موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
به استحضار میرسد که حدود نه سال پیش، بنده تعداد ۱۸ شعیر و ۳۰ سهم از ملکی را خریداری نمودم. این ملک شامل دو پلاک ثبتی است که بهصورت یک مغازه واحد مورد استفاده قرار میگرفت و به نسبت دو دانگ و چهار دانگ میان دو شریک تقسیم شده بود.
در سال ۱۳۷۷، دو مالک تصمیم میگیرند ملک مذکور را از یکدیگر جدا کنند و بهصورت توافقی، با کشیدن تیغه میان مغازه و تنظیم یک تقسیمنامه عادی، تفکیک عملی انجام میدهند. پس از آن، یکی از این دو نفر فوت میکند و سهم او به ورثه منتقل میشود؛ اما ورثه، بهجای طی مراحل قانونی تفکیک و صدور اسناد مجزا، با همان سند اولیه اقدام به اخذ گواهی انحصار وراثت میکنند.
بنده بر اساس همین سند واحد، ملک را از ورثه خریداری کرده و یک کپی از اصل تقسیمنامه عادی نیز از ایشان دریافت نمودم. در حال حاضر، ورثه مالک دیگر، سهم خود را بهطور کامل از هر دو مغازه، بدون توجه به تقسیمنامه قبلی، به فروش رساندهاند. احدی از شهودی که تقسیمنامه را بهعنوان شاهد امضا کرده بود پیدا کردم و در دفترخانه گواهی تایید امضا و شهادت گرفتم و شخص دیگری که کارگر آنها بود نیز در دفترخانه شهادت داده است.
سؤال این است که آیا اقدام مزبور مصداق فروش مال غیر محسوب میشود و کپی تقسیمنامه در دادگاه با وجود گواهی تایید امضا احدی از شهود و آثار فیزیکی تقسیمنامه در دادگاه قابل استناد است؟
باسلام
فروش انجامشده:لزوما فروش مال غیر کیفری نیست
اما میتواند غیرنافذ یا قابل ابطال نسبت به سهم شما باشد
تقسیمنامه عادی:با وجود تصرف و شهود، قابل استناد و معتبر است
کپی تقسیمنامه:همراه با شهادت و قرائن فیزیکی، در دادگاه پذیرفته میشود
مسیر منطقی:دعوای حقوقی اثبات تقسیم و ابطال معامله نسبت به مازاد.
کپی تقسیمنامه عادی با گواهی تایید امضا و شهادت، در دادگاه مدنی برای اثبات مالکیت سهم شما و ابطال معامله بعدی بسیار قابل استناد است. این عمل مستقیما فروش مال غیر محسوب نمیشود و شما باید دعوای حقوقی تایید تقسیمنامه را مطرح نمایید.
باسلام وصف کیفری موضوع منتفی است لذا اقدام حقوقی موثر است ولیکن بدوا تنفیذ تقسیم نامه را در خواست کنید متعاقب آن به استناد سایر ادله از جمله دیوارکشی مغازه و کنتور برق منفک شده و آب و گاز در صورت وجود و همچنین شهادت شهود و تحقیقات محلی کمک کننده است.
درود بر شما ، این کیس نیاز به بررسی مدارک و مستندات دارد ولی در مجموع چنانچه انتقال آگاهانه و باتوجه به تقسیم نامه عادی باشد میتواند انتقال مال غیر باشد
سلام کاربر گرامی
بله، فروش سهم بدون توجه به تقسیمنامه میتواند مصداق فروش مال غیر باشد و کپی تقسیمنامه همراه با شهادت و گواهی امضا در دادگاه قابل استناد است.
با سلام.
اثبات جنبه کیفری نیاز به احراز علم و آگاهی کسانی دارند که اقدام به چنین عملی کرده اند اما در رابطه با موضوع حقوقی، شما می توانید با در دست داشتن تقسیم نامه و فروشنامه و گواهی حصر وراثت، اقدام شایسته بعمل آورید و مبایعه نامه بعدی ورثه شریک دیگر را باطل نمایید.
