چگونه ضرر و زیان ملک را پیگیری کنم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

با سلام و احترام،

با توجه به توضیحات شما، پاسختان در چند بخش ارائه میشود. به طور کلی، شرط ضرر و زیان (وجه التزام) که در قولنامه ذکر کرده اید، از اعتبار قانونی کامل برخوردار است و شما میتوانید آن را به صورت قانونی پیگیری کنید.

اعتبار قانونی شرط ضرر و زیان (وجه التزام)
شرطی که برای دیرکرد در انتقال سند در قولنامه شما تعیین شده، وجه التزام نام دارد و بر اساس ماده ۲۳۰ قانون مدنی، یک توافق کاملا قانونی و معتبر است. طرفین قرارداد موظف به پایبندی به تمام مفاد آن هستند و دادگاه نیز اصولا نمیتواند مبلغ توافقشده را تغییر دهد یا آن را نادیده بگیرد. بنابراین، شما حق دارید مبلغ تعیینشده برای هر روز تاخیر را از فروشنده مطالبه کنید.

نحوه پیگیری و مطالبه ضرر و زیان
برای اینکه بتوانید به صورت قانونی وجه التزام را دریافت کنید، باید مراحل زیر را طی نمایید:

اثبات عدم انجام تعهد فروشنده: مهمترین گام، اثبات این موضوع است که فروشنده در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر نشده است. برای این کار باید در همان روز و در دفترخانه تعیینشده در قولنامه حاضر شوید و از سردفتر، گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت کنید. این گواهی، مدرک اصلی شما برای اثبات تخلف فروشنده است.

اثبات آمادگی خودتان: شما باید نشان دهید که به تعهدات خود عمل کردهاید؛ یعنی باقیمانده مبلغ معامله را آماده پرداخت داشتهاید. هرچند برخی رویههای قضایی، صرف داشتن گواهی عدم حضور را برای مطالبه خسارت کافی میدانند، اما همراه داشتن یک چک بانکی تضمینشده به نام فروشنده در دفترخانه، بهترین راه برای اثبات آمادگی شماست.

ارسال اظهارنامه (اختیاری اما توصیه شده): پیش از اقدام قضایی، میتوانید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یک اظهارنامه رسمی برای فروشنده ارسال کنید و از او بخواهید که برای انتقال سند و پرداخت وجه التزام اقدام کند. این کار نشاندهنده حسن نیت شما و آخرین تلاش برای حل مسالمتآمیز موضوع است.

تقدیم دادخواست به دادگاه: اگر فروشنده به تعهد خود عمل نکرد، باید دادخواستی به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ارائه دهید. در این دادخواست میتوانید دو خواسته را به صورت همزمان مطرح کنید:

الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی: یعنی از دادگاه بخواهید فروشنده را مجبور به انتقال سند کند.

مطالبه وجه التزام قراردادی: یعنی دریافت خسارت دیرکرد بر اساس مبلغ روزانه تعیینشده در قولنامه.

کسر ضرر و زیان از باقیمانده مبلغ معامله
در مورد سوال اصلی شما، یعنی کسر مبلغ ضرر و زیان از باقیمانده ثمن معامله، باید به نکات زیر توجه کنید:

عدم امکان کسر یکطرفه: شما نمیتوانید به صورت یکطرفه و بدون رضایت فروشنده یا حکم دادگاه، مبلغ وجه التزام را از باقیمانده پول کسر کنید. این کار ممکن است باعث شود فروشنده از شما به دلیل عدم پرداخت کامل ثمن معامله شکایت کند.

راهکار قانونی (تهاتر از طریق دادگاه): راه صحیح این است که همزمان با تقدیم دادخواست برای الزام به تنظیم سند و مطالبه وجه التزام، از دادگاه بخواهید که پس از محاسبه دقیق مبلغ خسارت، آن را از باقیمانده ثمن معامله کسر کرده و شما تنها مابهالتفاوت را به فروشنده پرداخت کنید. این فرآیند در حقوق تهاتر قضایی نامیده میشود.

توافق با فروشنده: بهترین و سریعترین راه، مذاکره با فروشنده و رسیدن به یک توافق برای کسر مبلغ خسارت از باقیمانده ثمن است. در صورت توافق، میتوانید این موضوع را در یک صورتجلسه مکتوب کرده و در دفترخانه هنگام انتقال سند به آن عمل کنید.

جمع بندی:

شما حق قانونی برای دریافت ضرر و زیان دیرکرد دارید. برای پیگیری، ابتدا گواهی عدم حضور از دفترخانه بگیرید و سپس از طریق دادگاه، الزام به تنظیم سند و پرداخت وجه التزام را بخواهید. کسر مستقیم مبلغ خسارت از باقیمانده پول بدون حکم دادگاه یا رضایت فروشنده صحیح نیست، اما میتوانید در دادخواست خود، تقاضای تهاتر این دو مبلغ را مطرح کنید.