- اجارهبهای معوقه یک طلب معلوم است: تعداد ماهها ضرب در اجارهٔ ماهانه؛ همین معلومبودن شرط پذیرش تأمین خواسته است (ماده ۱۱۳ ق.آ.د.م).
- با اجارهنامهٔ عادی بنگاهی معمولاً بند «د» ماده ۱۰۸ اجرا میشود و خسارت احتمالی لازم است؛ با اجارهٔ رسمی دفترخانهای بند «الف» و بدون سپردن پول.
- مرجع را مبلغ تعیین میکند: اجور تا نصاب دادگاه صلح در همان دادگاه، بیشتر از آن در دادگاه حقوقی؛ تأمین را از همان مرجعِ اصل دعوا میخواهید (ماده ۱۱۱).
چه زمانی به دادخواست تأمین خواسته اجارهبها نیاز دارید؟
- مستأجر اجاره نمیدهد و هنوز ساکن استچند ماه اجاره عقب افتاده، مستأجر جواب نمیدهد یا وعده میدهد، و شما میخواهید پیش از رسیدن نوبت رسیدگی، معادل اجور معوقه از حساب یا اموال او یا از محل ودیعهاش توقیف شود تا حکم آینده قابل وصول باشد.
- توقیف ودیعهٔ مستأجر هنگام تخلیهمستأجر در حال تخلیه است و ودیعهاش را میخواهد، اما بابت اجاره یا قبوض بدهکار است. با تأمین خواسته، همان مبلغ ودیعه تا صدور حکم توقیف میماند؛ ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ هم به دایرهٔ اجرا اجازه میدهد با گواهی تقدیم دادخواست، معادل ادعا را نگه دارد.
- مستأجر رفته و بدهی ماندهملک تخلیه شده اما اجور ماههای آخر یا اجرتالمثل روزهای پس از پایان مدت (ماده ۴۹۴ قانون مدنی) پرداخت نشده. با تأمین خواسته، معادل طلب از حساب بانکی، حقوق یا اموال مستأجر توقیف میشود تا در طول دادرسی از دسترس خارج نشود.
- مستأجری که ودیعهاش را پس نمیگیردملک را تحویل دادهاید و موجر از پسدادن ودیعه طفره میرود یا ملک را میفروشد. همین دادخواست از سوی مستأجر هم قابل طرح است: توقیف معادل ودیعه از اموال موجر — از جمله همان ملک — تا پایان دعوای استرداد ودیعه.
- مبلغ تا نصاب دادگاه صلح یا بیشتراگر جمع اجور معوقه تا نصاب مقرر در ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲ باشد، هم اصل دعوا و هم تأمین در دادگاه صلح (مستقر در شورا) رسیدگی میشود؛ بیشتر از آن، دادگاه عمومی حقوقی. یک دادخواست برای هر دو حالت نوشته میشود و دفتر خدمات قضایی آن را به مرجع صالح ارجاع میدهد.
تأمین خواسته اجارهبها چیست و چه فرقی با دعوای تخلیه و دستور موقت دارد؟
تأمین خواسته اجارهبها یعنی موجر (یا مستأجر، در دعوای استرداد ودیعه) از مرجع رسیدگیکننده میخواهد پیش از صدور حکم، معادل طلبش از اموال طرف مقابل توقیف شود. طبق ماده ۱۲۱ قانون آیین دادرسی مدنی، تأمین یعنی توقیف اموال منقول و غیرمنقول؛ در دعاوی اجاره این مال معمولاً یکی از اینهاست: مبلغ ودیعه یا قرضالحسنهای که نزد موجر است، حساب بانکی یا حقوق مستأجر، اثاث او، یا — از سوی مستأجر — خودِ ملک موجر.
این درخواست جای دعوای اصلی را نمیگیرد. طلب اجارهبها از تکلیف مستأجر به پرداخت مالالاجاره در موعد مقرر ناشی میشود (ماده ۴۹۰ قانون مدنی) و اگر پس از پایان مدت بدون اذن مالک مانده باشد، اجرتالمثل همان مدت هم قابل مطالبه است (ماده ۴۹۴). تأمین فقط کاری میکند که حکمِ این مطالبه، وقتی صادر شد، چیزی برای اجرا داشته باشد.
