موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
یکی از شرایط قرارداد اجاره پرداخت اجرت المثل ماهانه است که مستاجر باید به موجر پرداخت نماید. در ادامه مبلغ اجاره در متن قرارداد قید شده که در صورت بیش از ۱۰ روز تاخیر در پرداخت اجاره، موجر حق فسخ قرارداد را دارد.
مستاجر برای اینکه از این شرط قرارداد فرار کند، اول هر سال مبلغ اجاره سالانه را یکجا به صندوق دادگستری پرداخت میکند؛ سالی ۲۴۰ هزار تومان!! که بهخاطر اختلاف در تخلیه ملک تجاری، مبلغ اجاره را به صندوق دادگستری واریز میکند.
اجرت المثل ماهانه در قرارداد ذکر شده است که مستاجر آن را به اجرت المثل سالانه تغییر داده است. آیا این نحوه پرداخت اجرت المثل میتواند بهعنوان نقض قرارداد اجاره تلقی شود؟
با توجه به توضیحات شما، وضعیت به چند نکته کلیدی بستگی دارد:
۱. شرایط قرارداد: اگر در قرارداد اجاره به صراحت قید شده باشد که مستاجر باید اجرت المثل را به صورت ماهانه پرداخت کند و این شرط از شرایط اساسی و معتبر قرارداد باشد، هر گونه تغییر در نحوه پرداخت (مثلا پرداخت یکجا به صورت سالانه) میتواند به عنوان نقض قرارداد تلقی شود.
۲. پرداخت به صندوق دادگستری: زمانی که مستاجر مبلغ اجاره را به صندوق دادگستری واریز میکند، این عمل معمولا به عنوان پرداخت صورت میگیرد، اما باید ببینید که آیا این روش مطابق با شرایط قرارداد است یا خیر. اگر قرارداد به مستاجر اجازه نمیدهد که اجاره را یکجا پرداخت کند و او بدون رضایت موجر این کار را انجام دهد، احتمالا این اقدام میتواند نقض قرارداد محسوب شود.
۳. حق فسخ: با توجه به اینکه در متن قرارداد قید شده است در صورت تاخیر بیش از ۱۰ روز، موجر حق فسخ قرارداد را دارد، در صورتی که مستاجر به تعهداتش به درستی عمل نکند و موجر بخواهد که از این حق خود استفاده کند، میتواند در این زمینه اقدام کند.
در نتیجه، اگر مستاجر اقدام به تغییر نحوه پرداخت اجرت المثل کرد که مغایر با شرایط قرارداد باشد، این ممکن است به عنوان نقض قرارداد اجاره تلقی شود. در این صورت، موجر میتواند به دنبال مصالحه یا از طریق قانونی، اقدامات لازم را انجام دهد.
پیشنهاد میشود برای بررسی دقیقتر موضوع و اقدام مناسب، با یک وکیل مشورت کنید. او میتواند شما را در ارزیابی وضعیت و راهکارهای قانونی دقیقتری راهنمایی کند.
دادخواست اعلان و تایید فسخ قرارداد و تخلیه ملک و مطالبه اجاره های معوقه به دادگاه صالح ارسال شود. اجرت المثل در جایی مطرح میشود اجاره بها تعیین نشده باشد
در پاسخ به پرسش شما مبنی بر اینکه آیا تغییر نحوه پرداخت اجرت المثل از ماهانه به سالانه توسط مستاجر و واریز آن به صندوق دادگستری میتواند بهعنوان نقض قرارداد اجاره تلقی شود، باید به بررسی شرایط حقوقی و مفاد قرارداد اجاره پرداخت. در ادامه، این موضوع با استناد به اطلاعات موجود و اصول حقوقی مرتبط تحلیل میشود.
مفهوم اجرت المثل و تفاوت آن با اجارهبها
اجرت المثل به مبلغی اطلاق میشود که در صورت استفاده از ملک یا مال دیگری بدون توافق یا اجازه مالک، باید به مالک پرداخت شود. این مبلغ معمولا توسط کارشناس رسمی دادگستری بر اساس عرف بازار و شرایط ملک تعیین میگردد. در مقابل، اجارهبها یا اجرت المسمی، مبلغی است که در قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر توافق شده و بهصورت دورهای (معمولا ماهانه) پرداخت میشود.
در برخی قراردادهای اجاره، شرطی مبنی بر پرداخت اجرت المثل در صورت ادامه تصرف پس از انقضای مدت اجاره یا عدم تخلیه ملک ذکر میشود. این شرط میتواند مبلغ مشخصی را تعیین کند که در این صورت، بهعنوان بخشی از توافق قراردادی قابل مطالبه است و نیازی به کارشناسی ندارد.
