آیا مایل هستید اعلانات مربوط به گفتگوهای آنلاین خود را روی دستگاه
خود دریافت کنید؟
در پنجره باز شده روی دکمه Allow کلیک کنید...
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
شخص (الف) همزمان با فروش، وکالت بلاعزل و خاص و تام با لحاظ تمام اختیارات متصوره برای یک واحد آپارتمان دارای برگ واگذاری از تعاونی و فاقد سند تفکیکی در سال ۹۰ به آقای (ب) می‌دهد.
۱. آقای (ب) در برج ۹ سال ۹۰ با وکالت خریده و در برج ۱۲ به آقای (پ) با تفویض وکالت می‌فروشد.
۲. آقای (پ) همان سال ۹۰ مبلغ ۳۴ میلیون تومان به حساب تعاونی بابت تکمیل وجه بانضمام سایر هزینه‌های مربوطه واریز و واحد را به صورت خام تحویل می‌گیرد و سپس کمد و کابینت و نقاشی و خرید شیرآلات و کولر را با هزینه شخصی انجام داده و تا سال ۹۹ در اختیار داشته و سال ۹۹ فوت کرده و آقای (ب) وکالت را به ورثه ایشان منتقل می‌کند. سال ۱۴۰۰ آقای (ب) هم فوت می‌کند بعد از تفویض وکالت به ورثه آقای (پ)، و قولنامه اول و دوم به دلیل فوت آقایان (ب و پ) در دسترس نیست.
۳. سال ۱۴۰۰ آقای (ت) با وکالت و قولنامه آپارتمان را به قیمت روز از ورثه آقای (پ) می‌خرد و همان سال با قولنامه و بدون تفویض وکالت و به قیمت روز به آقای (ج) می‌فروشد.
۴. سال ۱۴۰۱ من آپارتمان را از آقای (ج) خریدم به قیمت روز و حدود ۶۰۰ میلیون تومان جهت بازسازی آن هزینه نمودم، و وکالت را هم آقای (ت) به من تفویض کرد و تمام هزینه‌های شارژ ماهانه و عوارض شهرداری و هزینه‌های صدور سند و غیره را خودم پرداخت کردم.
سند آپارتمان آماده شده اما مالک اولیه (الف) ادعا دارد پولی بابت فروش ملک نگرفته و می‌گوید برای توقیف ملک شکایت می‌کند. وراث آقای (ب) می‌گویند پدرشان پول را پرداخته است.
دو سوال دارم:
اول، آیا مالک می‌تواند چنین شکایتی و ادعایی داشته باشد علیرغم اینکه تمامی اختیارات هر آنچه که لازم باشد برای فروش و نقل و انتقال را در وکالتنامه به وکیل (در واقع خریدار اول) داده است حتی اخذ ثمن و بدون هیچ شرطی برای دریافت مجوز ثانویه از ایشان برای معامله این ملک و بدون هیچ اعتراضی طی ۱۵ سال گذشته با وجود اینکه تا سال ۹۸ در همین شهر سکونت داشته و خودش هم ۳۰ سال کارمند و با سواد بوده؟
دوم، بر فرض محال که مالک پولی نگرفته باشد از آقای ب اولین وکیل و ثابت شود، با لحاظ توضیحات فوق مسئولیت پرداخت پول به ایشان بر عهده وراث آقای پ است که اولین قولنامه را امضا و طبق آن پول حاصل از اولین فروش را گرفته‌اند، یا بر عهده سایر خریداران؟
بر اساس ماده ۶۷۴ قانون مدنی، وکالت بلاعزل به معنای این است که وکیل می‌تواند تمامی اقدامات لازم را بدون نیاز به کسب رضایت مجدد موکل انجام دهد. در صورتی که وکالتنامه به صورت بلاعزل و با اختیارات کامل برای فروش و اخذ ثمن به آقای (ب) داده شده باشد، ادعای مالک اولیه مبنی بر عدم دریافت وجه، با توجه به گذشت ۱۵ سال و عدم اعتراض وی در این مدت، ممکن است با چالش مواجه شود.