تفاوت با دعوای تخلیه: تخلیه دربارهٔ پسگرفتن ملک است و طبق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ با دستور تخلیه انجام میشود؛ تأمین خواسته دربارهٔ پول است. این دو معمولاً در کنار هم طرح میشوند اما یکی نیستند. تفاوت با دستور موقت (مواد ۳۱۰ به بعد): دستور موقت برای منع یا الزام به کاری است و فوریت میخواهد؛ تأمین خواسته فقط توقیف مال است و در موارد ماده ۱۰۸ دادگاه مکلف به صدور آن است. برای اجارهبهای عقبافتاده، مسیر درست همین دادخواست است.
شرایط صدور تأمین خواسته برای اجارهبها: کدام بند ماده ۱۰۸ به کار شما میآید؟
ماده ۱۰۸ میگوید خواهان میتواند قبل از دادخواست اصلی، همراه آن یا در جریان دادرسی درخواست تأمین کند و دادگاه در چهار حالت مکلف به قبول است. در دعاوی اجاره، این حالتها معمولاً اینطور ظاهر میشوند:
- بند الف — اجارهٔ رسمی: اگر اجارهنامه در دفترخانه تنظیم شده، دعوا مستند به سند رسمی است و بدون سپردن خسارت احتمالی قرار صادر میشود.
- بند ب — خواسته در معرض تضییع: مستأجر در حال جمعکردن وسایل و خروج از شهر است، حسابش را خالی میکند یا موجر در حال فروش ملک است. این را باید با قرینه نشان داد؛ ادعای خالی کافی نیست.
- بند د — سایر موارد با خسارت احتمالی: حالت رایج اجارهنامههای عادی بنگاهی با کد رهگیری (ماده ۲ قانون ۱۳۷۶ آنها را الزامی کرده، اما رسمی نمیکند). دادگاه مبلغی تعیین میکند که باید به صندوق دادگستری سپرده شود و قرار پس از واریز صادر میشود (تبصرهٔ ماده ۱۰۸).
دو شرط عمومی هم هست. اول، میزان خواسته باید معلوم باشد (ماده ۱۱۳): اجور معوقه را با تعداد ماه و مبلغ هر ماه بنویسید، نه «اجارههای پرداختنشده». طبق بند ۳ ماده ۶۲ بهای خواسته در مطالبات قسطی، جمع اقساطی است که خود را مستحق آن میدانید. دوم، درخواست از مرجعی میشود که صلاحیت رسیدگی به اصل دعوا را دارد (ماده ۱۱۱). اگر اجارهٔ ماههای آینده هنوز سررسید نشده، فقط وقتی میشود برای آن تأمین گرفت که حق مستند به سند رسمی و در معرض تضییع باشد (ماده ۱۱۴).
دادگاه یا شورای حل اختلاف؟ مرجع صالح برای تأمین خواسته اجارهبها
مرجع را مبلغ اجور معوقه تعیین میکند. طبق بند ۱ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، دعاوی مالی تا نصاب مقرر در همان ماده — که هر سه سال قابل تعدیل است — در دادگاه صلح رسیدگی میشود؛ این دادگاه یک قاضی دارد و معمولاً در محل شورای حل اختلاف مستقر است، به همین دلیل هنوز میگویند «تأمین خواسته از شورا». خودِ شورا طبق ماده ۱۴ فقط برای صلح و سازش اقدام میکند. اگر جمع اجور بیشتر از نصاب باشد، دادگاه عمومی حقوقی صالح است. چون تأمین را باید از مرجعِ صالح به اصل دعوا خواست (ماده ۱۱۱)، هر جا مطالبهٔ اجور میرود، تأمین هم همانجا میرود. دعوای تخلیه، جدا از مبلغ، در دادگاه صلح است (بند ۴ ماده ۱۲)، مگر دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه.
آیین رسیدگی و اجرای رأی در دادگاه صلح همان مقررات دادگاههای حقوقی است (ماده ۱۷) و هزینهٔ دادرسی آن نیز مطابق محاکم دادگستری (ماده ۱۹). رأی دادگاه صلح در دعاوی مالی وقتی قابل تجدیدنظر است که خواسته بیشتر از نصف نصاب باشد (تبصرهٔ ۵ ماده ۱۲).
از نظر محل: اجور معوقه یک طلب است و دعوای آن دربارهٔ مال منقول شمرده میشود؛ پس اصل، دادگاه محل اقامت خوانده است (ماده ۱۱ ق.آ.د.م) و چون از قرارداد ناشی شده، دادگاه محل انعقاد اجاره یا محل اجرای تعهد هم قابل انتخاب است (ماده ۱۳) — که در عمل معمولاً همان شهرِ ملک است. اگر همزمان تخلیه یا دعوای دیگری دربارهٔ خودِ ملک دارید، ماده ۱۲ دادگاه محل وقوع ملک را صالح میداند. وکیل اینها را طوری کنار هم میگذارد که دادخواست به دلیل عدم صلاحیت برنگردد.
