سرقفلی ودانستنی های حقوقی مربوط به آن

در این نوشتار تلاش شده در مورد سرقفلی و راه های انتقال سرقفلی و مالیات سرقفلی توضیحات جامعی بیان گردد:

آنچه در این  نوشتار می خوانید به شرح ذیل است:

• معنی انتقال سرقفلی
• تعریف حق مالکانه
• نرخ مالیات سرقفلی چقدراست؟
• معیار تعیین مالیات سرقفلی چیست؟
• مالیات بر ارث سرقفلی چیست ؟
• نرخ مالیات بر ارث سرقفلی مغازه چقدر است؟
• مهلت پرداخت مالیات
• نرخ جریمه عدم پرداخت مالیات ظرف مهلت مقرر
• مستندات قانونی مربوط به مالیات سرقفلی
• نکات مهم انتقال سرقفلی

انتقال سرقفلی به این معنی است که شخص دیگری غیر از مالک سرقفلی به صورت عملی از محل سرقفلی استفاده نماید و در آنجا مشغول کسب و کار و فعالیت باشد.

مبلغی را که مستاجر هنگام منتقل نمودن سرقفلی یا حق کسب و پیشه عین مستاجره، جهت اخذ رضایت مالک به ایشان پرداخت می نماید ” حق مالکانه “می نامند.

از آنجا که این حق مبنای قانونی نداشته و در هیچ کدام از قوانین به آن شاره نشده و جواز و مبنای حق، صرفا عرف داد و ستد سرقفلی است بنابراین مبنا و معیاری قطعی و مشخص برای تعیین نرخ آن وجود نداشته و با توجه به عرف محل وقوع، از جایی به جای دیگر و نسبت به املاک تجاری مختلف، متفاوت است.

بر مبنای روال عرفی حق مالکانه بین هشت تا پانزده درصد متغیر بوده و هر چه قیمت سرقفلی ملک بالاتر باشد به همان نسبت درصد حق مالکانه کمتر محاسبه می شود.

1. انتقال ارادی: که در نتیجه عقدی از عقود همچون بیع، هبه، صلح و …صورت می پذیرد.
2. انتقال قهری: در صورت فوت صاحب حق، سرقفلی به نسبت سهم الارث به صورت قهری به وراث وی منتقل شده و وراث قائم مقام مورث می شوند.

زمانی که مالکیت ملکی از طریق عقد بیع یا صلح معوض منتقل می شود انتقال دهنده به میزان ارزش معـاملاتی آن ملک (که به قیمت منطقه ای مشهور است) به نرخ پنج درصد بـهای سرقفلی مالیات اخذ می شود.

ملاک تعیین مالیات سرقفلی ارزش معاملاتی است که توسط کارشناسان اداره مالیات تعیین می شود نه ارزش معاملاتی که در سند انتقال قید شده است، مگر انتقال گیرنده دولت یا شهرداری ها یا مـوسسات وابسته به آنها بوده و یا ملک توسط اجرای ثبت و یا سایرارگان های دولتی به قائم مقامی مالک منتقل شده باشد که در این موارد در صورتی که ارزش ملک در سند انتقال پاییین تر از ارزش معاملاتی روز باشد، نرخ مندرج در سند که کمتر است، به نفع مودی ملاک احتساب مالیات قرار می گیرد.

پرداخت مالیات قانونا به عهده انتقال دهنده یا فروشنده (در مورد عقد بیع) بوده مگر اینکه توافق دیگری بین طرفین معامله صورت گرفته باشد.

وقتی مالک سرقفلی فوت می نماید و وراث وی قصد انتقال سرقفلی به نام خویش را داشته باشند باید درصد معینی از قیمت روز  سرقفلی که توسط اداره مالیات مشخص می شود تحت عنوان “مالیات بر ارث” به دولت پرداخت نمایند.

بدوا ارزش روز سرقفلی مغازه توسط کارشناسان سازمان مالیات ارزیابی شده، سپس وراث درجه ی یک سی و پنج درصد مبلغ تعیین شده را به عنوان مالیات پرداخت خواهند نمود.

هر وارث به نسبت سهم الارث خویش باید مالیات آن را پرداخت نماید.

انتقال دهنده سرقفلی مکلف است ظرف مدت سی روز از انجام معامله اظهارنامه مالیاتی را تسلیم و مالیات معین شده را بپردازد.

در صورتی که انتقال دهنده ظرف مهلت مقرر قانونی اظهارنامه مالیاتی را تسلیم ننماید، مشمول جریمه‌ معادل  ده درصد به ازای هر ماه دیرکرد پس از اتمام سررسید تعیین می‌شود.

مستندات قانونی مربوط به مالیات سرقفلی

ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم مقرر می دارد:

” نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ  پنج درصد و همچنین در انتقال حق واگذاری محل بر مبنای وجوه دریافتی، حسب مورد مالک یا صاحب حق به نرخ دو درصد در تاریخ نقل و انتقال از طرف مالک یا صاحب حق مشمول مالیات می باشد.

• تبصره ۱- در صورتی که ارزش معاملاتی مورد معامله تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیک ترین محل مشابه مبنای محاسبه مالیات خواهد بود.
• تبصره ۲ – حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت است از حق کسب، پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری ملک.

نکات مهم انتقال سرقفلی

• مالیات واگذاری سرقفلی تنها درمورد املاک با کاربری تجاری تعیین می شود. این انتقال هم با سند رسمی و هم وکالت رسمی مشمول مالیات است.
• در صورتی که ملک دارای مـحل کسب است و این محل کسب قبلا واگذارشده و با وجود انتقال قطعی، ملک همچنان درید مستاجر است وصول مـالیات بابت سرقفلی محل کسب در زمان انتقال قطعی منتفی است.
• اگر ملکی با عقدی مجانی مثل هبه یا صلح غیر معوض واگذار شود، انتقال دهنده از پرداخت مالیات معاف خواهد بود.

در این معاملات، انتقال گیرنده مکلف است مالیات بر درآمد اتفاقی به ماخذ ارزش معاملاتی روز ملک به نرخ تصاعدی موضوع ماده ۱۳۱ یا ۱۰۵ قانون مالیاتـهای مستقیم را پرداخت نماید.

• وقف و حبس و نذر نمودن ملک از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی معاف می باشد.
• اگر معامله به دلیل فسخ یا اقاله منحل شود تا شش ماه از تاریخ انتقال، معامله جدید محسوب نمی گردد و پس از شش ماه به عنوان معامله جدید مشمول مالیات سرقفلی خواهد بود.
• چنانچه بعد از پرداخت مالیات از طرف مودی، به هر دلیل معامله انجام نشود اداره مالیات مکلف است به درخواست کتبی مودی و تایید عدم ثبت معامله توسط دفترخانه اسناد رسمی مربوطه، ظرف مدت ۱۵ روز از تاریخ اعلام دفترخانه مالیات وصول شده را مسترد نماید.
• مالیات سرقفلی تنها به املاک تجاری در حال بهره ‌برداری و استفاده تعلق می‌ گیرد بنابراین به ساختمان‌‌های نیمه ساخته و یا زمین با کاربری تجاری و امثال آن مالیات سر‌قفلی تعلق نخواهد گرفت.