دادخواست تنفیذ فسخ قرارداد اجاره و تخلیه با مطالبهٔ اجور معوقه

چه زمانی به دادخواست تنفیذ فسخ اجاره، تخلیه و اجور معوقه نیاز دارید؟

• مستأجر چند ماه اجاره نداده و در ملک مانده استاجاره‌نامه هنوز تمام نشده، اما مستأجر اقساط اجاره را در موعد نمی‌پردازد. پرداخت در موعد، تکلیف قانونی مستأجر است (بند سوم مادهٔ ۴۹۰) و معمولاً شرط صریح اجاره‌نامه هم هست؛ با استناد به مادهٔ ۴۹۶ فسخ را اعلام می‌کنید و تأیید فسخ، تخلیه و اجور معوقه را یک‌جا می‌خواهید.
• انتقال به غیر یا تغییر کاربری برخلاف اجاره‌نامهدر اجاره‌نامه حق واگذاری به غیر سلب شده یا کاربری مسکونی قید شده، و مستأجر ملک را به دیگری داده یا از آن به‌عنوان انبار یا دفتر کار استفاده می‌کند؛ در کنار آن اجاره هم عقب افتاده است. مواد ۴۷۴، ۴۹۲ و ۴۹۶ مبنای فسخ‌اند و اجور معوقه به همان دادخواست اضافه می‌شود.
• ملک تجاری قدیمی مشمول قانون ۱۳۵۶مغازه یا محل کسبی که پیش از سال ۱۳۷۶ اجاره داده شده، تابع قانون ۱۳۵۶ است: تخلیه فقط با یکی از موارد حصری مادهٔ ۱۴ ممکن است و برای عدم پرداخت اجاره باید اول اخطار یا اظهارنامهٔ ده‌روزه فرستاده شود (بند ۹). دادخواست این پرونده‌ها ساختار دیگری دارد و وکیل آن را از همان ابتدا درست می‌چیند.
• همراه با قرار تأمین خواسته برای اجور معوقهنگرانید مستأجر پیش از صدور حکم اموالش را جابه‌جا کند. برای بخش مالی خواسته (اجور معوقه) می‌توان ضمن همین دادخواست تأمین خواسته خواست تا معادل طلب از اموال یا حساب او توقیف شود؛ تخلیه همچنان در مسیر عادی خود رسیدگی می‌شود.

تنفیذ فسخ اجاره و تخلیه چیست و با «دستور تخلیه» چه فرقی دارد؟

فسخ اجاره یعنی موجر با ارادهٔ یک‌طرفهٔ خود، به استناد حقی که قانون یا قرارداد به او داده، رابطهٔ اجاره را پیش از پایان مدت به هم می‌زند. قانون مدنی در مادهٔ ۴۹۶ می‌گوید نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستأجر مقرر است، خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می‌شود؛ و مادهٔ ۴۴۹ می‌گوید فسخ با هر لفظ یا فعلی که بر آن دلالت کند حاصل می‌شود. پس دادگاه فسخ نمی‌کند؛ شما فسخ می‌کنید و از دادگاه می‌خواهید آن را تنفیذ (تأیید) کند و به اثر آن — یعنی تخلیه — و به اجور معوقه (اجاره‌های عقب‌افتاده تا تاریخ فسخ) حکم بدهد. به همین دلیل خواستهٔ درست «تأیید فسخ قرارداد اجاره و تخلیهٔ عین مستأجره و مطالبهٔ اجور معوقه» است، نه «فسخ قرارداد».

این دادخواست را با دو نهاد مشابه اشتباه نگیرید:

• دستور تخلیه (مادهٔ ۳ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶): فقط وقتی مدت اجاره تمام شده باشد کاربرد دارد و بدون رسیدگی ماهوی، ظرف یک هفته دستور تخلیه صادر می‌شود. اگر مدت هنوز باقی است و مشکل شما تخلف مستأجر است، مسیر شما همین دادخواستِ فسخ است نه دستور تخلیه.
• تخلیهٔ اماکن مشمول قانون ۱۳۵۶: محل‌های کسب و پیشه که پیش از اجرای قانون ۱۳۷۶ اجاره داده شده‌اند (مادهٔ ۱۱ قانون ۱۳۷۶) فقط با موارد حصری مادهٔ ۱۴ آن قانون تخلیه می‌شوند و برای عدم پرداخت، اخطار یا اظهارنامهٔ ده‌روزه شرط است (بند ۹ مادهٔ ۱۴).

اجاره‌های بعد از ۱۳۷۶ — چه مسکونی چه تجاری — طبق مادهٔ ۱ همان قانون تابع قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر هستند؛ یعنی اجاره‌نامهٔ شما قانونِ رابطهٔ شماست و هر شرط معتبر آن قابل استناد است.