توقیف ودیعهٔ مستأجر بابت اجارهبهای معوقه چگونه انجام میشود؟
پرتکرارترین شکل این دادخواست، درخواست موجر برای توقیف مبلغ ودیعه (قرضالحسنه) مستأجر است. این مبلغ از نظر حقوقی طلبِ مستأجر از موجر است و طلب طرف دعوا نزد دیگری قابل توقیف است (ماده ۱۲۶ ق.آ.د.م که به قانون اجرای احکام مدنی ارجاع میدهد، و مواد ۸۷ و ۸۸ آن قانون: به کسی که مال یا طلب نزد اوست اخطار میشود آن را به مدیون ندهد). اینجا آن «کسی» خودِ موجر است؛ پس قرار تأمین عملاً به شما اجازه میدهد معادل اجور معوقه را تا پایان دعوا نگه دارید و به مستأجر ندهید، بدون آنکه متهم به خودسری شوید.
ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ مسیر مکمل را میگوید: تخلیه و تحویل ملک به موجر موکول به استرداد ودیعه یا سپردن آن به دایرهٔ اجراست؛ اما اگر موجر مدعی اجارهبهای پرداختنشده، خسارت به ملک یا بدهی قبوض باشد، همزمان با تودیع وجه، گواهی تقدیم دادخواست مطالبهٔ ضرر و زیان را به دایرهٔ اجرا میدهد و اجرا به همان میزان از پرداخت به مستأجر خودداری میکند تا رأی صادر شود. یعنی در زمان تخلیه، دادخواست مطالبه (با تأمین) باید آماده باشد — نه بعد از آن.
دو نکتهٔ احتیاطی که وکیل در متن لحاظ میکند: اول، اگر مستأجر هنوز ساکن است، بند «ز» ماده ۲۴ قانون نحوهٔ اجرای محکومیتهای مالی مبلغ پرداختشده به موجر را، با شرایطی (ضرورت برای ادامهٔ اجارهنشینی و تناسب با شأن)، جزو مستثنیات دین میشمارد و ماده ۱۲۹ ق.آ.د.م رعایت مستثنیات را در تأمین هم الزامی میکند؛ پس ممکن است دادگاه بهجای ودیعه، مال دیگری را توقیف کند. دوم، مبلغ توقیف فقط به اندازهٔ خواستهٔ معلوم است، نه کل ودیعه؛ زیادهخواهی در متن، بهانهٔ اعتراض مستأجر میشود (ماده ۱۱۶).
هزینههای تأمین خواسته اجارهبها: هزینهٔ دادرسی، خسارت احتمالی و خسارت تأخیر
سه هزینهٔ متفاوت را از هم جدا کنید:
- هزینهٔ دادرسی درخواست تأمین: خودِ درخواست تأمین غیرمالی است و هزینهٔ ثابت دعاوی غیرمالی را دارد که هر سال در تعرفهٔ سالانه تعیین میشود و به مبلغ اجور ربطی ندارد. اگر همراه دادخواست مطالبهٔ اجور طرح شود، هزینهٔ دعوای اصلی جداگانه و بر اساس بهای خواسته (جمع اجور معوقه) محاسبه میشود (مواد ۵۰۲ و ۵۰۳ ق.آ.د.م و ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت). در دادگاه صلح هم هزینه مطابق محاکم دادگستری است (ماده ۱۹ قانون شوراها).
- خسارت احتمالی (بند د ماده ۱۰۸): وقتی اجارهنامه عادی است و دلیلی بر تضییع ندارید، دادگاه با در نظر گرفتن میزان خواسته مبلغی تعیین میکند که باید نقداً به صندوق دادگستری سپرده شود؛ صدور قرار موکول به همین سپرده است. قانون درصد ثابتی نگفته؛ در رویهٔ دادگاهها معمولاً کسری از ارزش خواسته است. اگر در نهایت مستأجر ظرف بیست روز از ابلاغ حکم قطعی خسارتی مطالبه نکند یا دعوای شما پذیرفته شود، به شما برمیگردد (ماده ۱۲۰).
- خسارت تأخیر تأدیه و هزینههای دادرسی در دعوای اصلی: چون اجور معوقه دینِ وجه رایج است، با شرایط ماده ۵۲۲ (مطالبه، تمکن مدیون، تغییر فاحش شاخص) خسارت تأخیر هم قابل مطالبه است و هزینهٔ دادرسی و حقالوکاله طبق ماده ۵۱۹ جزو خسارات دادرسی است؛ اینها را در دادخواست اصلی مینویسند، نه در درخواست تأمین.
