شخص (الف) همزمان با فروش، وکالت بلاعزل و خاص و تام با لحاظ تمام اختیارات متصوره برای یک واحد آپارتمان دارای برگ واگذاری از تعاونی و فاقد سند تفکیکی در سال ۹۰ به آقای (ب) میدهد.
۱. آقای (ب) در برج ۹ سال ۹۰ با وکالت خریده و در برج ۱۲ به آقای (پ) با تفویض وکالت میفروشد.
۲. آقای (پ) همان سال ۹۰ مبلغ ۳۴ میلیون تومان به حساب تعاونی بابت تکمیل وجه بانضمام سایر هزینههای مربوطه واریز و واحد را به صورت خام تحویل میگیرد و سپس کمد و کابینت و نقاشی و خرید شیرآلات و کولر را با هزینه شخصی انجام داده و تا سال ۹۹ در اختیار داشته و سال ۹۹ فوت کرده و آقای (ب) وکالت را به ورثه ایشان منتقل میکند. سال ۱۴۰۰ آقای (ب) هم فوت میکند بعد از تفویض وکالت به ورثه آقای (پ)، و قولنامه اول و دوم به دلیل فوت آقایان (ب و پ) در دسترس نیست.
۳. سال ۱۴۰۰ آقای (ت) با وکالت و قولنامه آپارتمان را به قیمت روز از ورثه آقای (پ) میخرد و همان سال با قولنامه و بدون تفویض وکالت و به قیمت روز به آقای (ج) میفروشد.
۴. سال ۱۴۰۱ من آپارتمان را از آقای (ج) خریدم به قیمت روز و حدود ۶۰۰ میلیون تومان جهت بازسازی آن هزینه نمودم، و وکالت را هم آقای (ت) به من تفویض کرد و تمام هزینههای شارژ ماهانه و عوارض شهرداری و هزینههای صدور سند و غیره را خودم پرداخت کردم.
سند آپارتمان آماده شده اما مالک اولیه (الف) ادعا دارد پولی بابت فروش ملک نگرفته و میگوید برای توقیف ملک شکایت میکند. وراث آقای (ب) میگویند پدرشان پول را پرداخته است.
دو سوال دارم:
اول، آیا مالک میتواند چنین شکایتی و ادعایی داشته باشد علیرغم اینکه تمامی اختیارات هر آنچه که لازم باشد برای فروش و نقل و انتقال را در وکالتنامه به وکیل (در واقع خریدار اول) داده است حتی اخذ ثمن و بدون هیچ شرطی برای دریافت مجوز ثانویه از ایشان برای معامله این ملک و بدون هیچ اعتراضی طی ۱۵ سال گذشته با وجود اینکه تا سال ۹۸ در همین شهر سکونت داشته و خودش هم ۳۰ سال کارمند و با سواد بوده؟
دوم، بر فرض محال که مالک پولی نگرفته باشد از آقای ب اولین وکیل و ثابت شود، با لحاظ توضیحات فوق مسئولیت پرداخت پول به ایشان بر عهده وراث آقای پ است که اولین قولنامه را امضا و طبق آن پول حاصل از اولین فروش را گرفتهاند، یا بر عهده سایر خریداران؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
با توجه به توضیحات ارائه شده و بررسی جوانب حقوقی موضوع، پاسخ سوالات شما به شرح زیر است.
۱. آیا مالک اولیه (الف) میتواند چنین شکایتی داشته باشد؟
به طور خلاصه، هرچند مالک اولیه (الف) حق طرح دعوا و شکایت را دارد، اما با توجه به شرایط موجود، احتمال موفقیت او در توقیف ملک یا ابطال معاملات بسیار پایین است. دلایل اصلی این امر عبارتند از:
اعطای وکالت بلاعزل و تامالاختیار: شما اشاره کردید که وکالتنامه "بلاعزل و خاص و تام با لحاظ تمام اختیارات متصوره" بوده است. اگر در این وکالتنامه، اختیار "اخذ ثمن" (دریافت بهای معامله) نیز به وکیل (آقای ب) داده شده باشد، از نظر قانونی پرداخت وجه به آقای (ب) به منزله پرداخت به آقای (الف) است. در این حالت، آقای (الف) نمیتواند ادعا کند که چون پول مستقیما به حساب او واریز نشده، معامله باطل است. او باید برای مطالبه وجه، به وراث آقای (ب) مراجعه کند، نه خریداران بعدی.
