موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
سال ۱۴۰۰۱ چند سهم از یک پروژه تجاری پیشخرید کردم. یک برگه کارتکس دادند که مهر و امضا شده بود. پول اولیه در سه قسط به صورت کامل پرداخت شد. در این برگه نوشته شده بود: 'پس از صدور جواز و با شروع عملیات ساختمانی، این گواهی از شخص خریدار مسترد شده و هزینههای ساخت مطابق دفترچه اعلامی جهت پرداخت اقساط در پروژه با مهر و امضا تعاونی ارائه میگردد و به موجب آن متقاضی عضو پروژه محسوب میگردد. بدیهی است این فرم به منزله عضویت در تعاونی نبوده و صرفا متقاضی عضویت در پروژه تلقی خواهد شد. بدیهی است پس از تحویل دفترچه عضویت، مفاد آن در ادامه ملاک خواهد بود.'
یک سال بعد دفترچه آمد ولی وقتی رفتیم گفتند چون دفترچهها دو ماه دیر چاپ شدهاند باید دو قسط بدهید تا تحویل دهیم. من هم گفتم طبق کارتکس اولیه شما باید دفترچه را تحویل دهید و پرداخت قسط یک موضوع جداست.
یک دفترچه خام از تعاونی گرفتم که مهر و امضا نداشت. در آن نوشته بود پروژه طی ۵ سال ساخته میشود. اگر دو قسط ندهید، دو تا اخطار کتبی با فاصله ده روز میآید و بعد از یک ماه تعاونی میتواند با فرستادن یک ابلاغنامه رسمی قرارداد را فسخ کرده و قیمت روز سهم بدهد. در این سه سال چند دفعه به طور کلی پیامک دادند که اعضای محترم پروژه که تا به حال قسط ندادهاند، قسط خود را پرداخت کنند و پروژه در این چند سال یا تعطیل بود یا خیلی کند کار میکرد به طوری که ۲۲ قسط رد کردند ولی اندازه ۵ ماه کار نکردند.
و جدیدا اظهارنامه فرستادند که: 'علیرغم تماسهای مکرر و پیامک، اقساط خود را پرداخت نکردید. از آنجایی که شما دارای ۶ سهم از پروژه میباشید، با توجه به عدم پرداخت لذا مطابق بند کارتکس و بند ۳ قرارداد ساخت پروژه تجاری، مراتب فسخ قرارداد بین تعاونی به عنوان سازنده و جنابعالی به عنوان صاحب امتیاز در قرارداد به حضورتان اعلام میگردد.'
بند ۳ هم در دفترچه ساخت هست با این عنوان که اگر دو قسط ندهید تعاونی میتواند فسخ کند و جریمه دیرکرد بگیرد و قیمت روز سهم بدهد. حالا سوال من این است که با توجه به اینکه دفترچه اقساط به من ندادند ولی در اظهارنامه صراحتا من را صاحب امتیاز قلمداد کرده و از اول هم باید دفترچه را میدادند، آیا من عضو تعاونی حساب میشوم و میتوانم الان که فسخ کردهاند طبق مفاد دفترچه قیمت روز سهم بگیرم یا نه؟
✅ جمعبندی کوتاه
۱) از نظر مقررات «تعاونیها» شما هنوز عضو رسمی تعاونی نیستید (عضویت منوط به تصویب هیئتمدیره و صدور دفترچه مهر شده است).
۲) اما تعاونی در اظهارنامه «اقرار» کرده که شما صاحب ۶ سهم پروژه هستید و برای فسخ به بند ۳ همان دفترچه استناد کرده است؛ طبق مواد ق.م اقرار علیه مقرر معتبر است، لذا تعاونی دیگر نمیتواند بگوید: «تو عضو / صاحبامتیاز نیستی».
۳) اگر تعاونی به بند ۳ استناد میکند، تمام آثار همان بند (از جمله «پرداخت قیمت روز سهم») هم برای شما قابل استناد است.