در پاسخ به سوالات شما، پاسخ کوتاه و مستقیم این است: اقدام ورثه شریک در فروش سهم خود بدون رعایت تقسیمنامه، به احتمال زیاد «جرم فروش مال غیر» محسوب نمیشود، بلکه یک تخلف حقوقی است که باید از طریق دادگاه حقوقی پیگیری شود. همچنین، کپی تقسیمنامه به انضمام شهادت شهود و آثار فیزیکی (دیوارکشی و تصرف طولانیمدت)، در دادگاه کاملا قابل استناد است و اعتبار دارد.
در ادامه توضیحات دقیق حقوقی و راهکارهای عملی آورده شده است:
آیا این اقدام «فروش مال غیر» است؟
برای اینکه جرمی تحت عنوان «فروش مال غیر» محقق شود، فروشنده باید مالی را بفروشد که متعلق به دیگری است. در پرونده شما، چون سند رسمی ملک هنوز به صورت مشاعی (مشترک) باقی مانده و تفکیک رسمی در اداره ثبت انجام نشده است، ورثه شریک همچنان بهصورت قانونی مالک مشاعی کل پلاکها (شامل مغازه شما) محسوب میشوند.
جنبه کیفری (جرم): اگر آنها «سهمالارث» خود را (مثلا ۴ دانگ از کل) فروخته باشند، چون قانونا هنوز در سند مالک هستند، فروش مال غیر رخ نداده است.
جنبه حقوقی (تخلف): اقدام آنها نقض «عقد لازم» (تقسیمنامه) است. طبق ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادهای خصوصی بین افراد نافذ است. وقتی مورث (شخص فوت شده) تقسیمنامهای را امضا کرده، وراث او قائممقام قانونی او هستند و ملزم به رعایت آن توافق میباشند. فروش سهم بهگونهای که حقوق ناشی از تقسیمنامه شما را نادیده بگیرد، غیرقانونی است اما لزوما جرم کیفری نیست.
اعتبار کپی تقسیمنامه و شهادت شهود در دادگاه
دادگاههای حقوقی ایران در بسیاری از موارد ادله را بهصورت «مجموعهای از قرائن» بررسی میکنند. در مورد شما، وضعیت ادله بسیار قوی است:
کپی تقسیمنامه: اگرچه کپی به تنهایی سندیت کامل ندارد، اما میتواند «مبنای ادعا» باشد.
شهادت شهود: طبق قانون آیین دادرسی مدنی، شهادت شهود یکی از ادله اثبات دعواست. وجود شاهدی که امضای خود را در دفترخانه گواهی کرده و شاهد دیگری که حاضر به ادای شهادت است، اعتبار تقسیمنامه را اثبات میکند.
اماره تصرف: وجود تیغه (دیوار جداکننده)، جدا بودن کنتورها (احتمالا) و تصرف طولانیمدت شما و شریک قبلی در دو مغازه مجزا، قویترین نشانه برای تایید صحت تقسیمنامه است. این وضعیت نشان میدهد که تقسیمنامه عملا اجرا شده است.
راهکار حقوقی پیشنهادی
شما باید به جای شکایت کیفری (که احتمالا به صدور قرار منع تعقیب منجر میشود)، یک دعوی حقوقی با خواسته زیر در دادگاه محل وقوع ملک مطرح کنید:
خواسته: «تنفیذ تقسیمنامه عادی مورخ ...» و «الزام به تنظیم سند رسمی افراز (تفکیک) بر اساس تقسیمنامه».
در دادگاه، به شهادت شهود، معاینه محل (برای دیدن دیوارکشی) و سابقه تصرف استناد کنید.
با اثبات صحت تقسیمنامه در دادگاه، فروش انجام شده توسط ورثه نسبت به سهم اختصاصی شما باطل یا بیاثر خواهد شد و خریدار جدید نیز ملزم به رعایت تقسیمنامه قبلی میشود.
نکته مهم: ۱۸ شعیر و ۳۰ سهم شما معادل سهم مشخصی از شش دانگ است (هر دانگ ۹۶ شعیر است ). این میزان مالکیت در سند رسمی شما محفوظ است و هیچکس نمیتواند اصل مالکیت شما را خدشهدار کند؛ دعوا صرفا بر سر «محل قرارگیری» سهم شما (مغازه اول یا دوم) است که با تقسیمنامه تثبیت میشود.
