به روز بمانید!
آیا مایل هستید اعلانات مربوط به گفتگوهای آنلاین خود را روی دستگاه خود دریافت کنید؟
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
آیا تا به حال در شروط ضمن عقد به " اسقاط کافیه خیارات" برخورد کرده اید؟ آیا میدانید این بند در بردارنده چه عواقبی است؟
خیار در لغت به معنای اختیار است و در اصطلاح حقوقی به معنای اختیار فسخ یک جانبه ی عقود لازم در قانون مدنی است.
شاید این نهاد حقوقی تا به حال همانند سایر نهادها قابل توجه عامه مردم نبوده است لیکن در عقود معینی مانند اجاره و بیع که در میان سایر عقود متداول تر است.
این اختیار برای طرفین مفید و از وقوع خسارات متعاقب و وقوع آثار دور از انتظار طرفین جلوگیری میکند.
اگر در ضمن شروط عقد به این جمله مرسوم رسیدید این به این معنا است که شما با امضاء عقد – اختیار فسخ و از بین بردن عقد مزبور را تحت هیچ شرایطی ولو عیب و نقض درمورد معامله با ... نخواهید داشت.
یعنی با اراده خود تمام خیاراتی که در آینده ممکن است به کار شما بیاید و از ضرر و زیان شما بکاهد از خود ساقط میکنید.
در این مقاله سعی داریم با بیانی ساده وقابل درک انواع و ویژگی های هریک از این خیارات را بیان کنیم تا با درج این خیارات با خیالی آسوده معاملات وقرارداد های خود را منعقد کنید.
بنا بر ماده ۳۹۷ ق.م هریک از متبایعین بعد از عقد فی المجلس و مادامیکه متفرق نشده اند اختیار فسخ معامله را دارند .
با عنایت به ماده فوق باید گفت عقد بیع در مجلس عقد و همچنین اگر بعد از امضای عقد نیز از هم متفرق نشده و تا مسیری را نیز با هم باشند مادامیکه از هم جدا نشده اند، میتوانند با استفاده از خیار مجلس بیع را فسخ نمایند.
این خیار فقط و فقط منوط به عقود حضوری است و در عقود مکاتبه ای جایی ندارند.
همچنین در صورتی که عقد به وکالت یا به نمایندگی منعقد شود نیز قابل اجرا نیست، مگر خود موکل یا منوب عنه در مجلس عقد حضور داشته باشد.
البته این امر منوط به آن است که ضمن مبایعه نامه خیار مجلس ساقط نشده باشد؛ یعنی (اسقاط کافه خیارات) را امضا نکرده باشید.
نکات مهم:
مبیع و یا ثمن خواه عین معین مانند این موبایلی که هم اکنون در جلوی چشمانتان میبینید یا این خونه ای که هم اکنون دیدید یا این گونی برنجی که در مغازه انتخاب کردید – کلی در معین یکی از کولر ها از میان ده ها کولر دیگر که مشابه هم هستند و هیچ تفاوتی میان آن ها وجود ندارد یا یکی از پرینتر های یکسان کانن موجود در مغازه – کلی فی الذمه مانند صد کیلو برنج دم سیاه کشت سال آینده یا یکی از پراید های صفر کیلومتری که سایپا در حال ساخت آن است.
در آن خیار مجلس وجود دارد؛ بنابراین در اینکه مورد معامله شما به چه صورت و در چه موقعیتی قرار دارد تاثیری ندارد و همواره در بیع این اموال خیار مجلس راه دارد.
در معاملات فضولی ( بیع فضولی منظور است) خیار مجلس برای مالک ایجاد میشود البته در صورتیکه در مجلس حاضرباشد؛ پس فضول خیار مجلس ندارد.
در معامله با خود نظر اقوی این است که خیار مجلس راه ندارد.
برای مثال وکیلی به وکالت از شما و اصالتا از جانب خودش کالایی را که برای فروش گذاشته اید و وکیل را نماینده خود برای فروش آن نموده اید خود کالا را خریداری کند.
در این مورد ماده ۳۹۸ ق.م مقرر میدارد اگر مبیع حیوان باشد مشتری تا سه روز از حین عقد اختیار فسخ معامله را دارد.