سکوت طولانی مدت (قاعده اقدام): سکوت ۱۵ ساله آقای (الف) با وجود اینکه فردی باسواد بوده و در همان شهر سکونت داشته، یک قرینه بسیار قوی علیه ادعای اوست. در علم حقوق، سکوت طولانی در جایی که امکان اعتراض وجود داشته، میتواند به معنای رضایت و اسقاط حق تلقی شود. دادگاه این سوال را مطرح خواهد کرد که چرا او در تمام این سالها هیچ اقدامی برای مطالبه حق خود انجام نداده است.
حفظ حقوق اشخاص ثالث با حسن نیت: شما و خریداران پیش از شما (پ، ت، ج) به عنوان "ایادی بعدی" و اشخاص ثالثی شناخته میشوید که با اعتماد به وکالتنامه رسمی و معتبر، وارد معامله شدهاید. مراجع قضایی عموما از حقوق خریدارانی که با حسن نیت و با بررسیهای متعارف اقدام به خرید ملک کردهاند، حمایت میکنند. ابطال زنجیرهای از معاملات به دلیل اختلاف میان فروشنده و خریدار اول، به سادگی امکانپذیر نیست و نظم حقوقی و اقتصادی جامعه را مختل میکند.
اصل صحت معاملات: طبق قانون، اصل بر صحیح بودن معاملات است مگر اینکه فساد و بطلان آن به طور قطعی اثبات شود. بار اثبات عدم دریافت پول پس از ۱۵ سال بر عهده آقای (الف) است که با توجه به فوت آقای (ب) و عدم دسترسی به قولنامه اولیه، کاری بسیار دشوار خواهد بود.
نقطه ضعف احتمالی شما: بزرگترین ریسک در این پرونده، عدم وجود قولنامه یا مبایعهنامه اولیه بین آقای (الف) و (ب) است. وکالتنامه به تنهایی سند مالکیت محسوب نمیشود، بلکه ابزاری برای انتقال مالکیت است. با این حال، در رویه قضایی، وکالت بلاعزل فروش که همراه با تحویل ملک و اسناد آن باشد، معمولا به عنوان نشانهای قوی از وقوع عقد بیع (خرید و فروش) در نظر گرفته میشود.
۲. مسئولیت پرداخت وجه به مالک اولیه بر عهده کیست؟
بر فرض محال که آقای (الف) در دادگاه موفق به اثبات عدم دریافت بهای ملک از آقای (ب) شود، مسئولیت پرداخت این دین بر عهده خریداران بعدی (شامل شما) نخواهد بود.
مسئولیت مستقیم وراث آقای (ب): رابطه قراردادی اولیه صرفا بین آقای (الف) به عنوان فروشنده و آقای (ب) به عنوان خریدار (وکیل) بوده است. بنابراین، هرگونه ادعا در مورد بهای معامله اول، باید علیه طرف همان قرارداد، یعنی آقای (ب) مطرح شود. از آنجایی که ایشان فوت کردهاند، این دین بر عهده ماترک (اموال به جا مانده) ایشان خواهد بود و وراث آقای (ب) باید از محل ماترک، پاسخگوی این ادعا باشند.
عدم ارتباط حقوقی شما با مالک اولیه: شما آپارتمان را از آقای (ج) خریدهاید و بهای آن را نیز به طور کامل به ایشان پرداخت کردهاید. هیچ رابطه حقوقی و قراردادی مستقیمی بین شما و آقای (الف) وجود ندارد. در واقع، شما نسبت به قرارداد اولیه، شخص ثالث محسوب میشوید.