۴) فسخی که اعلام کردهاند از دو جهت مخدوش است:
• تحویل دفترچه و اعلام رسمی تقویم اقساط مقدمه ایجاد تعهد پرداخت بوده، در حالی که دفترچه مهربار تحویل نشده است.
• شرط فسخ در دفترچه، دو اخطار کتبی فاصلهدار دهروزه سپس ابلاغ رسمی است؛ پیامک گروهی و یک اظهارنامه کافی نیست.
۵) بنابراین یا میتوانید اصل فسخ را باطل بشمارید و الزام تعاونی به اجرای قرارداد را بخواهید، یا (اگر فسخ را میپذیرید) بهاستناد همان بند ۳، «قیمت روز» سهم + خسارت تاخیر و تورم را مطالبه کنید.
--------------------------------------------------------------
جزئیات حقوقی و اقدامات پیشنهادی
۱. وضعیت قراردادی شما
• کارتکس: تعهد ابتدایی (معلق به صدور جواز و تحویل دفترچه).
• دفترچه: قرارداد اصلی ساخت با جدول اقساط و شروط فسخ. چون نسخه مهردار ندادهاند، قرارداد نهایی از ناحیه تعاونی تکمیل نشده است («عقد معلق»).
• اقرار تعاونی در اظهارنامه: «صاحب امتیاز» بودن شما و استناد به بند ۳ دفترچه. این اقرار برای دادگاه دلیل است و تعاونی را از انکار دفترچه و مفادش محروم میکند.
۲. عدم رعایت تشریفات فسخ
الف) شرط اخطارهای متوالی رعایت نشده (طبق دفترچه باید ۲ اخطار کتبی + فاصله دهروزه باشد).
ب) موظف بودند ابتدا دفترچه مهرشده را همراه جدول اقساط تحویل دهند؛ تا وقتی برنامه اقساط تحویل نشده، شما در «عدم پرداخت» مقصر محسوب نمیشوید (اصل «وفای بهعهد متقابل» مواد ق.م).
ج) با توجه به توقف یا کندی غیرعادی پروژه، تعاونی خود در اجرای تعهد اصلی (ساخت در ظرف ۵ سال) قصور داشته و نمیتواند به استناد بند ۳ طلبکار شود (قاعده «عدم وفای متقابل»).
۳. گزینههای عملی
گزینه ۱: الزام به اجرای قرارداد
• ارسال جوابیه رسمی (اظهارنامه) ظرف حداکثر ۱۰ روز: اعتراض به فسخ، مطالبه تحویل دفترچه مهردار، جدول اقساط و ادامه ساخت.
• در صورت امتناع، دادخواست «الزام تعاونی به ایفای تعهدات» + خسارت تاخیر در انجام تعهد.
گزینه ۲: پذیرش فسخ و مطالبه وجوه
• در همان پاسخ اظهارنامه اعلام کنید: «فسخ را قبول دارم مشروط به پرداخت قیمت روز هر سهم طبق بند ۳ + خسارت تاخیر».
• دادخواست «مطالبه ثمن به قیمت روز» (مبنای کارشناسی رسمی، شاخص بانک مرکزی یا عرف بازار) + ماده ق.آ.د.م (خسارت تاخیر تادیه).
۴. مرجع رسیدگی
چون عضو رسمی تعاونی نشدهاید، دعوا در صلاحیت «دادگاه عمومی حقوقی» است، نه هیئت داوری ماده قانون بخش تعاونی.
۵. مدارک و ادلهای که جمع کنید
• کارتکس دارای مهر و امضا.
• رسید سه قسط اولیه.
• نسخه خام دفترچه (جهت اثبات متن بند ۳).
• پیامکها، عکسهای پیشرفت فیزیکی پروژه، گزارش کارشناسی یا استعلام شهرداری (برای اثبات تاخیر سازنده).