این نوع خیار فقط و فقط برای خرید حیوانات کاربرد دارد یعنی مورد معامله حتما باید حیوان باشد.
نکات مهم:
از نظر مرحوم کاتوزیان و مرحوم امامی اگر ثمن حیوان باشد خیار حیوان برای بایع نیز ایجاد میشود؛ پس از نظر قانون مدنی خیار حیوان مختص مشتری است.
نظر اقوی این است که خیار حیوان مختص مبیع عین معین است؛ لذا در مبیع کلی یا فی الذمه خیار حیوان راه ندارد.
خیار شرط در ماده ۳۹۹ مقرر میدارد در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدتی معین بایع یا مشتری یا هردو طرف یا شخص خارجی (ثالث) اختیار فسخ معامله را دارد.
این خیار به صورت شرط ضمن عقد درج میشود و در صورت تصریح در عقد نامه اعمال میگردد.
نکات مهم:
پس اگر (الف) و (ب) معامله ای منعقد سازند و اگر ضمن آن برای ثالث ۶ ماه حق فسخ بدهند این امر صحیح و نافذ است.
در صورتیکه ثالث در مدت خیار بمیرد این حق فسخ به وراث ثالث به ارث نمیرسد.
مثلا در صلح نامه ای آورده شود متصالح سه ماه بعد از انعقاد عقد صلح تا ۶ ماه حق فسخ دارد در خیار شرط مدت باید معین باشد و اگر برای خیار شرط مدت تعیین نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است.
پس اگر در مبایعه نامه ای آورده شود که مشتری مدتی حق فسخ دارد؛ چون مدت خیار مشخص نیست، هم شرط و هم بیع باطل میشود.
نظر اقوی این است که این شرط باطل بوده و بیع را نیز باطل میکند.
البته بنا بر ماده ۴۰۹ ق.م اگر مبیع چیزی باشد که در سه روز فاسد یا کم قیمت شود، ابتدای خیار از مدتی است که مبیع شروع به فساد یا کسر قیمت میکند.
در مدت سه روز نه مبیع و نه ثمن تادیه شده باشد.
منظور تمام ثمن است، پس اگر قسمتی از ثمن پرداخت شده باشد خیار تاخیر تادیه ثمن را ساقط نمیکند.
برای مثال اگر شخص (ب)اتومبیلی را بصورت نقد و حال به مبلغ یک صد میلیون تومان خریداری کرده باشد وی فی المجلس ۷۰ میلیون تومان آنرا پرداخت کند و مقرر شود تا پایان وقت اداری روز معامله باقی مانده ثمن را پرداخت نماید و اتومبیل را تحویل بگیرد اما تا سه روز بعد از انعقاد بیع بگذرد و وی باقی مانده ثمن را پرداخت ننماید بایع پس از سه روز می تواند با خیار تاخیر در تادیه ثمن بیع را فسخ نماید .
خیار تاخیر تادیه ثمن مختص بایع است و برای مشتری در صورتیکه بایع تاخیر در تسلیم مبیع نماید ایجاد نمیشود .
خیار تاخیر تادیه ثمن سه روز بعد از انعقاد عقد ایجاد میشود و این خیار نه فوری است و نه برای آن مدتی معین وجود دارد و در صورتیکه از تاریخ بیع بایع تمام مبیع را تسلیم مشتری نماید، خیار تاخیر تادیه ثمن ایجاد میشود و هم چنین اگر مشتری تا سه روز تمام ثمن را تادیه نماید.
در صورتیکه برای ثمن حواله صادر شود و مشتری حواله را صادر کند و محال علیه و بایع آن را قبول نماید، چون حواله وسیله ای برای وفای به عهد محسوب میشود خیار تاخیر تادیه ثمن ساقط میشود، حتی اگر محال علیه ثمن را در موعد مقرر پرداخت ننماید.
پس در مورد فوق الذکر اگر مشتری برای ۳۰ تومان ثمن باقی مانده مبیع آن را به شخص (ج) حواله دهد یا شخص (ج) ضامن خریدار بشود، حواله و ضمان در حکم وصول ثمن است و خیار تاخیر تادیه ثمن ساقط میشود.
میان حقوق دانان اختلاف است.