اما در صورتی که مالک اولیه بتواند در دادگاه ثابت کند که هیچ وجهی بابت فروش ملک دریافت نکرده است، براساس ماده ۲۶۵ قانون مدنی، می‌تواند از وراث آقای (ب) به عنوان پرداخت‌کننده نخستین وجه طلب کند. در این حالت، مسئولیت پرداخت وجه به مالک اولیه، بر عهده وراث آقای (ب) خواهد بود، زیرا این وراث هستند که باید اثبات کنند وجه معامله از طرف موکل به مالک پرداخت شده و این امر در زمره تعهدات آنها قرار دارد.
این پاسخ توسط هوش مصنوعی تولید شده است. لطفاً
توجه
داشته باشید که ممکن
است اطلاعات
ارائه‌شده
به‌طور کامل دقیق
یا قابل اعتماد نباشد. توصیه میشود برای تأیید صحت اطلاعات، به مشاوره وکلای مجرب مراجعه کنید.
سلام
با توجه به توضیحات ارائه شده و بررسی جوانب حقوقی موضوع، پاسخ سوالات شما به شرح زیر است.
۱. آیا مالک اولیه (الف) می‌تواند چنین شکایتی داشته باشد؟
به طور خلاصه، هرچند مالک اولیه (الف) حق طرح دعوا و شکایت را دارد، اما با توجه به شرایط موجود، احتمال موفقیت او در توقیف ملک یا ابطال معاملات بسیار پایین است. دلایل اصلی این امر عبارتند از:
اعطای وکالت بلاعزل و تام‌الاختیار: شما اشاره کردید که وکالتنامه "بلاعزل و خاص و تام با لحاظ تمام اختیارات متصوره" بوده است. اگر در این وکالتنامه، اختیار "اخذ ثمن" (دریافت بهای معامله) نیز به وکیل (آقای ب) داده شده باشد، از نظر قانونی پرداخت وجه به آقای (ب) به منزله پرداخت به آقای (الف) است. در این حالت، آقای (الف) نمی‌تواند ادعا کند که چون پول مستقیما به حساب او واریز نشده، معامله باطل است. او باید برای مطالبه وجه، به وراث آقای (ب) مراجعه کند، نه خریداران بعدی.
سکوت طولانی مدت (قاعده اقدام): سکوت ۱۵ ساله آقای (الف) با وجود اینکه فردی باسواد بوده و در همان شهر سکونت داشته، یک قرینه بسیار قوی علیه ادعای اوست. در علم حقوق، سکوت طولانی در جایی که امکان اعتراض وجود داشته، می‌تواند به معنای رضایت و اسقاط حق تلقی شود. دادگاه این سوال را مطرح خواهد کرد که چرا او در تمام این سال‌ها هیچ اقدامی برای مطالبه حق خود انجام نداده است.
حفظ حقوق اشخاص ثالث با حسن نیت: شما و خریداران پیش از شما (پ، ت، ج) به عنوان "ایادی بعدی" و اشخاص ثالثی شناخته می‌شوید که با اعتماد به وکالتنامه رسمی و معتبر، وارد معامله شده‌اید. مراجع قضایی عموما از حقوق خریدارانی که با حسن نیت و با بررسی‌های متعارف اقدام به خرید ملک کرده‌اند، حمایت می‌کنند. ابطال زنجیره‌ای از معاملات به دلیل اختلاف میان فروشنده و خریدار اول، به سادگی امکان‌پذیر نیست و نظم حقوقی و اقتصادی جامعه را مختل می‌کند.
اصل صحت معاملات: طبق قانون، اصل بر صحیح بودن معاملات است مگر اینکه فساد و بطلان آن به طور قطعی اثبات شود. بار اثبات عدم دریافت پول پس از ۱۵ سال بر عهده آقای (الف) است که با توجه به فوت آقای (ب) و عدم دسترسی به قولنامه اولیه، کاری بسیار دشوار خواهد بود.
