به روز بمانید!
آیا مایل هستید اعلانات مربوط به گفتگوهای آنلاین خود را روی دستگاه خود دریافت کنید؟
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
کیفیت کلیه مشاورهها توسط بنیاد وکلا تضمین میشود
قولنامه نوشتهای عادی است که از توافق بر واقع ساختن عقدی در موردی معین حکایت میکند و ضمانت اجرای تخلف از آن نیز پرداخت مبلغی معین است؛ این توافقها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است.
قولنامه یک عمل حقوقی حاصل اراده دو طرف است که خواستهاند با این عمل، حقوق و تکالیفی در روابط حقوقی خود ایجاد کنند، علاوه بر اینکه ماده ۱۰ قانون مدنی که مبتنی بر اصل آزادی قراردادها است، عمل آنها را به رسمیت می شناسد و در روابط حقوقی آنها مؤثر است.
ماده ۱۰ قانون مدنی میگوید: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کردهاند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.»
برای پی بردن به ماهیت واقعی قولنامه باید به عقیده طرفین توجه شود.
ممکن است قولنامه فقط به امضای یکی از طرفین رسیده باشد و در واقع تعهدی یکطرفه باشد.
این قبیل اسناد که فقط قول انجام معامله و وعده آن است، مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی نبوده و لازمالوفا نیست.
آنچه صرفا قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانونی و شرعی ندارد و دادگاهها نمیتوانند طرفین را الزام به وفا کنند اما اگر در قولنامه، مساله خرید و فروش یا معامله مال غیرمنقولی که قانونا باید با سند رسمی واقع شود، درج شده باشد.
چنانچه قولنامه حکایت از وقوع بیعی میان طرفین کند و دارای امضای طرفین باشد و جز این امر مطلب دیگری در آن گنجانده نشده باشد، چنین سند یا قولنامهای از مصادیق بارز ماده ۴۸ قانون ثبت است و دادگاهها و مراجع رسمی نمیتوانند مگر در موارد استثنا به آن اعتبار یا ترتیب اثر دهند.
این در حالی است که چنانچه قولنامه مشعر بر قراردادی میان دو طرف باشد که یک طرف به موجب آن قرارداد متعهد میشود که مال غیرمنقول خود را به فلان مبلغ که قسمتی از آن را حین تنظیم قرارداد دریافت میدارد، انتقال دهد و طرف دیگر نیز آن را بپذیرد و هر دو آن را امضا کنند.
چنین قولنامهای در حقیقت یک قرارداد است و تعهد ابتدایی نیست و از شمول ماده ۴۸ قانون ثبت خارج و مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است و ذینفع میتواند از طریق مراجع قضایی الزام طرف را به انجام معامله وفق مقررات بخواهد.
همچنین دادگاه در صورت احراز اصالت سند میتواند حکم بر الزام خوانده به انجام تعهد و اجرای قرارداد صادر کند و ممکن است متن قولنامه به نحوی تنظیم شود که دلالت کند بر اینکه قصد طرفین آن است که در صورت تخلف علاوه بر الزام به انجام معامله وجهالتزام را نیز بپردازند.
در این صورت دادگاه میتواند در صورت تقاضای خواهان، حکم به الزام به انجام معامله رسمی و پرداخت وجهالالتزام را صادر کند.
مفاهیمی از قبیل قولنامه، بیعنامه یا مبایعهنامه که در جامعه و در صنف مشاوره معاملات املاک یا اتومبیل مطرح است، با مفاهیم حقوقی که در محاکم و جامعه حقوقی مطرح میشود، متفاوت است.
جامعه حقوقی با توجه به عرف جامعه و قواعد و اصول استنباط حقوقی باید اصطلاحات را معنا و تعریف کند تا مشکل جامعه را حل کند، نه اینکه جامعه و عرف از آن اصطلاح معنای دیگری را برداشت کنند و جامعه حقوقی تعریف دیگری با ابداع مفاهیم و اصطلاحات جدید حقوقی ارائه کند.
بدین معنا که در قولنامه فقط بیعانه پرداخت میشود و طرفین به یکدیگر مهلت میدهند که باقیمانده ثمن معامله در مهلت مقرر تهیه شود؛ در غیر این صورت معاملهای انجام نخواهد شد.
قولنامه ممکن است رسمی یا عادی باشد.