• اظهارنامه اخیر تعاونی (اقرار به دارا بودن ۶ سهم).
۶. نکات فنی محاسبه «قیمت روز»
• اگر دفترچه عدد یا فرمول خاصی ندارد، معمولا کارشناس رسمی بر اساس قیمت بهروز مترمربع تجاری منطقه، درصد پیشرفت پروژه و سهمالارض محاسبه میکند.
• میتوانید در دادخواست تقاضا کنید کارشناس سه شاخص را لحاظ کند: الف) تورم رسمی بانک مرکزی، ب) قیمت روز زمین و اعیان، ج) ارزش سرقفلی احتمالی.
--------------------------------------------------------------
قدم بعدی عملی
۱) ظرف ۱۰ روز جواب اظهارنامه را بفرستید؛
۲) اگر تعاونی تمکین نکرد، دادخواست را در دفتر خدمات قضایی ثبت کنید؛
۳) هنگام تقدیم دادخواست، خواسته را چنین بنویسید:
«الف) الزام خوانده به پرداخت ارزش روز ۶ سهم پروژه طبق نظر کارشناس رسمی با لحاظ خسارت تاخیر.
ب) مطالبه هزینه دادرسی و حقالوکاله.»
بااحترام ، مطابق مفاد قرارداد و قانونا شما بعنوان صاحب سهام نه یک پروژه ساختمانی بلکه یک شرکت سهامی خاص محسوب می شوید و تعاونی در قرارداد شما ذکر کرده است که میزان سود حاصل از سهام خریداری شده شما در قالب بطور مثال ۶۰ متر مسکونی پروژه فلان می باشد و فلذا اظهارنامه تحت عنوان صاحب امتیاز صحیح است ولیکن هیچگونه آثاری را بر سمت قانونی شما مترتب نمی سازد.
بهرحال درحال حاضر اظهارنامه فسخ اعتبار قانونی نداشته و می بایست تعاونی به دادگاه مراجعه و رای مبنی بر فسخ قرارداد صادر کند و شما حتی اگر از اعضا تعاونی محسوب شوید که با خریدن سهام از اعضا هستید و دارای حق رای در مجامع ، درصورت فسخ همان پول پرداختی را دریافت می کنید .
طبق اظهار نامه ابلاغی به شما حاوی وجود قرارداد فی مابین می باشد لذا به همین استناد دادخواست الزام به تحویل یک نسخ از قرارداد مطرح نماید مفاد قرارداد فی مابین رویت نماید چگونه منعقد شده است که نسبت به حقوق خودتان بهتر بتوانید اعمال اقدام کنید
با سلام ابتدا باید پیگیر دعوای فسخی که علیه شما مطرح شده بشید تا حکم به ضررتون صادر نشه
ارسال اظهارنامه از طرف مقابل برای سما مبنی بر فسخ به معنای تایید مالکیت و قرارداد شماست حال باید دعوای فوق الذکر پیگیری شود
مطالبات و خواسته های شما دعوای جداگانه ای است که پاسخ مناسب نیازمند بررسی قرارداد است.
سلام البته که نیاز به بررسی قرارداد شما می باشد ولی بهتر است به جای اینکه به فکر اثبات عضویت خود در پروژه و دریافت پول باشید به دنبال راهی برای اثبات عدم تحقق شرایط فسخ باشید
دو نکته در این متن شما وجود دارد ، اول و مهم اینکه تعاونی طی اظهارنامه به شما اعلام فسخ کرده که این موضوع مهمه و اگر پیگیری نکنید امکان فسخ قرارداد هست ، دوم اینکه وقتی لا اظهارنامه به شما فسخ قرارداد اعلام می کنند یعنی اینکه قراردادی هست که به موجب آن دارای حقوق و تعهدات متقابلی هستید که بر اساس اون قرارداد می تواند ذی حقی خود دا در محاکم اعلام کنید