هیچیک از این سه، دستمزد نوشتن خودِ دادخواست نیست؛ آن رقم را وکیل پیش از پرداخت در گفتوگو به شما میگوید.
مدارکی که برای تنظیم دادخواست از شما میخواهیم
- کارت ملی و ثبتنام خواهان در سامانهٔ ثنا؛ در صورت وکالت، وکالتنامه.
- اجارهنامه با کد رهگیری یا سند رسمی اجاره؛ اگر قرارداد دستنویس است، همان بهعلاوهٔ مشخصات شهود.
- مدرک پرداختها و نپرداختها: رسید اجارههای قبلی، گردش حساب، پیامها و چتهایی که بدهی یا وعدهٔ پرداخت را نشان میدهد، اظهارنامهٔ مطالبه اگر فرستادهاید.
- مبلغ و تاریخ دریافت ودیعه یا قرضالحسنه، اگر قرار است همان توقیف شود.
- مشخصات مالی که میخواهید توقیف شود: نام بانک یا شمارهٔ حساب مستأجر، محل کار و کارفرما برای توقیف حقوق، صورت اثاث و نشانی محل نگهداری، یا — برای مستأجرِ خواهان — پلاک ثبتی ملک موجر.
- اگر به بند «ب» استناد میکنید، قرینهٔ تضییع: آگهی فروش ملک، شواهد اسبابکشی، گواهی همسایهها.
- صورتجلسهٔ تحویل ملک یا تأمین دلیل، اگر ملک تخلیه شده و بحث خسارت هم در میان است.
مراحل ثبت و رسیدگی به دادخواست تأمین خواسته اجارهبها
- ۱انتخاب زمان و قالب درخواستیا همراه دادخواست مطالبهٔ اجور معوقه (یک ردیف به خواستهها اضافه میشود)، یا مستقل و پیش از آن، یا در جریان دادرسی با لایحه. اگر مستقل گرفتید، باید ظرف ده روز از صدور قرار دعوای اصلی را ثبت کنید وگرنه به درخواست مستأجر لغو میشود (ماده ۱۱۲).
- ۲تنظیم متن دادخواستمشخصات طرفین و نشانی ملک، خواسته («صدور قرار تأمین خواسته به میزان جمع اجور معوقهٔ ماههای … از محل ودیعه یا اموال خوانده»)، بهای خواسته، شرح رابطهٔ استیجاری و بدهی، بند مربوط ماده ۱۰۸ و فهرست منضمات.
- ۳ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضاییبا کارت ملی و مدارک به دفتر خدمات مراجعه میکنید؛ دادخواست اسکن و بر اساس مبلغ به دادگاه صلح یا دادگاه حقوقی صالح ارجاع میشود و ابلاغها از طریق ثنا میآید.
- ۴رسیدگی فوری و بدون اطلاع مستأجرماده ۱۱۵ مسیر را کوتاه کرده است: دفتر پرونده را همان روز نزد قاضی میبرد و قاضی، بیآنکه به مستأجر اخطاری برود، فقط دلایل شما را میبیند و قرار تأمین را میپذیرد یا رد میکند.
- ۵تعیین و واریز خسارت احتمالی در صورت لزوماگر اجارهنامه عادی است و بند «د» اجرا میشود، دادگاه مبلغ را تعیین میکند؛ پس از واریز به صندوق دادگستری، قرار صادر میشود.
- ۶ابلاغ و اجرای قرارقرار باید فوری به مستأجر ابلاغ و سپس اجرا شود؛ اگر ابلاغ فوری ممکن نباشد و تأخیر باعث تضییع شود، اول اجرا و بعد ابلاغ میشود (ماده ۱۱۷). توقیف ودیعه با اخطار به نگهدارندهٔ آن و توقیف حساب و حقوق از طریق اجرای احکام انجام میگیرد.
- ۷ادامهٔ رسیدگی به اصل دعوامطالبهٔ اجور، اجرتالمثل و خسارت تأخیر در وقت رسیدگی بررسی میشود؛ مستأجر اگر اعتراضی به تأمین دارد همان جلسهٔ اول مطرح میکند (ماده ۱۱۶).
