موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
سلام، جسارتا قرارداد پیشخریدی در تیرماه ۱۳۹۹ منعقد کردهام که موعد تحویل آن ۳۰ دیماه ۱۴۰۱ بوده و مبلغ ۵۰۰ میلیون تومان پرداخت کردهام. ۲۰۰ میلیون بابت تحویل و تنظیم سند و ۱۵۰ میلیون در ۸ ماه سال ۱۳۹۹ واریز شده است. با این حال، فروشنده هیچ اقدامی برای تحویل واحد انجام نداده و ۳ سال از موعد تحویل گذشته است. در یکی از بندهای قرارداد، اختلافات به کانون مؤسسات داوری ارجاع شده و من مجبور شدم به شهرستان بروم. دادخواست الزام به تکمیل و تحویل دادم و در روز دادگاه، فروشنده حاضر نشد. گفتند به نفع ماست، اما رای داور عدم استماع بود. نمیدانم چه کار کنم و توان رفتن ندارم. وقتی بیخیال میشوم و دوباره یادم میآید، روز و هفتهام خراب میشود. فروشنده از نظر دارایی وضعیت خوبی دارد، اما به دادگاه نمیآید و ذهنم به ناحقی و اعتراض بیفایده مشغول شده است. لطفا مساعدت بفرمایید و اگر پیشنهاد و راهنمایی دارید، خوشحال میشوم.
در ادامه، تحلیل حقوقی وضعیت شما و گامهایی که باید بردارید را به زبان ساده توضیح میدهم:
۱. چرا رای «عدم استماع» صادر شده است؟
صدور قرار «عدم استماع دعوا» یعنی داور یا مرجع قضایی به محتوای حق یا ناحق بودن شما رسیدگی نکرده، بلکه به دلیل یک نقص شکلی در پرونده، فعلا امکان رسیدگی وجود ندارد. شایعترین دلایل این رای در قراردادهای پیشفروش اینهاست:
عدم رعایت قانون پیشفروش ساختمان: طبق قانون، قراردادهای پیشفروش باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شوند. برخی داوران یا قضات اگر قرارداد «عادی» (بنگاهی) باشد، دعوا را نمیپذیرند (هرچند رویههای قضایی اخیر به نفع خریدار در حال تغییر است).
نقص در طرح خواسته: مثلا فقط تقاضای «تحویل» دادهاید در حالی که ملک هنوز «تکمیل» نشده یا «پایانکار» ندارد.
عدم پرداخت هزینه داوری یا عدم ابلاغ صحیح به فروشنده.
راهکار: حتما متن رای داور را بخوانید تا ببینید «علت دقیق» رد دعوا چه بوده است. باید آن نقص را برطرف و دوباره اقدام کنید.
۲. قدرت شرط داوری
چون در قرارداد شما «شرط داوری» وجود دارد، دادگاه مستقیما وارد عمل نمیشود و شما الزاما باید از طریق همان کانون مؤسسات داوری اقدام کنید.
اگر داور عمدا رای نمیدهد یا تعلل میکند، میتوانید از طریق دادگاه تقاضای «عزل داور» یا تعیین داور توسط دادگاه را بکنید.
اگر داور رای صادر کند، این رای مانند حکم دادگاه است و توسط «واحد اجرای احکام دادگستری» به زور اجرا میشود (توقیف اموال، جلب و…).
۳. اقداماتی که باید انجام دهید (نقشه راه):
الف) ارسال اظهارنامه رسمی:
اگر تا به حال انجام ندادهاید، یک اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی برای فروشنده بفرستید و در آن قید کنید که با توجه به گذشت ۳ سال، موظف به تکمیل، تحویل و پرداخت خسارت تاخیر است. این سند برای داوری بسیار مهم است.
ب) مطالبه خسارت تاخیر (وجه التزام):
در قراردادهای پیشفروش معمولا مبلغی به عنوان جریمه روزانه دیرکرد قید میشود. با توجه به اینکه ۳ سال گذشته، این مبلغ احتمالا رقم قابل توجهی شده است. در دادخواست بعدی، حتما علاوه بر «الزام به تکمیل و تحویل»، «مطالبه خسارت تاخیر تادیه» را هم از زمان سررسید (۳۰ دی ۱۴۰۱) تا زمان تحویل بخواهید.
ج) استفاده از وکیل یا نماینده:
چون فرمودید توان رفتن به آن شهر را ندارید، بهترین کار این است که به یک وکیل دادگستری در همان شهر وکالت دهید. وکیل میتواند بدون نیاز به حضور شما، تمام مراحل داوری، پیگیری رای و اجرای احکام (توقیف اموال فروشنده) را انجام دهد. با توجه به اینکه فروشنده متمول است، هزینههای وکیل و دادرسی را هم میتوانید در نهایت از او بگیرید.
۴. نکته طلایی برای آرامش ذهنی شما
فروشنده متمول برای شما یک «فرصت» است، نه تهدید. بدترین حالت این است که فروشنده فراری یا بیپول باشد. وقتی او دارایی دارد، یعنی شما در نهایت میتوانید با گرفتن حکم:
او را مجبور به تکمیل کنید.
یا از اموال او توقیف کنید و با پول آن، پروژه را تحت نظر دادگاه تکمیل کنید.
تمام خسارات این چند سال را ریال به ریال از حسابهای بانکی یا املاک او برداشت کنید.
جمعبندی پیشنهاد من:
۱. علت رای عدم استماع را بفهمید (از طریق مطالعه پرونده در کانون داوری).
