آیا محاسبه اجرت‌المثل خانه امکان‌پذیر است؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام و احترام 🌹

۱) در مورد «امکان»
بله؛ اصولا می‌توانید یک کارشناس رسمی دادگستری (رشته راه‑و‑ساختمان یا ارزیابی اموال منقول و غیرمنقول) را به‌صورت توافقی برای محاسبه اجرت‌المثل ۲۱ ساله منزل‌تان انتخاب کنید. معمولا روال به شکل زیر است:

مرحله‌ ۱ – تماس و توافق اولیه
• پیدا کردن کارشناس رسمی معتمد (وب‌سایت کانون کارشناسان دادگستری استان کرمان → فهرست اعضا).
• شرح موضوع، ارسال مشخصات ملک، مدارک ثبتی و تاریخ دقیق تحویل و تخلیه.
• توافق در مورد «موضوع کار» (صرفا برآورد اجرت‌المثل یا همراه با اموال منقول) و حق‌الزحمه طبق تعرفه.

مرحله‌ ۲ – پرداخت حق‌الزحمه
• طبق تعرفه مصوب سال ۱۴۰۲، برای ارزیابی «اموال غیرمنقول» تا سقف ۶ میلیارد تومان، حق‌الزحمه پایه حدود ۰٫۲ ٪ ارزش ملک است:
۶,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۰٫۲ ٪ ≈ ۱۲,۰۰۰,۰۰۰ تومان.
• اگر ارزیابی اثاثیه هم بخواهید، بابت اموال منقول معمولا تعرفه جداگانه دارد (۵٪ تا ۱۰٪ ارزش روز اثاثیه؛ در این مورد حدودا ۱ تا ۲ میلیون تومان دیگر).
• پرداخت می‌تواند کارت‌به‌کارت باشد (رسید بانکی بایستی ضمیمه شود).

مرحله‌ ۳ – بازدید و تنظیم گزارش
• کارشناس ملک را می‌بیند (یا با عکس و ویدئو/استعلامات ثبتی در صورت عدم امکان حضور)
• «برگ کارشناسی» را در سربرگ رسمی، با مهر برجسته، امضا و پشت‌نویسی صادر می‌کند و برایتان پست سفارشی یا حضوری تحویل می‌دهد.

۲) یک «برآورد تقریبی» غیررسمی (صرفا برای اینکه ذهنیت داشته باشید)

روش معمول: اجاره‌بهای متعارف سالانه ≈ ۳٪ تا ۵٪ ارزش روز ملک
(در شهرهای غیرکلان، بسیاری از کارشناسان از ۳٫۵٪ میانگین استفاده می‌کنند.)

اگر فرض کنیم در سال ۱۴۰۲ ارزش ملک ۶ میلیارد و نرخ ۴٪ سالانه باشد:

اجاره سال ۱۴۰۲:
۶,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۴٪ = ۲۴۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان (ماهی ~۲۰ م)

از آن‌جا که صحبت از «۲۱ سال» است (مثلا ۱۳۸۱ تا ۱۴۰۲)، کارشناس واقعی به‌جای اینکه ۲۴۰ م × ۲۱ کند، بر اساس ارزش و اجاره متعارف هر سال محاسبه می‌کند، چون قیمت ملک و نرخ اجاره هر سال تغییر کرده است. برای نمونه یک مدل ساده تصاعدی (کاملا فرضی) را ببینید:

| سال | ارزش تقریبی ملک (میلیارد تومان) | نرخ اجاره معهود (٪) | اجرت‌المثل همان سال (میلیون) |
|----|-----------------------------------|----------------------|--------------------------------|
| ۱۳۸۱ | ۰٫۲۰ | ۵٪ | ۱۰ |
| ۱۳۸۲ | ۰٫۲۴ | ۵٪ | ۱۲ |
| ۱۳۸۳ | ۰٫۳۰ | ۵٪ | ۱۵ |
| … | … | … | … |
| ۱۳۹۸ | ۳٫۵۰ | ۴٪ | ۱۴۰ |
| ۱۳۹۹ | ۴٫۲۰ | ۴٪ | ۱۶۸ |
| ۱۴۰۰ | ۵٫۰۰ | ۴٪ | ۲۰۰ |
| ۱۴۰۱ | ۵٫۴۰ | ۴٪ | ۲۱۶ |
| ۱۴۰۲ | ۶٫۰۰ | ۴٪ | ۲۴۰ |

(اعداد فوق کاملا فرضی و برای نمایش روش است.)

مجموع اجرت‌المثل ۲۱ سال با این مدل ساده = حدود ۲,۸۰۰ میلیون تومان.
کارشناس واقعی معمولا:

• قیمت سالانه را از آمار رسمی معاملات یا رشد شاخص مسکن منطقه‌ای می‌گیرد.
• نرخ اجاره را متناسب با «سن بنا، مصالح خشتی، بازسازی، امکانات» تعیین می‌کند (ممکن است بین ۳ تا ۶٪ شناور شود).
• برای اثاثیه (یخچال، گاز، فرش و ...) استهلاک سالیانه (۱۰ تا ۱۵٪) لحاظ و ارزش اجاره‌ای ناچیز (۱ تا ۲٪ ارزش روز کالاها) محاسبه می‌کند.

۳) مدارک لازم برای کارشناس
• سند یا بنچاق (یا قولنامه) ملک.
• کروکی یا پروانه ساختمانی اگر وجود دارد.
• پرداختی‌های قبلی بابت تعمیرات یا بازسازی (برای اثبات «قابل سکونت» بودن).
• لیست دقیق اموال منقول (با سال خرید، برند، وضعیت فعلی).
• تاریخ دقیق تحویل و تخلیه (روز/ماه/سال).

۴) پاسخ کوتاه به سؤال شما
• هزینه حدود ۱۲ تا ۱۴ میلیون تومان خواهد بود.
• سند رسمی با مهر برجسته حداکثر ۷ تا ۱۰ روز بعد از واریز و بازدید به دستتان می‌رسد.

موفق باشید.