نظر اقوی این است که چون با پرداخت ثمن مبنای خیار یعنی ضرر و زیان بایع از بین رفته است خیار تاخیر تادیه ثمن ساقط میشود.
موارد اعمال خیار تخلف از وصف و رویت به شرح ذیل است:
نکات مهم:
در بیع کلی در صورت تخلف می توان بایع را به تسلیم مورد معامله مطابق اوصاف مقرر در عقد الزام نمود.
پس اگر شخصی ۲ تن سیب گلاب دماوند را بخرد و بعد از تسلیم مشخص شود ۲۰۰ کیلوی آن سیب گلاب دماوند نبوده است، خیار تخلف از وصف ایجاد نمیشود بلکه مشتری می تواند بایع را الزام کند که این ۲۰۰ کیلو را نیز مطابق وصف از سیب دماوند تسلیم کند.
اگر یکی از طرفین معامله بدلیل عدم تعادل بین عوضین ضرر نماید زیان دیده به موجب این ضرر وارده به خود می تواند با خیار غبن عقد را فسخ نماید.
در این باره ماده ۴۱۶ق. م مقرر میدارد هریک از طرفین متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد؛ بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ نماید.
برای مثال اگر شخصی از خارج از کشور بازمیگردد و بی آنکه از قیمت واقعی و بازاری اتومبیل پراید مطلع باشد به محض ورود به اولین نمایشگاه خودرو را با قیمت ۲۰۰ میلیون تومان خریداری میکند و مدتی بعد مطلع میشود قیمت پراید ۱۰۰ میلیون تومان است.
در این حال اگر در ضمن مبایعه نامه این جمله درج نشده باشد " اسقاط کافیه خیارات ولو افحش " میتواند عقد را بدون هیچ دردسری فسخ کند و اگر این شرط در عقد مندرج باشد، به هیچ عنوان حتی با مراجعه به دادگاه نمیتواند مازاد را از فروشنده مسترد کند.
نکات مهم:
عرفا اشخاص کالایی را که به نسیه میخرند قیمت آن از قیمت نقدی بیشتر است؛ لذا در این معاملات باید شرایط معامله یعنی نسیه بودن لحاظ گردد.
غبن و ضرری که بعد از انعقاد عقد ایجاد میشود؛ یعنی غبن حادث نمی تواند سبب فسخ گردد.
همچنین در صلح مبتی بر مسامحه مثل صلح بلا عوض و صلح مهاباتی و صلح به منظور رفع تنازع یعنی صلح دعوی راه ندارد.
در عقد ضمان و حواله نیز خیار غبن راه ندارد.
اگر کسی که طرف دیگر عقد را مغبون کرده است تفاوت قیمت را بدهد خیار غبن ساقط میشود، مگر اینکه مغبون به اخذ تفاوت قیمت راضی نگردد.
پس اگر شخصی اتومبیلی را که ۱۰۰ میلیون تومان می ارزد را ۱۵۰ میلیون تومان بخرد، برای خریدار خیار غبن ایجاد میگردد.
حال اگر قبل از اعمال خیار غبن بایع ۵۰ میلیون تومان تفاوت قیمت را به مشتری پرداخت کند، حق خیار غبن ساقط نمیشود.
اصل بر آنست که مغبون به قیمت واقعی جاهل است و دلیل علم مغبون به قیمت عادله را طرف دیگر باید اثبات کند.
دوستان حال با این توضیحات؛ از اهمیت خیارات مطلع شده اید و دیگر نسبت به این شرط اهمال نخواهید کرد.
فارق از تمام این هشدارها و مطالعه قوانین و مقررات در صورتی که قصد خرید یا فروش اموال خود را دارید یا قصد تهیه یک پیش قرارداد کامل و بی نقص برای معاملات خود هستید بهتر است قبل از آن با مشاوران وکارشناسان ما در ارتیاط باشید و حتی در صورت بروز هر مشکل با ما در میان بگذارید تا ضمن بهره مندی از خدمات تخصصی و کم هزینه، از بروز اختلافات و ضرر و زیان های احتمالی جلوگیری و نتایج دور از انتظار خود را در قراردادها از میان ببرید.
دیدگاهها
هنوز دیدگاهی ثبت نشده است.