امتیاز قولنامه رسمی بر قولنامه عادی این است که امتیاز ذیل قولنامه رسمی از تکذیب و تردید مصون است و اگر وجه التزامی در متن قولنامه رسمی قید شده باشد، با جمع بودن شرایط خاص میتوان از طریق اجرای ثبت تقاضای صدور اجراییه کرد؛ این در حالی است که قولنامه عادی این امتیاز را ندارد.
مسئله تنظیم قولنامه از قبل تا اندازهای مرسوم بوده اما با وضع تشریفات مقرر در قانون ثبت بیشتر رایج شده است.
معاملات با سند رسمی میتواند به دو صورت انجام شود:
در این صورت، هر گاه کوتاهی و تقصیری از طرف خریدار باشد و معامله صورت نگیرد، مسئولیتی متوجه فروشنده نخواهد بود.
در صورتی که اگر تقصیر و کوتاهی از طرف فروشنده باشد، خریدار میتواند او را از طریق محاکم ملزم به انجام معامله و تعهد کند.
در این شرایط محاکم مکلفند خریدار را قانونا ملزم کرده و در صورت عدم اجرای حکم، محاکم خود مکلفند به نمایندگی از طرف فروشنده آن را انجام دهند.
قولنامه مانند سایر قراردادهایی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم میکنند، در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن میتوان الزام (اجبار) طرفی را که از انجام تعهدش خودداری میکند از دادگاه درخواست کرد.
به این ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری کند، خریدار میتواند از دادگاه صالح درخواست کند تا او را برای به نام زدن سند در دفترخانه مجبور و ملزم کند.
قراردادی که تحت عنوان قولنامه در بنگاههای معاملاتی یا بیرون از آنجا تنظیم میشود، سندی عادی است و به همین دلیل طرفین (خریدار و فروشنده) باید نهایت دقت را در تنظیم آن داشته باشند تا بعدها دچار مشکل نشوند.
همچنین اگر امضاکننده ولی مالک است، خریدار باید مطمئن شود که در زمان امضای قولنامه توسط ولی، کودک بالغ نشده است.
در جایی نیز که امضاکننده قیم مالک است، باید روشن شود که آیا قیم به تنهایی حق فروش مال مولیعلیه (صغیر) خود را دارد یا با دخالت مقام قضایی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است.
پرسشی که مطرح میشود، این است که اگر خریدار یا فروشنده از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال سند مالکیت مورد معامله خودداری کنند، طرف دیگر چه حقی دارد؟
در پاسخ به این پرسش باید گفت که طرف دیگر میتواند الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را از دادگاه درخواست و پس از قطعیت حکم، درخواست صدور اجرائیه کند.
در صورتی که طرف معامله از حضور در دفترخانه برای امضا خودداری کند، نماینده اجرای احکام سند انتقال را امضا خواهد کرد.
قبل از اقامه چنین دعوایی بهتر است حسب مورد (فروشنده یا خریدار) امتناع طرف دیگر از حضور در دفترخانه و نیز حاضر و آماده بودن خود در دفترخانه را برای انتقال، به وسیله گواهی دفترخانه یا تامین دلیل از دادگاه یا از طریق ارسال اظهارنامه اثبات کند.
پرسش دیگری که مطرح میشود، این است که وجه التزام در قرارداد به چه معنا است و قرار دادن وجه التزام در قولنامه به چه طریقی صورت میگیرد؟
در پاسخ باید گفت، منظور از وجه التزام این است که هرگاه به علتی بیع قطعی انجام نشد، این مبلغ به عنوان جریمه از طرفی که عدم انجام معامله مستند به عمل او است، اخذ شود و به طرف دیگر تعلق گیرد.
در واقع وجه التزام، خسارت عدم انجام تعهد انتقال رسمی ملک یا مورد معامله است که در قولنامه به یکی از روشهای ذیل میتواند باشد:
در این صورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خریدار میتواند با احراز عدم اجرای تعهد، وجه التزام تعیینشده را مطالبه کند.
در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد.
نکته مهمی که در این میان وجود دارد، این است که کسی که وجه التزام را مطالبه میکند، باید خود تعهداتش را به طور کامل انجام داده باشد.
به عنوان مثال، خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهد طرف دیگر نیز احراز شود.
کیفیت کلیه مشاورهها توسط بنیاد وکلا تضمین میشود
دیدگاهها
هنوز دیدگاهی ثبت نشده است.