بعد از صدور قرار تأمین خواسته اجارهبها: اجرا، اعتراض مستأجر و رفع اثر
اجرا: با نسخهٔ قرار به واحد اجرای احکام مراجعه و مال را معرفی کنید. اگر ودیعه نزد خودتان است، توقیف با اخطار و صورتجلسه ثبت میشود و شما نباید آن مبلغ را به مستأجر بدهید (مواد ۸۷ و ۸۸ قانون اجرای احکام مدنی). اگر خواسته عین معین نیست — که در اجور همینطور است — معادل قیمت خواسته از سایر اموال توقیف میشود (ماده ۱۲۳)، و توقیف حقوق و اموال منقول نزد ثالث هم به ترتیب همان قانون است (ماده ۱۲۶). مستأجر میتواند بهجای مال توقیفشده وجه نقد یا اوراق بهادار به همان میزان بسپارد یا تبدیل تأمین بخواهد و دادگاه ظرف دو روز تصمیم میگیرد (مواد ۱۲۴ و ۱۲۵).
اعتراض: قرار قبول یا رد تأمین قابل تجدیدنظر نیست (ماده ۱۱۹)، اما مستأجر ظرف ده روز از ابلاغ میتواند به همان مرجع اعتراض کند و دادگاه در اولین جلسه تعیین تکلیف میکند (ماده ۱۱۶). دفاع معمول او این است که اجاره را پرداخته یا ودیعه بیش از بدهی است؛ رسیدها و گردش حساب را برای آن جلسه آماده داشته باشید.
رفع اثر: اگر مستأجر بدهی را بپردازد یا توافق کنید، با لایحه از دادگاه صادرکننده رفع تأمین میخواهید؛ دادگاه هم هرگاه موجب تأمین مرتفع شود قرار رفع میدهد، و با حکم قطعی علیه شما یا استرداد دعوا و دادخواست، تأمین خودبهخود مرتفع میشود (ماده ۱۱۸). اگر در نهایت حقی برای شما ثابت نشود، مستأجر ظرف بیست روز از ابلاغ حکم قطعی میتواند خسارت ناشی از توقیف را از محل خسارت احتمالی مطالبه کند (ماده ۱۲۰). پس از حکم به نفع شما، مال توقیفشده مستقیم برای وصول محکومٌبه به کار میرود (ماده ۵۲ قانون اجرای احکام مدنی) و اگر کفایت نکند، از سایر اموال مستأجر تکمیل میشود. حکم دادگاه حقوقی ظرف بیست روز قابل تجدیدنظر است (ماده ۳۳۶) و اگر غیابی باشد، همان مهلت برای واخواهی وجود دارد (ماده ۳۰۶).
اشتباههای رایجی که وکیل جلوی آنها را میگیرد
- خواستهٔ مبهم: «توقیف اموال مستأجر بابت اجارههای عقبافتاده» بدون ماه و مبلغ، طبق ماده ۱۱۳ رد میشود. وکیل جدول ماهها و جمع دقیق را مینویسد.
- نگهداشتن ودیعه بدون قرار: موجری که بدون تأمین یا بدون گواهی ماده ۴ قانون ۱۳۷۶ ودیعه را پس نمیدهد، خودش خوانده میشود. قرار تأمین همین کار را قانونی میکند.
- انتخاب مرجع اشتباه: بردن پرونده به دادگاه حقوقی برای مبلغی در نصاب دادگاه صلح یا برعکس، فقط زمان میسوزاند؛ مرجع تأمین باید همان مرجعِ اصل دعوا باشد (ماده ۱۱۱).
- از دست دادن مهلت ماده ۱۱۲: ده روز از صدور قرار، برای ثبت دعوای مطالبهٔ اجور، وقتی تأمین را جدا گرفتهاید؛ قراری که با زحمت گرفتهاید لغو میشود.
- درخواست تأمین برای اجارههای سررسیدنشده با اجارهنامهٔ عادی — ماده ۱۱۴ آن را فقط با سند رسمی و در معرض تضییع بودن میپذیرد.
- استناد به بند «ب» بدون قرینه یا برعکس، سپردن خسارت احتمالی در جایی که اجارهٔ رسمی دارید و لازم نیست.
- معرفی مال غیرقابل توقیف: اثاث ضروری زندگی و ابزار کار سادهٔ مستأجر جزو مستثنیات است (ماده ۶۵ قانون اجرای احکام مدنی و ماده ۲۴ قانون نحوهٔ اجرای محکومیتهای مالی)؛ مالی را معرفی کنید که واقعاً توقیفشدنی باشد.
- مخلوطکردن تخلیه و مطالبه در یک خواستهٔ نامرتب: تخلیه دستور جداگانه دارد؛ اجور و تأمین باید در ردیفهای روشن و با بهای خواستهٔ خود بیایند.