چگونه می‌توانم برای ملک کد رهگیری و سند بگیرم و شکایت کنم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام و وقت‌ شما به‌خیر 🌷
مشکل شما دو بخش مجزا دارد:
الف) وادار کردن فروشنده به انجام تعهدات قراردادی (کد رهگیری، انتقال سند، تحویل ملک).
ب) برخورد قضایی با پیشنهادهای غیراخلاقی و مزاحمت او.

در ادامه، هر دو موضوع را مرحله‑به‑مرحله توضیح می‌دهم و در پایان یک «چک‌لیست فوری» و یک «نمونه‌اظهارنامه» می‌آورم.

────────────────────
۱) راه حقوقی برای گرفتن سند و کد رهگیری

۱‑۱) ارزیابی سریع مدارک
• اگر مبایعه‌نامه (دستی یا چاپی اتحادیه) دارید—حتی بدون کد رهگیری—قرارداد معتبر است
• رسید پرداخت کامل، فیش واریز، چک، یا هر سندی که ثابت کند قیمت را پرداخته‌اید نگه دارید.
• اگر ملک تحویل نشده، به‌صورت جداگانه می‌توانید «تحویل مبیع» یا «خلع ید» هم مطالبه کنید.

۱‑۲) ارسال اظهارنامه رسمی
از طریق سامـانه ثنا / دفتر خدمات قضایی یا پست سفارشی:
«… ظرف ۵ روز در دفترخانه شماره … حاضر شده و نسبت به صدور کد رهگیری، امضای استعلامات و انتقال رسمی سند اقدام نمایید؛ در غیر این صورت برای الزام به تنظیم سند، توقیف ملک و مطالبه خسارات اقدام قضایی خواهد شد.»
(نمونه کامل در انتهای پاسخ است.)

۱‑۳) دادخواست «الزام به تنظیم سند رسمی و صدور کد رهگیری»
• مرجع صلاحیت: دادگاه محل وقوع ملک (شعبه حقوقی).
• خواسته‌ها:
۱) الزام خوانده به حضور در دفترخانه و امضای سند رسمی انتقال.
۲) الزام به صدور و تحویل کد رهگیری.
۳) الزام به تحویل ملک یا تخلیه (اگر هنوز تصرف دارد).
۴) وجه التزام / خسارت تاخیر (اگر در قرارداد شرط کرده‌اید).
• ضمنا تقاضای «تامین خواسته» کنید تا پلاک ثبتی فورا توقیف شود و نتواند بفروشد یا منتقل کند.

۱‑۴) مدارک پیوست
۱) کپی مبایعه‌نامه (بدون کد رهگیری هم پذیرفته می‌شود).
۲) رسیدهای پرداخت.
۳) تصویر سند مالکیت (اگر در اختیار دارید یا استعلام ثبتی بگیرید).
۴) اظهارنامه ابلاغ‌شده و گواهی عدم حضور او در دفترخانه (اگر قبلا دفترخانه دعوت کرده و نیامده است).

۱‑۵) زمان‌بندی تقریبی
• ابلاغ دادخواست و جلسه اول: ۱ تا ۲ ماه.
• صدور حکم بدوی: ۳ تا ۶ ماه.
• بعد از قطعیت، واحد اجرای احکام، فروشنده را برای امضا احضار می‌کند؛ اگر نیاید، ‎قاضی راسا امضا می‌کند (ماده قانون اجرای احکام مدنی).
• صدور کد رهگیری را نیز می‌توانید با رای دادگاه و حضور مشاور املاک یا اتحادیه عملی کنید.

────────────────────
۲) تعقیب کیفری پیشنهاد غیراخلاقی / مزاحمت

۲‑۱) چه رفتاری جرم است؟
پیشنهاد «دوستی نامشروع»، تهدید به این‌که «اگر نیایی دفترخانه، باید رابطه...»، ارسال پیام‌های شرم‌آور و…، بسته به نحوه بیان، از چند عنوان مجرمانه خارج نیست:
۱) ماده ۶۱۹ ق.م.ا (تعزیرات): مزاحمت یا تعرض نسبت به زنان در اماکن عمومی یا معابر.
۲) ماده ۶۴۱ (مزاحمت تلفنی یا با وسایل مخابراتی).
۳) ماده ۶۶۹ (تهدید به ضرر شرف یا حیثیت).
۴) ماده ۶۳۹ (تسهیل یا تشویق به فساد و فحشا) اگر پیشنهاد مستقیم برای عمل منافی عفت باشد.

۲‑۲) جمع‌آوری ادله
• اسکرین‌شات پیام‌ها، فایل صوتی، تماس ضبط‌شده (طبق ماده ق.م.ا «علم قاضی» لازم است؛ ضبط صدای خودتان و او بلامانع است).
• شهود (اگر در حضور شخص ثالث، پیشنهاد کرده).
• پرینت مکالمات از مخابرات (با دستور مقام قضایی).

