و جهت نامشروع باطل میشود یا به واسطه اراده یکی از طرفین فسخ میشود و یا به جهت معامله فضولی یا اکراهی غیر نافذ می گردد و با عدم نفوذ (اعلام رضایت) مالک روبرو می گردد اما مال به خریدار تسلیم گردیده است، مالک می تواند با طرح دعوای استرداد مال مورد معامله، مورد معامله را باز پس گیرد.
دعوای خلع ید، دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول بطرفیت متصرف غیرقانونی مال خود اقامه میکند و از دادگاه میخواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان بخشیده و ملک وی را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهند.
در خلع ید خواهان باید سندی داشته باشید که مالکیت را صد درصد ثابت کند، یا این که حکم قطعی اثبات مالکیت موجود باشد.
دعوی استرداد سند در مواردی از این قبیل مطرح میشود:
سند مالکیت نوعی از سند رسمی است که پس از ثبت مال غیرمنقول در دفتر ثبت اسناد و املاک به مالک داده می شود.
موارد ابطال سند رسمی عبارت است:
دعوای اثبات مالکیت:
اثبات مالکیت از راه استناد به اماره تصرف یا از راه اثبات وقوع یکی از اسباب تملک یعنی عقود و قراردادها، اخذ به شفعه، ارث، حیازت مباحات است.
طبق ماده ۳۵ قانون مدنی: تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است، مگر این که خلاف آن ثابت شود.
متصرف برای اثبات مالکیت خود نیاز به دلیل ندارد و بار اثبات دعوا بر عهده کسی است که می خواهد خلاف اماره قانونی تصرف را ثابت کند.
تصرف در صورتی دلیل مالکیت است که مالک سابق مال معلوم نباشد در غیر این صورت باید در دادگاه اثبات نماید که به یکی از اسباب نقل، مال موضوع دعوا به او منتقل شده است.
توصیه میشود که در خصوص ابعاد حقوقی معاملات ملکی و شرایط مرتبط با موضوع ملک و املاک؛ از تجارب وکلای دادگستری متعهد و مجرب حوزه املاک استفاده نمایید تا از بروز مشکلات و دعاوی ملکی احتمالی جلوگیری گردد.
وکلای دادگستری متخصص در زمینه دعاوی ملکی به شما این امکان را میدهند که هر زمان و در هر مکانی که هستیند به بهترین مشاو دسترسی داشته باشید تا بتوانید به وسیله راهنمایی هایی که توسط وکلای دادگستری متخصص در امور ملکی دریافت می کنید، بهترین راهکار را برای به نتیجه رسیدن پرونده ملکی خود داشته باشید.
مسلما وکیلی که در زمینه ملکی تجربه بیشتری داشته باشد می تواند روش های نوین در به نتیجه رساندن افراد، در مقابل انها قرار دهد از این رو باید در این گونه پرونده ها حتما وکیل دادگستری دخیل در پرونده، فرد مجرب و متخصص در زمینه ملکی باشد.
کیفیت کلیه مشاورهها توسط بنیاد وکلا تضمین میشود
دیدگاهها
هنوز دیدگاهی ثبت نشده است.