موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
پروندهای بابت دادخواست دریافت اجرتالمثل ایام تصرف به مدت ۱۰ سال هزینه دادرسی تعیین شده است که سال ۱۳۹۳ کارشناس اجرتالمثل ایام تصرف ساختمان را ۸ میلیون تومان برای ۳ سال تعیین نمود و اشتباه شد که اعتراض نکردیم. مستاجر خلع ید شده ولی منزل را تخلیه نکرده است و اکنون مجددا دادخواست جهت اجرتالمثل ایام تصرف داده شده است.
دادگاه گفته هزینه دادرسی را داده و با خواسته از نظر کارشناس موافقت نکرده و دادخواست را عودت داده تا بهای خواسته مشخص شود.
سوال اینجاست آیا بر مبنای همان ۸ میلیون تومان محاسبه میشود یا کارشناس جدید با توجه به تورم و اجارهبها سالهای جدید اجرتالمثل را محاسبه میکند؟ توجه بفرمایید منزلی در تهران را کارشناس ۳ سال ۸ میلیون تومان اجرتالمثل سال ۱۳۹۳ در نظر گرفته است و اشتباه شد که اعتراض نکردیم.
و نهایتا سوال بعدی اینکه دادگاه گفته که باید بهای خواسته را اعلام نمایید و نمیدانیم بهای اجرتالمثل این ۱۰ سال چقدر است و آیا مبنا ۸ میلیون سال ۹۳ هست یا با توجه به تورم بیشتر محاسبه خواهد شد یا خیر؟
و سوال اینکه بهای خواسته ۱۰ سال اجرتالمثل با توجه به نظر کارشناس سال ۹۳ چگونه بهای خواسته محاسبه شود؟ آیا در همان حدود سال ۹۳ یا با توجه به تورم بیشتر است؟
خواهشمندم توجه بفرمایید سال ۹۳ کارشناس برای ۸۴ متر ساختمان ۲ طبقه و برای ۳ سال مبلغ ۸ میلیون تومان در نظر گرفته است!
نهایتا مبنای بهای خواسته چگونه و بر چه مبنایی تقدیم دادگاه شود؟
خواهشا راهنمایی بفرمایید. با تشکر از زمانی که برای پاسخ قرار دادهاید سپاسگزارم.
مبنای محاسبه اجرتالمثل ایام تصرف: اهمیت تورم و تغییرات اجارهبها
مبنای محاسبه اجرتالمثل ایام تصرف، بر اساس عرف بازار اجاره در ایامی است که تصرف انجام شده و باید ارزش واقعی و بهروز استفاده از ملک مدنظر قرار گیرد. به عبارت دیگر، معیار تعیین مبلغ اجرتالمثل، وضعیت اقتصادی، نرخ تورم و اجارهبهای سالهای تصرف است و صرفا مبلغ کارشناس سال ۱۳۹۳ (۸ میلیون تومان برای ۳ سال) کافی و قابل استناد برای کل دوره ۱۰ ساله نیست. علت آن این است که شرایط اقتصادی به ویژه در شهر تهران طی این مدت دستخوش تحولات و تورم قابل توجه بوده و نرخ اجارهبها هر ساله دچار افزایش شده است. بنابراین رویه قضایی و کارشناسان رسمی دادگستری، اجرتالمثل هر سال را جداگانه با توجه به تورم همان سال محاسبه و سپس برای کل دوره مجموعا جمعبندی میکنند.
اعتبار و میزان استناد به نظریه کارشناس سال ۱۳۹۳
نظر کارشناس سال ۱۳۹۳ اگرچه یک معیار اولیه است، اما با توجه به گذشت زمان و تغییر شاخصهای اقتصادی اعتبار کافی برای محاسبه بهای خواسته جدید را ندارد و قابل اتکا به عنوان مبلغ قطعی برای مدت ۱۰ سال بعد نخواهد بود. همچنین، با توجه به صراحت برخی نظرات حقوقی، کارشناسی قدیمی در اثر تغییرات سریع اقتصادی و افزایش تورم فاقد اعتبار برای تعیین اجرتالمثل ایام تصرف جدید است. در عمل، اگر در همان زمان نسبت به نظریه کارشناس اعتراضی صورت نگیرد، فقط برای همان بازه زمانی مؤثر است و ارزش کارشناسی به هیچ عنوان بصورت عدد ثابت برای سالهای آینده باقی نمیماند. بلکه کارشناسی جدید باید با احتساب تعدیل تورم، نرخ اجارهبهای روز و تغییرات عرف بازار در تهران انجام پذیرد.
الزام قانونی به تعیین بهای خواسته در دادخواست اجرتالمثل
مطابق قانون آیین دادرسی مدنی، تعیین و اعلام بهای خواسته در دعاوی مالی مثل مطالبه اجرتالمثل، الزامی است و دادگاه بدون آن نمیتواند هزینه دادرسی را دقیقا تعیین کند یا وارد رسیدگی شده و تصمیم بگیرد. هرگاه محاسبه دقیق بهای خواسته توسط خواهان ممکن نباشد (به علت نیاز به کارشناسی جدید یا عدم اطلاع از نرخهای تورم و اجارهبهای متغیر)، خواهان میتواند به صورت علیالحساب یا تقریبی مبلغی را اعلام کرده و سپس دادگاه به کارشناس رجوع میکند تا مبلغ دقیق، براساس سالهای مختلف و شرایط جدید اقتصادی تعیین گردد. دادگاهها در این زمینه سختگیری ندارند و اعلام مقدار تقریبی بهای خواسته کفایت میکند.
نحوه اعلام بهای خواسته به دادگاه هنگام تنظیم دادخواست جدید
آنچه برای تقدیم دادخواست اهمیت دارد این است که خواهان در متن دادخواست، مبلغ تقریبی یا علیالحساب اجرتالمثل ۱۰ سال را با ذکر این توضیح که تعیین دقیق بر عهده کارشناس رسمی دادگستری خواهد بود، اعلام کند. برای این کار میتوان از دادههای آماری نرخ اجارهبها در سالهای مختلف در منطقه مورد نظر، یا حداقل برآوردی از میزان رشد اجارهبها در تهران طی دهه اخیر استفاده نمود و مبلغ تقریبی را در دادخواست درج کرد. سپس پس از ارجاع امر به کارشناسی در جریان دادرسی، رقم دقیق و به روز اجرتالمثل تعیین و در نهایت حکم به پرداخت آن صادر خواهد شد.
جمعبندی و پیشنهاد اجرایی
بهای خواسته دادخواست جدید باید نه طبق نرخ سال ۱۳۹۳، بلکه با لحاظ تورم، اجارهبهای سالهای ۱۳۹۳ تا زمان حال و شرایط اقتصادی فعلی منطقه ملک در تهران تعیین گردد. پیشنهاد میشود با یک مشاوره حقوقی دقیق یا مراجعه به کارشناس رسمی دادگستری، از آخرین نرخ اجاره یا برآورد منطقی استفاده و بهای خواسته را در دادخواست قید نمایید. در غیراین صورت مبلغی علیالحساب با توضیح اکتفا کرده و تعیین مبلغ نهایی را به نظریه کارشناس در جریان رسیدگی سپرده و مراتب را به دادگاه اعلام نمایید.
با سلام بهای خواسته که عبارت از اجرت المثل ایام تضرع یبایست با نظر کارشناس تعیین شود و چنانچه مبلغ تعیین شده با قیمت واقعی فاصله داشته باشد امکان اعتراض به آن هست