۲‑۳) محل طرح شکایت
• دادسرای ارشاد تهران یا شعب ویژه جرایم اخلاقی (شهرستان‌ها: دادسرای عمومی).
• یا پلیس فتا اگر ادله در بستر پیام‌رسان و فضای مجازی است.

۲‑۴) نتیجه‌های محتمل
• حبس از ۲ تا ۶ ماه و تا ۷۴ ضربه شلاق یا جزای نقدی برای مزاحمت تلفنی
• در بسیاری پرونده‌ها، فروشنده به‌محض مطلع شدن از شکایت، برای جلوگیری از سابقه کیفری، به دفترخانه می‌آید و سند را منتقل می‌کند؛ پس پیگیری کیفری اهرم فشاری جدی است.

────────────────────
۳) نکته‌های عملی

• اگر در قرارداد، «حق فسخ در صورت عدم حضور فروشنده» یا «وجه التزام روزانه» گنجانده‌اید، می‌توانید مستقیما فسخ و مطالبه وجه التزام کنید؛ ولی غالب خریداران الزام به تنظیم سند را ترجیح می‌دهند.
• مشاور املاکی که معامله را منعقد کرده—حتی اگر کد رهگیری نگرفته—طبق ماده قانون نظام صنفی مسئول است؛ می‌توانید از طریق اتحادیه شکایت انتظامی کنید تا مجوز او معلق شود. این هم فشار مضاعف روی فروشنده است.
• اگر ملک دارای پایان‌کار یا مفاصاحساب نیست، تهیه این مدارک بر عهده فروشنده است؛ در متن دادخواست قید کنید.
• بعد از قطعی‌شدن رای، درخواست «خسارت دادرسی، حق‌الوکاله» و «اجرت‌المثل ایام تصرف» فراموش نشود.

────────────────────
۴) چک‌لیست فوری شما

☑‌ تهیه کپی کامل قرارداد و رسیدهای پول
☑‌ تنظیم و ارسال اظهارنامه (۴۸ ساعت آینده)
☑‌ مراجعه به دفتر خدمات قضایی برای دادخواست «الزام به تنظیم سند رسمی + صدور کد رهگیری + تامین خواسته»
☑‌ گردآوری پیام‌ها/صدا برای شکایت مزاحمت
☑‌ طرح شکایت در دادسرای ارشاد یا پلیس فتا (می‌توانید همزمان با دادخواست حقوقی باشد)
☑‌ در صورت تمایل، شکایت انتظامی از مشاور املاک در اتحادیه
☑‌ پیگیری جلسات و تهیه لایحه (اگر وکیل ندارید، حداقل لایحه مختصر بنویسید)

────────────────────
۵) نمونه «اظهارنامه» (قابل کپی/اصلاح)

فرستنده: … (مشخصات و نشانی کامل خریدار)
گیرنده: … (مشخصات فروشنده)
موضوع: اخطار برای اخذ کد رهگیری و انتقال رسمی سند ملک ـ پلاک ثبتی …

متن:
احتراما، با استناد به مبایعه‌نامه مورخ … منعقده در بنگاه …، اینجانب کلیه ثمن معامله (مبلغ … ریال) را طبق رسید/فیش پیوست به شما پرداخت نموده‌ام. حسب قرارداد، موظف بودید حداکثر تا تاریخ … با حضور در بنگاه و دفترخانه اسناد رسمی شماره … نسبت به اخذ کد رهگیری و تنظیم سند رسمی انتقال اقدام نمایید که تاکنون علی‌رغم مراجعات و تماس‌های مکرر، از انجام تعهد استنکاف کرده‌اید.

لذا به موجب این اظهارنامه به شما اخطار می‌شود ظرف پنج (۵) روز از تاریخ ابلاغ، در تاریخ … ساعت … در دفترخانه مذکور حاضر و تشریفات اداری و ثبتی—شامل صدور کد رهگیری—را انجام دهید؛ در غیر این صورت، برابر مواد قانون مدنی، برای الزام به تنظیم سند رسمی، توقیف پلاک ثبتی، مطالبه خسارات و وجه التزام اقدام قضایی و کیفری (حسب مورد) به عمل خواهد آمد. هزینه‌ها و عواقب ناشی از عدم حضور بر عهده شخص شماست.

با تشکر ـ امضاء
تاریخ: …

────────────────────
سخن پایانی
۱) از پرداخت کامل ثمن بدون کد رهگیری اشتباه کرده‌اید، اما قانون ابزارهای کافی برای احقاق حق شما دارد.
۲) جدی‌ترین اهرم، «دادخواست الزام به تنظیم سند + توقیف ملک» است؛ پیگیری کیفری هم به‌عنوان فشار مکمل.
۳) حتما سعی کنید با یک وکیل ملکی مشورت کنید؛ سرعت عمل و تنظیم دقیق دادخواست، کار شما را ساده و کوتاه می‌کند.

موفق باشید؛ اگر در تنظیم دادخواست یا پیوست مدارک سؤالی داشتید، در خدمتم. 🌺