تحلیل شرایط قرارداد و اقدام مستاجر
بر اساس توضیحات شما، در قرارداد اجاره شرط پرداخت اجرت المثل ماهانه ذکر شده است. این بدان معناست که طرفین بر نحوه و زمانبندی پرداخت این مبلغ توافق کردهاند. تغییر یکجانبه این شرط توسط مستاجر (از پرداخت ماهانه به سالانه) و واریز مبلغ به صندوق دادگستری، بدون توافق موجر، میتواند بهعنوان عدم رعایت مفاد قرارداد تلقی شود، مگر اینکه شرایط خاصی از نظر قانونی یا عرفی وجود داشته باشد.
تغییر نحوه پرداخت: تغییر نحوه پرداخت از ماهانه به سالانه، بدون رضایت موجر، بهاحتمال زیاد نقض شرط صریح قرارداد است، زیرا قرارداد اجاره یک عقد لازم است و طرفین ملزم به رعایت شرایط مندرج در آن هستند. اگر در قرارداد صراحتا ذکر شده باشد که پرداخت باید ماهانه انجام شود، مستاجر نمیتواند بهصورت یکجانبه این شرط را تغییر دهد.
واریز به صندوق دادگستری: واریز اجارهبها یا اجرت المثل به صندوق دادگستری معمولا در شرایطی انجام میشود که اختلافی بین طرفین وجود داشته باشد (مثلا در مورد تخلیه ملک) و مستاجر برای جلوگیری از اتهام عدم پرداخت، مبلغ را به حساب دادگستری واریز کند. این اقدام از نظر قانونی میتواند نشاندهنده حسن نیت مستاجر باشد، اما بهتنهایی نمیتواند تغییر شرط پرداخت ماهانه به سالانه را توجیه کند، مگر اینکه دادگاه یا توافق طرفین این نحوه پرداخت را تایید کرده باشد.
مبلغ واریزی (۲۴۰ هزار تومان سالانه): اگر مبلغ واریزی کمتر از میزان توافقشده در قرارداد باشد، این موضوع نیز میتواند بهعنوان عدم ایفای تعهدات مالی مستاجر تلقی شود. با توجه به اینکه مبلغ ذکرشده در پرسش شما بسیار ناچیز به نظر میرسد (۲۴۰ هزار تومان در سال برای یک ملک تجاری)، این احتمال وجود دارد که این مبلغ با ارزش واقعی اجاره یا اجرت المثل ملک همخوانی نداشته باشد. در چنین حالتی، موجر میتواند ادعای عدم پرداخت کامل مبلغ را مطرح کند و درخواست تعیین اجرت المثل بر اساس نظر کارشناس دادگستری را داشته باشد.
آیا این اقدام نقض قرارداد محسوب میشود؟
بله، بهاحتمال زیاد این نحوه پرداخت میتواند بهعنوان نقض قرارداد تلقی شود، به دلایل زیر:
عدم رعایت شرط پرداخت ماهانه: اگر در قرارداد صراحتا پرداخت ماهانه ذکر شده باشد، تغییر آن به سالانه بدون رضایت موجر، نقض شرط قراردادی است.
عدم توافق بر مبلغ یا نحوه پرداخت: واریز مبلغ به صندوق دادگستری، اگرچه ممکن است از نظر قانونی برای جلوگیری از اتهام عدم پرداخت انجام شده باشد، اما نمیتواند جایگزین توافق طرفین بر نحوه پرداخت شود، مگر اینکه دادگاه این روش را تایید کند.
شرط فسخ قرارداد: در قرارداد ذکر شده که تاخیر بیش از ۱۰ روز در پرداخت اجارهبها، حق فسخ را برای موجر ایجاد میکند. اگر پرداخت سالانه یا واریز به صندوق دادگستری بهمعنای تاخیر در دسترسی موجر به مبلغ اجاره باشد، این شرط میتواند فعال شود و موجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد.
راهکار حقوقی برای موجر
در صورتی که موجر این اقدام مستاجر را نقض قرارداد بداند، میتواند اقدامات زیر را انجام دهد:
ارسال اظهارنامه: موجر میتواند از طریق ارسال اظهارنامه رسمی، مستاجر را به رعایت شرایط قرارداد (پرداخت ماهانه) ملزم کند و در صورت عدم رعایت، اقدامات قانونی بعدی را انجام دهد.
طرح دعوی در دادگاه: موجر میتواند با طرح دعوی مطالبه اجرت المثل یا اجارهبهای معوقه و همچنین درخواست فسخ قرارداد (با استناد به شرط مندرج در قرارداد)، حقوق خود را پیگیری کند. در این صورت، دادگاه ممکن است موضوع را به کارشناسی ارجاع دهد تا مبلغ واقعی اجرت المثل بر اساس شرایط بازار تعیین شود.
