موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
چگونه سند بیشتر از متراژ مبایعه‌نامه بگیرم؟
پرسیده شده ۱۲ ماه پیش
۴۰ پاسخ ثبت شده
سلام. زمین کشاورزی فروختم. خریدار بیشتر از متراژ قید شده در مبایعه‌نامه سند گرفته. چه دادخواستی باید ثبت کنم؟ ممنون.
جمع‌بندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
وکلا پیشنهاد داده‌اند که میتوانید دادخواست ابطال سند نسبت به مساحت مازاد مطرح کنید یا از طریق اداره ثبت درخواست اصلاح سند بدهید. همچنین با توجه به نحوه تنظیم مبایعه‌نامه، امکان طرح دعوای فسخ معامله یا مطالبه قیمت متراژ اضافی نیز وجود دارد.
اینکه کدام اقدام نتیجه بهتری دارد، به نحوه توافق بر سر قیمت و متراژ در مبایعه‌نامه و چگونگی صدور سند جدید بستگی دارد.
زهرا فرجوکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
اقدام قانونی برای سند مازاد بر مبایعه‌نامه
اگر خریدار بیشتر از متراژ قرارداد سند گرفته است، میتوانید دادخواست ابطال سند رسمی نسبت به متراژ مازاد را در دادگاه ثبت کنید یا بدوا از طریق اداره ثبت پیگیر اصلاح سند شوید. علاوه بر این، چنانچه متراژ به عنوان وصف اساسی در مبایعه‌نامه آمده باشد، حق تایید فسخ معامله یا مطالبه مابه‌التفاوت بهای بخش اضافی زمین نیز متصور است. بررسی متن مبایعه‌نامه و شیوه صدور سند خریدار، مسیر دقیق دادخواست را مشخص می‌کند.
منابع: قانون مدنی، ماده ۳۵۵
این پاسخ به‌صورت خودکار تولید شده و جای مشاوره‌ی حقوقی با وکیل را نمی‌گیرد؛ پاسخ‌های وکلا در ادامه آمده است.
۴۰ پاسخ از وکلا و کارشناسان حقوقی
پاسخ برتر۱۲ ماه پیش
محمدمهدی قنبری
کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه
۴٫۹·۶۷ مشاوره موفق
سلام.
با توجه به اینکه خریدار زمین شما برای متراژی بیشتر از آنچه در مبایعه‌نامه قید شده سند رسمی دریافت کرده است، شما به عنوان فروشنده از حقوق قانونی برای پیگیری این موضوع برخوردار هستید. اقدام شما بستگی به شرایط معامله و آنچه در مبایعه‌نامه توافق شده، دارد.
به طور کلی، شما دو راه حل اصلی پیش رو دارید: فسخ معامله یا مطالبه قیمت متراژ اضافی.
راهکارهای قانونی شما
بر اساس قوانین مدنی و ثبتی ایران، شما میتوانید یکی از اقدامات زیر را انجام دهید:
۱. فسخ معامله
بر اساس ماده ۳۵۵ قانون مدنی، اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شود و بعد مشخص شود که مساحت آن بیشتر است، فروشنده حق فسخ معامله را دارد.
چه زمانی میتوانید معامله را فسخ کنید؟ این حق در صورتی برای شما ایجاد می‌شود که در مبایعه‌نامه، قیمت کل معامله برای متراژ مشخصی تعیین شده باشد (مثلا فروش کل قطعه زمین به قیمت X تومان) و مساحت، به عنوان یک وصف اساسی معامله در نظر گرفته شده باشد.
چه دادخواستی باید ثبت کنید؟ در این حالت، باید دادخواست «تایید فسخ قرارداد به جهت افزایش مساحت مبیع (مورد معامله)» را به دادگاه ارائه دهید.
۲. مطالبه مابه‌التفاوت قیمت
اگر نخواهید یا نتوانید معامله را فسخ کنید، میتوانید قیمت بخش اضافی زمین را از خریدار مطالبه کنید.
نحوه محاسبه قیمت:
اگر در مبایعه‌نامه قیمت هر متر مربع مشخص شده باشد، قیمت متراژ اضافی بر همان اساس محاسبه می‌شود.
اگر قیمت هر متر مشخص نشده باشد، معمولا ارزش متراژ اضافی بر اساس قیمت تعیین‌شده در قرارداد (قیمت زمان معامله) محاسبه می‌شود، نه قیمت روز ملک.
چه دادخواستی باید ثبت کنید؟ در این شرایط، باید دادخواست «مطالبه وجه بابت مابه‌التفاوت اضافه مساحت ملک» را علیه خریدار تنظیم و ثبت نمایید.
کدام دادخواست را باید ثبت کنید؟
انتخاب نوع دادخواست به هدف شما و شرایط قراردادتان بستگی دارد:
دادخواست تایید فسخ قرارداد: اگر می‌خواهید معامله را به هم بزنید و زمین را پس بگیرید، این دادخواست را مطرح کنید. توجه داشته باشید که این حق باید پس از اطلاع از اضافه متراژ، در زمان معقولی اعمال شود.
دادخواست مطالبه وجه بابت اضافه مساحت: اگر صرفا می‌خواهید پول متراژ اضافی را دریافت کنید، این دادخواست مناسب‌تر است. این روش معمولا ساده‌تر از فسخ کامل معامله است.