مسئولیت وکیل در برابر موکل: حتی اگر آقای (ب) پول را از خریدار بعدی (آقای پ) دریافت کرده و به آقای (الف) نداده باشد، این موضوع یک مسئله داخلی بین وکیل (ب) و موکل (الف) است. در این حالت، آقای (الف) میتوانست علیه وکیل خود به دلیل عدم ایفای تعهدات وکالت، دادخواست "مطالبه حساب دوران وکالت" ارائه دهد. این امر معاملات بعدی را که به اعتبار آن وکالت انجام شده، زیر سوال نمیبرد.
توضیح در مورد وراث آقای (پ): وراث آقای (پ) نیز هیچ مسئولیتی در قبال پرداخت وجه به آقای (الف) ندارند. پدر آنها (آقای پ) ملک را از آقای (ب) خریده و بهای آن را به او پرداخته است. آنها تعهدی نسبت به فروشنده اول ندارند.
توصیه نهایی
حفظ آرامش: با توجه به موارد فوق، موضع حقوقی شما بسیار قوی است. سرمایهگذاری شما برای بازسازی و پرداخت هزینههای جانبی نیز نشاندهنده حسن نیت و مالکیت قطعی شما بر آپارتمان است.
جمعآوری مدارک: تمام مدارک خود از جمله قولنامه خرید از آقای (ج)، وکالتنامهای که به نام شما تنظیم شده، و تمام رسیدهای مربوط به هزینههای بازسازی، شارژ، عوارض و هزینههای صدور سند را آماده و منظم نگه دارید.
با فرض صحت وکالتنامه و احراز اینکه آقای الف همزمان با معامله به آقای ب اختیار کامل و بدون قید برای فروش، انتقال، امضای اسناد و دریافت ثمن داده است، اصل بر این است که اقدامات آقای ب در حدود وکالت برای مالک الزامآور بوده و آقای الف صرفا با ادعای اینکه شخصا پول را دریافت نکرده، نمیتواند معاملههای بعدی را باطل یا ملک را توقیف کند زیرا آثار معاملهای که نماینده در حدود اختیار انجام داده متوجه اصیل است و بهموجب مواد ۶۶۳، ۶۶۷ و ۶۷۴ قانون مدنی، وکیل باید در حدود اختیار اقدام و حساب اقدامات خود را به موکل ارائه کند، اما تعهدات ناشی از اقدام مجاز او اصولا برای موکل ایجاد میشود بنابراین اختیار دریافت ثمن، سکوت طولانی مالک، تحویل و تصرف ملک، پرداخت هزینهها و صدور و تفویض وکالتهای بعدی، قرائن مؤثر به نفع اعتبار معامله هستند، هرچند بهتنهایی جایگزین دلیل پرداخت ثمن نمیشوند. در نتیجه، اگر ثابت شود آقای ب ثمن معامله نخست را از آقای الف دریافت نکرده، مطالبه اصل وجه و خسارت، در درجه اول متوجه خود آقای ب و پس از فوت او، ترکه و ورثه در حدود ماترک است نه اینکه خودبهخود بر عهده ورثه آقای پ یا خریداران بعدی قرار گیرد، زیرا تعهد شخصی هر خریدار نسبت به فروشنده مستقیم خودش است و پرداخت آقای پ به آقای ب اصولا بدهی آقای ب به آقای الف را ساقط نمیکند، مگر اینکه دریافت وجه توسط آقای ب به نمایندگی از آقای الف یا تبانی و علم خریداران بعدی به عدم اختیار یا عدم پرداخت ثابت شود. همچنین اگر معامله نخست از نظر دادگاه صرفا وکالت و نه بیع تلقی شود، آقای الف میتواند حساب ثمن و عملکرد وکیل را مطالبه کند اما برای بیاعتبار کردن معاملات بعدی باید عدم اختیار، تجاوز از حدود وکالت، تبانی یا عدم تنفیذ را اثبات کند و مطابق ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی، بار اثبات ادعا بر عهده مدعی است بنابراین اسناد بانکی، رسیدهای تعاونی، قولنامههای موجود، سوابق تصرف، پرداخت شارژ و عوارض، هزینههای بازسازی، شهادت شهود و سوابق اداری در تعیین مسئول واقعی اهمیت اساسی دارد و صرف ادعای مالک، بدون دلیل بر عدم پرداخت یا تبانی، برای توقیف یا ابطال معامله بنظر بنده کافی نیست.
