چگونه از وراث برای تاخیر در فروش شکایت کنم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام و وقت‌به‌خیر 🌷
نقشه راه عملی برای خلاص شدن از «سنگ‌اندازی» یک وارث را در دو بخش می‌آورم:

────────────────────────────
بخش اول – راه‌حل حقوقی (افراز یا فروش اجباری)
────────────────────────────
۱) اصل مسئله
پس از فوت، سهم همه ورثه در زمین و خانه «مشاع» است. اداره و فروش مال مشاع مطابق مواد قانون مدنی وابسته به اتفاق همه مالکان است؛ اما قانون‌گذار برای بن‌بست‌هایی مثل پرونده شما دو راه گذاشته:

الف) افراز (تقسیم فیزیکی) – قانون امور حسبی و قانون افراز و فروش املاک مشاع ۱۳۵۷
ب) دستور فروش – ماده همان قانون (وقتی افراز ممکن نباشد یا یکی از شرکا راضی نباشد)

۲) مسیر اقدام
۱. تهیه مدارک:
• گواهی انحصار وراثت
• سند مالکیت یا بنچاق ملک
• استعلام شهرداری (اختیاری ولی مفید)

۲. تقدیم تقاضا
قید کنید: «درخواست افراز یا در صورت عدم امکان، دستور فروش ملک مشاع پلاک ثبتی …».
مرجع رسیدگی:
• اگر ملک «ثبت شده» باشد ⇒ اداره ثبت اسناد محل ملک.
• اگر ثبت نشده یا متصرف و غاصب دارد ⇒ دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک.
(قانون افراز و فروش املاک مشاع، ماده ۱)

۳. نظریه کارشناس/ثبت
• اگر قابل افراز تشخیص دهد ⇒ صورت‌مجلس افراز تنظیم، سهم هرکس جدا می‌شود.
• اگر «غیرقابل‌افراز» اعلام شود یا یکی از ورثه رضایت ندهد ⇒ مطابق ماده ، دادگاه دستور فروش صادر می‌کند.

۴. فروش از طریق مزایده
• اجرای احکام یا واحد ثبت، مزایده را آگهی می‌کند.
• پس از فروش، ثمن مزایده به نسبت سهم‌الارث بین پنج وارث تقسیم و مستقیم به حساب هر وارث واریز می‌شود؛ رضایت آن وارث معترض دیگر نقشی ندارد.

۵) مطالبه اجرت‌المثل (اختیاری)
اگر آن برادر سال‌ها ملک را منفردا تصرف و استفاده کرده، می‌توانید هم‌زمان یا جداگانه دادخواست «اجرت‌المثل ایام تصرف» بدهید (ماده قانون مدنی و رای وحدت رویه ۷۷۲).

────────────────────────────
بخش دوم – راه‌حل کیفری (تهدید و مزاحمت)
────────────────────────────
۱) عنوان مجرمانه
• ماده قانون مجازات اسلامی: «هرکس دیگری را به هر نحوی تهدید به قتل یا ضرر نفسی یا مالی کند… تا دو سال حبس یا ۷۴ ضربه شلاق.»
• همچنین ماده (ایجاد مزاحمت برای اشخاص در اماکن عمومی) و ماده (ممانعت یا مزاحمت برای حق) قابل استناد است.

۲) مدارک لازم
• پیامک، واتساپ، صدای ضبط‌شده، شهادت مشتری یا مشاور املاک.
• گزارش کلانتری یا شورا (در صورت حضور در محل و ایجاد درگیری).

۳) روند شکایت
• شکواییه‌ کیفری را در دفتر خدمات قضایی محل تهدید ثبت کنید؛ دادسرا یا کلانتری فتا پیگیری می‌کند.
• در صورت اثبات، علاوه‌بر مجازات کیفری، شما می‌توانید حکم «منع تماس یا ورود به ملک» بگیرید تا مزاحمت پایان یابد.

────────────────────────────
سؤالات متداول
────────────────────────────
❓ اگر ملک در روستا و بدون سند رسمی باشد؟
✅ باز هم می‌توانید دادخواست «تقسیم یا فروش ترکه» طبق مواد ۳۰۰ امور حسبی به دادگاه بدهید؛ در این حالت اداره ثبت درگیر نیست، دادگاه کارشناس می‌فرستد.

❓ هزینه دادرسی چقدر است؟
✅ هزینه دادخواست افراز یا دستور فروش مبلغ‌محور نیست؛ طبق تعرفه دعاوی غیرمالی (حدود ۴۰۰–۵۰۰ هزار تومان) است.

❓ اگر وارث معترض مزایده را به هم بزند؟
✅ اعتراض فقط ظرف ۱۰ روز پس از مزایده با سپردن تامین ممکن است (ماده قانون اجرای احکام). دادگاه در ۲۰ روز رسیدگی می‌کند؛ احکام فروش املاک مشاع سریع و قطعی است.

❓ می‌توانم او را مجبور به امضا یا حضور در بنگاه کنم؟
✅ نه؛ قانون به جای اجبار، فروش اجباری از طریق مزایده را پیش‌بینی کرده است.

────────────────────────────
گام بعدی پیشنهادی
────────────────────────────
۱. همین هفته اظهارنامه رسمی برای مطالبه سهم یا اجاره‌بها بفرستید.
۲. هم‌زمان «تقاضای افراز/دستور فروش» را از طریق دفتر خدمات قضایی محل وقوع ملک ثبت کنید.
۳. اگر تهدیدها ادامه دارد، شکواییه تهدید + درخواست قرار منع تماس بدهید.

به این ترتیب بدون احتیاج به رضایت وارث معترض، خانه و زمین یا تقسیم می‌شود یا فروخته و پولش سهم‌بندی می‌شود؛ و در عین حال مجازات تهدید برای او در پرونده می‌ماند. موفق باشید 🌸