خریدار مزایده ملک ورثه ای بابت خرابی ملک شکایت کرده چطور دفاع کنم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام
نکات کلیدی برای دفاع وراث در برابر ادعای خریدار ملک مزایدهای
خریدار در مزایده، ملک را «به همان وضع موجود» میخرد؛ بنابراین اصل بر این است که عیوب ظاهری (مثل پوسیدگی درب یا خرابی کولر) را هنگام بازدید قبل از مزایده میتوانسته ببیند و نسبت به آن حق اعتراض بعدی ندارد.

عیب هایی که پس از تحویل آشکار میشود اگر پنهان و غیرقابل رؤیت بوده و خریدار ثابت کند قبل از مزایده امکان تشخیص نداشته است، میتواند طبق قواعد «خیار عیب» یا «تسبیب» مطالبه خسارت کند. در چنین حالتی هر یک از وراث فقط تا میزان سهمالارث خود مسئولاند، نه بیشتر.

گام های عملی پیشنهادی برای دفاع
بررسی صورتجلسه تحویل (یا استعلام اجرای احکام).
اگر در صورتجلسه تحویل تصریح شده که ملک بدون ادعا تحویل گرفته شده، آن مدرک را ضمیمه لایحه دفاعی کنید تا نشان دهد خریدار عیب را پذیرفته است.

استناد به اصل «همانگونه که هست».
در لوایح اشاره کنید در مزایده، قیمت با گزارش کارشناس رسمی تعیین و ملک با وضع موجود فروخته شده است؛ بنابراین عیوب ظاهر یا قابل رؤیت شامل مسئولیت بعدی نمیشود.

عدم اطلاع و تصرف شما در زمان بروز خسارت.
توضیح دهید پس از تحویل رسمی، ملک را تخلیه کردهاید و هیچگونه تصرفی نداشتهاید؛ لذا در ایجاد خرابی مؤثر نبودهاید. این موضوع از مسئولیت تضامنی میکاهد و به تقسیم خسارت بر اساس سهمالارث کمک میکند.

درخواست کارشناسی رسمی.
اگر دادگاه از کارشناس برای برآورد خسارت و تعیین منشا عیب استفاده نکرده است، کتبا درخواست کنید منشا نم سقف یا خرابی سیستم روشن شود؛ چنانچه عیب ناشی از فرسودگی طبیعی یا استفاده نادرست خریدار باشد، مسئولیت از وراث رفع میشود.

استناد به رای وحدت نظری مشابه.
رای قطعی دیوانعالی کشور بیان میکند وراث بهطور کلی قائممقام مورث هستند و تنها به میزان سهم خود، مسئول جبران خسارت ناشی از ملک محسوب میشوند حتی اگر در ملک تصرف نداشته باشند. این رای را برای محدود کردن مبلغ خواسته به نسبت سهم هر وارث ضمیمه کنید.

تقاضای رد دعوی نسبت به وراثی که اصلا در ملک سهم ندارند یا سهم منتقل شده است.
اگر بعضی از وراث سهمشان را قبلا به دیگران منتقل کردهاند یا در گواهی انحصار وراثت اسمی ندارند، مسئولیتی هم متوجه آنها نیست؛ در لایحه درخواست خروج آنان از دعوی را مطرح کنید.