آنچه مسلم است با فوت فروشندگان واسط وکالتنامه ها باطل می باشد .
اگر قادر به ارائه مدارک برای اثبات سلسله ایادی باشید میتوانید طرح دعوی الزام نمایید در غیر اینصورت باید دعوی اثبات مالکیت مطرح نمایید . توصیه میشود حتما وکیل بگیرید .
۱. بله، مالک اولیه میتواند طرح دعوا کند، اما صرف ادعا برای ابطال معاملات کافی نیست. اگر وکالتنامه بلاعزل و تامالاختیار شامل حق فروش، اخذ ثمن و انتقال بوده و طی حدود ۱۵ سال هیچ اعتراضی نکرده، موقعیت حقوقی او برای ابطال معاملات بعدی ضعیف است. توقیف ملک نیز نیازمند صدور دستور یا حکم قضایی است.
۲. اگر فرضا ثابت شود ثمن معامله اول پرداخت نشده، اصل بر این است که مسئولیت متوجه همان معاملهای است که ثمن آن پرداخت نشده است. خریداران بعدی که با حسن نیت، به قیمت روز و بر اساس زنجیره معاملات و وکالتنامه ملک را خریداری کردهاند، اصولا مسئول پرداخت ثمن معامله اول نیستند. مطالبه وجه باید از شخصی که ثمن را دریافت کرده یا تعهد به پرداخت آن داشته (یا قائممقام قانونی او) انجام شود، نه از خریداران بعدی.
نکته مهم: در این پرونده، متن دقیق وکالتنامه و مفاد قولنامه اول تعیینکننده است.
باسلام
در فرض ادعا ثمن معامله پرداخت نشده باشد
از ظاهر ماجرا و آنچه از عقل برمی آید این است که ثمن پرداخت شده
و شخص الف با امضاء عقد و قبول مفاد آن به نوعی اقرار به دریافت نموده اند
لذا بار اثبات عدم دریافت ثمن و ارائه دلیل برعهده ی شخص الف میباشد که با پرینت از حساب های بانکی و شهادت شهود و هر تحقیقی که لازم است انجام گردد تا واقع محرز شود
در نهایت ادعای شخص الف همان مالک اولیه مبنی برعدم دریافت ثمن بعداز گذشت چندین سال و اینکه حتی اعتراضی هم ننموده جای بسی تامل خواهد داشت و بعید است به آسانی به نتیجه برسد
لذا در صورت محکوم شدن به پرداخت صرفا وراث شخص ب ملزم به پرداخت میباشند.
۱. شکایت مالک (الف):میتواند شکایت کند، اما ابطال معامله یا توقیف ملک با وجود وکالت بلاعزل و ۱۵ سال سکوت بسیار دشوار است.
۲. مسئولیت پرداخت ثمن:اگر پولی پرداخت نشده باشد، مسئولیت پرداخت بر عهده وراث آقای (ب) (خریدار اول) است. شما و سایر خریداران بعدی مسئولیتی ندارید.
چنانچه مالک اول (شخص الف) با فرض محال پولی دریافت نکرده باشد ،صرفا' از وراث آقای (ب) می تواند مطالبه ثمن یا هر موردی که مدنظرش هست بنماید و ربطی به دیگر خریداران بعد از آن ندارد،البته باید تمامی مدارک با جزییات بررسی شود.
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