بررسی واریز به صندوق دادگستری: اگر واریز به صندوق دادگستری بهدرستی انجام شده باشد، موجر میتواند از دادگاه درخواست کند که این مبلغ به او پرداخت شود یا در صورت ناکافی بودن، مابهالتفاوت آن مطالبه گردد.
نتیجهگیری
تغییر یکجانبه نحوه پرداخت اجرت المثل از ماهانه به سالانه توسط مستاجر و واریز آن به صندوق دادگستری، بدون رضایت موجر، بهاحتمال زیاد نقض شرایط قرارداد اجاره محسوب میشود، بهویژه اگر این اقدام با تاخیر در دسترسی موجر به مبلغ همراه باشد یا مبلغ واریزی با ارزش واقعی ملک همخوانی نداشته باشد. با این حال، این موضوع به شرایط دقیق قرارداد و نظر دادگاه بستگی دارد. توصیه میشود موجر با مشاوره حقوقی و ارسال اظهارنامه، ابتدا مستاجر را به رعایت شرایط قرارداد ملزم کند و در صورت عدم همکاری، از طریق مراجع قضایی اقدام نماید.
در پاسخ به سؤال شما، چند نکته حقوقی حائز اهمیت است که باید مورد بررسی قرار گیرد:
۱. شرایط قرارداد و تخلف از آن
اگر در قرارداد اجاره بهصورت ماهانه پرداخت اجرت المثل (اجارهبها) شرط شده باشد، مستاجر ملزم به رعایت این شرط است. پرداخت سالانه (آن هم مبلغی بسیار کمتر از میزان توافق شده) بدون توافق با موجر، نقض صریح قرارداد محسوب میشود. بنابراین، موجر میتواند به استناد این تخلف، قرارداد را فسخ کند.
۲. پرداخت به صندوق دادگستری
پرداخت اجاره به صندوق دادگستری معمولا در مواردی انجام میشود که بین موجر و مستاجر اختلاف وجود دارد یا مستاجر به دلیل عدم دسترسی به موجر (مثلا در مواردی مثل غایب بودن موجر) قادر به پرداخت مستقیم نیست. اما اگر مستاجر بدون دلیل موجه و صرفا برای فرار از شرایط قرارداد این کار را انجام دهد، دادگاه ممکن است این اقدام را سوءاستفاده از رویه قضایی تلقی کند و آن را مخل تعهدات قراردادی بداند.
۳. مبلغ پرداختی (۲۴۰ هزار تومان در سال)
اگر این مبلغ با مبلغ توافق شده در قرارداد تفاوت فاحش داشته باشد (مثلا بسیار کمتر از نرخ واقعی یا قراردادی باشد)، مستاجر بهوضوح تعهد خود را نقض کرده است. در این صورت، موجر میتواند با استناد به ماده ۱۹۰ قانون مدنی (عدم انجام تعهد) و همچنین شرط فسخ مندرج در قرارداد، اقدام به فسخ قرارداد کند.
۴. تغییر ماهیت پرداخت از ماهانه به سالانه
اگر مستاجر یکجانبه و بدون توافق موجر روش پرداخت را تغییر دهد، این عمل فاقد اعتبار حقوقی است و موجر میتواند آن را نپذیرد. حتی اگر مستاجر به صندوق دادگستری واریز کند، این پرداخت نمیتواند جایگزین تعهد اصلی او شود مگر اینکه حکم دادگاه به نفع او صادر شده باشد.
نتیجهگیری:
بله، این نحوه پرداخت میتواند نقض قرارداد محسوب شود، زیرا مستاجر بدون توافق موجر، هم مبلغ و هم روش پرداخت را تغییر داده است.
موجر میتواند با استناد به شرط فسخ قرارداد (در صورت تاخیر بیش از ۱۰ روز) و همچنین تخلف از شرایط اصلی قرارداد، اقدام به فسخ قرارداد و اخلیه ملک کند.
در صورت طرح دعوا، بهاحتمال زیاد دادگاه به نفع موجر رای خواهد داد، زیرا مستاجر تعهدات خود را بهدرستی انجام نداده است.
پیشنهاد:
موجر میتواند با تنظیم دادخواست فسخ قرارداد و تخلیه ملک به دادگاه مراجعه کند و مستندات قراردادی (از جمله شرط پرداخت ماهانه و حق فسخ در صورت تاخیر) را ارائه دهد. همچنین، میتواند درخواست مطالبه اجارهبهای معوقه را نیز مطرح کند.
