اهداف تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان و مشکلات اجرایی پیش روی آن

مشکلات فزاینده حاکم بر مسکن و ساختمان، مقنن را بر یافتن راهکار مناسب از طریق وضع قوانین لازم  وادار نمود تا شاید سبب کاهش دشواری‌های موجود گردد.

آخرین اراده مقنن، وضع قانون پیش‌فروش ساختمان در دی ماه 1389 می‌باشد. تا پیش از آن قانون، مقنن به تاسی از فقه، از تجویز معامله اموال قیمی که واجد خصوصیاتی عین معین بوده‌اند، پیش از ایجاد یا احداث آنها امتناع می‌نمود (شهید ثانی، 1414: 169؛ عاملی، 1418: 385).

به‌هرحال، مقنن تحت شرایطی مانند انجام عملیات پی ساختمان، پرداخت ده درصد ثمن معامله، تنظیم سند پیش فروش به طور رسمی... اجازه معامله، نسبت به ساختمان مورد احداث را در قالب عقد بیع صادر نمود.

این اقدام مقنن، می‌تواند از این جهت آثار مثبتی داشته باشد که با تنظیم قرارداد پیش‌فروش، به نحو رسمی، حق عینی برای خریدار ایجاد می‌گردد و با رعایت شرایطی، زمینه‌ی انتقال مالکیت نیز بر او فراهم می‌آید.

با بررسی مفاد قانون و آئین‌نامه پیش‌فروش ساختمان، درمی‌یابیم که اهداف مدنظر مقنن مثبت و مطلوب است. لیکن مشاهده می‌شود که در مقررات فوق به پیشینه این موضوعات، در قوانین و مقررات جاری به صورت تخصصی توجهی نشده و باعث ایجاد تعارضاتی گردیده است که تا کنون مانع از اجرای این قانون شده و در آینده نیز اجرای موثر و صحیح آن را به خطر می‌اندازد.

یکی از اهداف اصلی قانون پیش‌فروش ساختمان، کاهش هزینه‌های تولیدی، افزایش تولید مسکن، و مهمتر از همه جلوگیری از تخلفات پرونده‌های کلاهبرداری در پیش‌فروش مسکن است، اما به نظر می‌رسد با ضمانت اجراهای این قانون نه تنها این هدف به مرحله‌ی اجرایی نمی‌رسد، بلکه زمینه‌ساز کاهش تولید مسکن نیز می‌شود.  اگر چه مقنن از تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان، اهداف مهمی را تعقیب می‌کرده است از جمله اینکه به لزوم تنظیم سندی رسمی برای قرارداد پیش فروش، سعی در دادن نظم و انسجام به قراردادهای مربوطه در این زمینه، دارد لیکن ضمانت اجراهای ضعیف و ناقص موجود در این قانون، مقنن را از رسیدن به هدف اصلی خود باز داشته است.