نقطه ضعف احتمالی شما: بزرگترین ریسک در این پرونده، عدم وجود قولنامه یا مبایعه‌نامه اولیه بین آقای (الف) و (ب) است. وکالتنامه به تنهایی سند مالکیت محسوب نمی‌شود، بلکه ابزاری برای انتقال مالکیت است. با این حال، در رویه قضایی، وکالت بلاعزل فروش که همراه با تحویل ملک و اسناد آن باشد، معمولا به عنوان نشانه‌ای قوی از وقوع عقد بیع (خرید و فروش) در نظر گرفته میشود.
۲. مسئولیت پرداخت وجه به مالک اولیه بر عهده کیست؟
بر فرض محال که آقای (الف) در دادگاه موفق به اثبات عدم دریافت بهای ملک از آقای (ب) شود، مسئولیت پرداخت این دین بر عهده خریداران بعدی (شامل شما) نخواهد بود.
مسئولیت مستقیم وراث آقای (ب): رابطه قراردادی اولیه صرفا بین آقای (الف) به عنوان فروشنده و آقای (ب) به عنوان خریدار (وکیل) بوده است. بنابراین، هرگونه ادعا در مورد بهای معامله اول، باید علیه طرف همان قرارداد، یعنی آقای (ب) مطرح شود. از آنجایی که ایشان فوت کرده‌اند، این دین بر عهده ماترک (اموال به جا مانده) ایشان خواهد بود و وراث آقای (ب) باید از محل ماترک، پاسخگوی این ادعا باشند.
عدم ارتباط حقوقی شما با مالک اولیه: شما آپارتمان را از آقای (ج) خریده‌اید و بهای آن را نیز به طور کامل به ایشان پرداخت کرده‌اید. هیچ رابطه حقوقی و قراردادی مستقیمی بین شما و آقای (الف) وجود ندارد. در واقع، شما نسبت به قرارداد اولیه، شخص ثالث محسوب می‌شوید.
مسئولیت وکیل در برابر موکل: حتی اگر آقای (ب) پول را از خریدار بعدی (آقای پ) دریافت کرده و به آقای (الف) نداده باشد، این موضوع یک مسئله داخلی بین وکیل (ب) و موکل (الف) است. در این حالت، آقای (الف) می‌توانست علیه وکیل خود به دلیل عدم ایفای تعهدات وکالت، دادخواست "مطالبه حساب دوران وکالت" ارائه دهد. این امر معاملات بعدی را که به اعتبار آن وکالت انجام شده، زیر سوال نمی‌برد.
توضیح در مورد وراث آقای (پ): وراث آقای (پ) نیز هیچ مسئولیتی در قبال پرداخت وجه به آقای (الف) ندارند. پدر آنها (آقای پ) ملک را از آقای (ب) خریده و بهای آن را به او پرداخته است. آنها تعهدی نسبت به فروشنده اول ندارند.
توصیه نهایی
حفظ آرامش: با توجه به موارد فوق، موضع حقوقی شما بسیار قوی است. سرمایه‌گذاری شما برای بازسازی و پرداخت هزینه‌های جانبی نیز نشان‌دهنده حسن نیت و مالکیت قطعی شما بر آپارتمان است.
جمع‌آوری مدارک: تمام مدارک خود از جمله قولنامه خرید از آقای (ج)، وکالت‌نامه‌ای که به نام شما تنظیم شده، و تمام رسیدهای مربوط به هزینه‌های بازسازی، شارژ، عوارض و هزینه‌های صدور سند را آماده و منظم نگه دارید.
آنچه مسلم است با فوت فروشندگان واسط وکالتنامه ها باطل می باشد .
اگر قادر به ارائه مدارک برای اثبات سلسله ایادی باشید میتوانید طرح دعوی الزام نمایید در غیر اینصورت باید دعوی اثبات مالکیت مطرح نمایید . توصیه میشود حتما وکیل بگیرید .