دادخواست اصلاح سند مالکیت (از طریق اداره ثبت): طبق ماده ۱۴۹ قانون ثبت، در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به املاک مجاور تجاوز نشده باشد، میتوانید از طریق اداره ثبت اسناد و املاک محل، تقاضای اصلاح سند و دریافت بهای متراژ اضافی را بنمایید. این مسیر بیشتر یک فرآیند اداری است تا قضایی.
مراحل اقدام
برای پیگیری حقوقی موضوع، مراحل زیر را طی کنید:
بررسی دقیق مبایعه‌نامه: ابتدا مبایعه‌نامه را به دقت مطالعه کنید تا ببینید آیا در مورد اختلاف متراژ یا حق فسخ معامله (اسقاط خیارات) شرطی ذکر شده است یا خیر.
ارسال اظهارنامه قضایی: پیش از ثبت دادخواست، بهتر است یک اظهارنامه رسمی برای خریدار ارسال کرده و از او بخواهید تکلیف متراژ اضافی (پرداخت وجه یا توافق برای فسخ) را مشخص کند. این کار موضع شما را در دادگاه تقویت می‌کند.
جمع‌آوری مدارک:
اصل و کپی مبایعه‌نامه
کپی سند رسمی که به نام خریدار صادر شده است
مدارک شناسایی خودتان
اظهارنامه ارسال شده (در صورت وجود)
در صورت نیاز، گزارش کارشناس رسمی دادگستری برای تایید متراژ دقیق ملک
ثبت دادخواست: با در دست داشتن مدارک فوق به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و دادخواست مورد نظر خود (فسخ یا مطالبه وجه) را ثبت نمایید.
درود بر شما؛
اگر سند رسمی بیش از مساحت مندرج در مبایعه‌نامه صادر شده باشد، حسب مورد میتوانید دعوای «ابطال یا اصلاح سند رسمی»، «اصلاح حدود و مساحت»، و در صورت احراز انتقال مازاد بدون مجوز، «ابطال انتقال نسبت به مازاد» را علیه دارنده سند و اشخاص ذی‌نفع مطرح کنید. ملاک، مفاد قرارداد، سوابق ثبتی، نقشه ثبتی و نظریه کارشناسی است و صرف اختلاف متراژ برای ابطال سند کافی نیست. مستندات: مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰ و ۳۵۵ قانون مدنی، مواد ۲۲، ۲۵ و ۷۰ قانون ثبت اسناد و املاک. آیا اضافه‌مساحت ناشی از اشتباه ثبتی و تحدید حدود است یا خریدار برخلاف مفاد مبایعه‌نامه تقاضای صدور سند نسبت به مازاد کرده است؟ پاسخ این موضوع، نوع دقیق دعوا و خواسته را تعیین می‌کند.
اگر متراژ مندرج در سند بیش از متراژ فروخته‌شده در مبایعه‌نامه است، معمولا باید دادخواست ابطال یا اصلاح سند رسمی نسبت به مازاد متراژ و در صورت لزوم خلع ید از قسمت مازاد مطرح کنید.
ابتدا باید:
۱. مبایعه‌نامه را با سند رسمی تطبیق دهید.
۲. میزان دقیق اضافه متراژ توسط کارشناس مشخص شود.
۳. مشخص شود اضافه متراژ چگونه و با چه مستندی در سند منتقل شده است.
بنابراین، عنوان دقیق دادخواست بسته به وضعیت سند می‌تواند «ابطال سند رسمی نسبت به مازاد متراژ»، «اصلاح سند رسمی» و در صورت تصرف، «خلع ید از مازاد مورد انتقال» باشد.
با توجه به اضافه بودن متراژ ۳ راه پیش رو هست:
۱ـ اگر مشخص شود که بخشی از مبیع (در اینجا، بخشی از زمین) به دلیل اینکه زیاده بوده است می توان دادخواست ابطال سند مطرح نمود
۲ـطرفین (خریدار و فروشنده) بر سر محاسبه مقدار اضافی به توافق نرسند. اگر توافقی حاصل شود، موضوع طبق همان توافق حل و فصل خواهد شد.
۳ـ بر اساس ماده ۳۵۵ ب، در صورتی که ملکی به شرط داشتن مقدار معین (مثلا ۱۰۰۰ متر مربع) فروخته شود و بعدا مشخص شود که مقدار آن بیشتر است، فروشنده (بایع) حق دارد مقدار اضافی را پس بگیرد و مابه التفاوت متراژ اضافه را مطالبه نماید
سلام در صورت صدور سند بیش از مقدار مورد معامله، میتوانید حسب مورد دادخواست ابطال یا اصلاح سند نسبت به مازاد، ابطال عملیات ثبتی و اثبات عدم استحقاق خریدار نسبت به مقدار اضافه را مطرح کنید. بررسی مبایعه‌نامه و مدارک ثبتی ضروری است.
با سلام
در این حالت باید دادخواست «ابطال سند رسمی مازاد بر مورد معامله و اصلاح حدود و مساحت» علیه خریدار در دادگاه محل وقوع ملک تقدیم کنید.
مبنای حقوقی:
مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک و قواعد لاضرر و منع دارا شدن بلاجهت.
خواسته: ابطال سند رسمی مازاد، اصلاح حدود و مساحت ملک
دلایل: مبایعه‌نامه، نقشه ثبتی، گزارش کارشناس رسمی، استعلام ثبت
اگر قسمت اضافه متعلق حق شماست از طریق اداره ثبت جهت اصلاح سند اقدام نمایید. احتمالا اشتباه سهو قلم رخ داده. در صورت به نتیجه نرسیدن میتوانید دادخواست ابطال سند مطرح نمایید.