۲. ناامید نشوید؛ این رای به معنای باخت شما نیست، فقط یک اشتباه اداری/شکلی در طرح دعوا بوده است.
۳. اگر برایتان مقدور است، یک وکیل بگیرید. وکیل با تخصص خود، راه فرار قانونی فروشنده را میبندد.
۴. تمرکز خود را از «بیانصافی فروشنده» به «مسیر قانونی» تغییر دهید. قانون ابزارهای قدرتمندی (مثل توقیف پلاک ثبتی ملک) دارد که میتواند فروشنده مغرور را پای میز محاکمه بکشاند.
درود بر شما ؛
خیلی فرسایندهست؛ هم پول و زمانتون گیر کرده، هم رفتوآمد و بلاتکلیفی ذهن رو بههم میریزه. با توجه به توضیحات شما، «رای داور به عدم استماع» معمولا پایان راه نیست و چند مسیر عملی دارید:
۱) **اعتراض/ابطال رای داور (در دادگاه)**
- اگر داور وارد ماهیت نشده و «عدم استماع» داده، باید متن رای و علتش دقیق دیده شود (مثلا گفته صلاحیت ندارم، یا شرط داوری درست ابلاغ نشده، یا ایراد شکلی).
- در بسیاری از موارد میشود **دادخواست ابطال رای داوری** داد (به دادگاه صالح)؛ اگر رای داور با قانون/قرارداد یا تشریفات ابلاغ و رسیدگی مشکل داشته باشد.
۲) **اگر شرط داوری درست اجرا نشده، میتوان دوباره سراغ دادگاه رفت**
- گاهی شرط داوری بهقدری کلی/مبهم است یا مرجع داوری درست تعیین نشده که دادگاه میپذیرد رسیدگی کند.
- یا اگر داوری بهصورت مؤثر قابل انجام نبوده (مثلا ابلاغها درست نبوده/عملا امکان رسیدگی نبوده)، باز میشود مسیر دادگاه را فعال کرد.
۳) **مطالبه همزمان “تحویل/الزام به انجام تعهد” + “خسارت تاخیر” + “استرداد وجه/فسخ” (بسته به متن قرارداد)**
- اگر تحویل ۳ سال عقب افتاده، معمولا میشود در کنار الزام به تحویل، **خسارت تاخیر** یا **وجه التزام** (اگر در قرارداد آمده) را هم خواست.
- اگر ادامه قرارداد دیگر به نفعتان نیست، بسته به شروط قرارداد ممکن است **فسخ/انفساخ و استرداد مبالغ + خسارت** قابل طرح باشد.
۴) **تامین خواسته/دستور موقت (برای جلوگیری از انتقال یا حفظ حق شما)**
- اگر نگران انتقال واحد/اموال هستید، و مدارک پرداخت و قرارداد دارید، ممکن است بشود **تامین خواسته** گرفت تا فشار اجرایی ایجاد شود. این بخش خیلی به جزئیات سند/پلاک/موضوع قرارداد بستگی دارد.
۵) **کاهش رفتوآمد: وکیل یا پیگیری غیرحضوری**
- اگر «توان رفتن ندارید»، واقعا بهترین راه این است که **وکالت به یک وکیل همان شهر/حوزه قضایی** بدهید تا همه جلسات و پیگیریها را انجام دهد.
- خیلی از ابلاغها و پیگیریها هم از طریق **سامانه ثنا** قابل مشاهده است و نیاز به حضور مداوم ندارد.
---
### برای اینکه دقیق و کمهزینه راه درست را بگویم، فقط ۶ مورد را پاسخ بدهید:
۱) **شهر/حوزهای** که قرارداد مربوط به آن است کجاست (محل ملک)؟
۲) در قرارداد، **وجه التزام/جریمه تاخیر** برای تحویل نوشته شده یا نه؟
۳) رای داور «عدم استماع» دقیقا **به چه علت** صادر شده؟ (اگر یک عکس از رای یا متنش بفرستید عالی میشود)
۴) آیا قرارداد **سند رسمی** است یا عادی؟ و آیا شماره پلاک/واحد مشخص دارد؟
۵) فروشنده **شخص حقیقی است یا شرکت**؟
۶) در قرارداد نوشته اختلافات فقط داوری است یا گفته «داوری و در صورت عدم امکان، دادگاه»؟
---
### یک نکته برای آرامتر شدن ذهنتان (کاملا عملی)
الان ذهنتان بین “بیخیال شدن” و “اعتراض بیفایده” گیر کرده. پیشنهاد میکنم یک کار خیلی کوچک اما تعیینکننده انجام بدهید: **همین امروز فقط متن رای داور و بند داوری قرارداد** را آماده کنید. با دیدن آن دو، میشود ظرف چند پیام مسیر درست (ابطال رای/دعوی جدید/تامین خواسته) را مشخص کرد.
اگر خواستید، **عکس بند داوری + عکس صفحه آخر رای داور** را همینجا بفرستید (اطلاعات شخصی مثل کد ملی/آدرس را پوشانده بفرستید). من بر اساس همانها قدم بعدی را خیلی دقیق و کوتاه میگویم.
☎️ چنانچه موضوع برایتان حائز اهمیت است ضرورتا پیشنهاد میگردد که اقدام به برقراری تماس و اخذ مشاوره حقوقی نمائید تا پس از بررسی دقیق موضوع مطروحه به پاسخ و راهکار مناسب و مقتضی قانونی نائل گردید.
⚖️ درمسیر قانون ، اجرای عدالت و احقاق حقوق همواره پاسخگوی شما هستم. ⚖️
موفق باشید