شرایط فسخ اجاره به علت تخلف از شرط و مطالبهٔ اجور معوقه

برای اینکه دادگاه فسخ را تأیید کند، وکیل چهار رکن را در دادخواست اثبات‌پذیر می‌چیند:

1. وجود شرط یا تکلیف قانونی: یا در اجاره‌نامه صریحاً شرط شده (مثلاً «عدم پرداخت دو قسط متوالی موجب حق فسخ موجر است»، «مستأجر حق واگذاری به غیر ندارد»، «کاربری صرفاً مسکونی»)، یا قانون خودش تکلیف را گذاشته است: مادهٔ ۴۹۰ مستأجر را مکلف می‌کند که تعدی و تفریط نکند، ملک را برای همان مصرف مقرر به کار ببرد و مال‌الاجاره را در مواعد مقرر بپردازد. شرط می‌تواند شرط فعل باشد (انجام یا ترک کاری) یا شرط نتیجه و صفت (مادهٔ ۲۳۴).
2. تخلف محقق‌شده: نپرداختن اجاره در موعد، اجاره دادن به دیگری با وجود سلب حق انتقال (مادهٔ ۴۷۴)، استفادهٔ خلاف کاربری که منع آن ممکن نباشد (مادهٔ ۴۹۲)، یا تعدی و تفریطی که موجر قادر به منع آن نیست (مادهٔ ۴۸۷). در شرط فعل، اگر الزام به انجام شرط ممکن نباشد حق فسخ برای مشروطٌ‌له پیدا می‌شود (مواد ۲۳۷ و ۲۳۹)؛ اما در خودِ اجاره، مادهٔ ۴۹۶ با تخلف، خیار را از تاریخ تخلف برقرار می‌داند.
3. اعلام فسخ: فسخ با لفظ یا فعل دال بر آن واقع می‌شود (مادهٔ ۴۴۹). در عمل، اظهارنامهٔ رسمی از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی مطمئن‌ترین راه است، چون تاریخ فسخ را ثابت می‌کند؛ اجور معوقه تا آن تاریخ «اجرت‌المسمی» و تصرف بعد از آن «اجرت‌المثل» محاسبه می‌شود.
4. عدم انصراف از فسخ: کسی که شرط به نفع اوست می‌تواند از آن صرف‌نظر کند و این اسقاط با لفظ یا فعل ممکن است (مواد ۲۴۴ و ۲۴۵)؛ تصرفی که عرفاً نشانهٔ رضایت به ادامهٔ قرارداد باشد امضای فعلی شمرده می‌شود (مادهٔ ۴۵۰). پس اگر بعد از تخلف، اجارهٔ ماه‌های بعد را بی‌قیدوشرط گرفته‌اید، مستأجر همین را دفاع می‌کند؛ وکیل این نقطه را پیش از ثبت با شما روشن می‌کند.

اجور معوقه یعنی اقساط اجاره‌ای که سررسید شده و پرداخت نشده است؛ خواستهٔ مالی است و طبق بند ۳ مادهٔ ۶۲ قانون آیین دادرسی مدنی، بهای آن حاصل جمع همهٔ اقساطی است که خود را مستحق آن می‌دانید. اگر اجاره‌نامه برای تأخیر «وجه التزام» تعیین کرده، دادگاه به همان مبلغ حکم می‌دهد نه بیشتر و نه کمتر (مادهٔ ۲۳۰).

مرجع صالح: دادگاه صلح یا دادگاه حقوقی؟ در کدام شهر؟

کدام شهر: دعاوی راجع به اموال غیرمنقول — از جمله تخلیه — در دادگاهی اقامه می‌شود که ملک در حوزهٔ آن واقع است، حتی اگر مستأجر جای دیگری ساکن باشد (مادهٔ ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی). پس نشانی ملک، نه نشانی مستأجر، تعیین‌کنندهٔ حوزهٔ قضایی است.

کدام مرجع: قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ «دعاوی و درخواست‌های مربوط به تخلیهٔ عین مستأجره» را — به‌جز دعاوی سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت — در صلاحیت دادگاه صلح گذاشته است (بند ۴ مادهٔ ۱۲)، و دعاوی مالی تا نصاب قانونی را هم به همان دادگاه سپرده (بند ۱ مادهٔ ۱۲). بنابراین:

• تخلیه و تأیید فسخ ملک مسکونی یا تجاریِ بدون سرقفلی: دادگاه صلح محل وقوع ملک.
• اجور معوقه تا نصاب بند ۱ مادهٔ ۱۲: همان دادگاه صلح؛ بیش از نصاب: دادگاه عمومی حقوقی. وقتی هر دو خواسته در یک دادخواست است، دفتر خدمات الکترونیک قضایی پرونده را به مرجع صالح ارجاع می‌دهد و وکیل از قبل بهای خواسته را طوری می‌نویسد که تکلیف روشن باشد.
• اگر پای سرقفلی یا حق کسب و پیشه در میان است (املاک تجاری مشمول قانون ۱۳۵۶)، پرونده از صلاحیت دادگاه صلح خارج است و در دادگاه حقوقی مطرح می‌شود.

خود شورای حل اختلاف طبق مادهٔ ۱۴ همان قانون فقط برای صلح و سازش اقدام می‌کند؛ اگر هر دو طرف بخواهید، پرونده را می‌توان برای سازش به شورا فرستاد، اما رأی را دادگاه صلح می‌دهد. آرای دادگاه صلح در دعاوی تخلیه قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان است (بند پ تبصرهٔ ۵ مادهٔ ۱۲).

هزینهٔ دادخواست فسخ اجاره، تخلیه و اجور معوقه چقدر است؟

سه هزینهٔ جدا را از هم تفکیک کنید:

1. هزینهٔ دادرسی: هزینهٔ دادخواست طبق مادهٔ ۵۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی همان است که در قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و تعرفهٔ سالانه تعیین می‌شود. خواستهٔ تخلیه در رویه غیرمالی شمرده می‌شود و هزینهٔ ثابت دارد؛ خواستهٔ اجور معوقه مالی است و هزینهٔ آن درصدی از بهای خواسته — یعنی جمع اقساط عقب‌افتاده (بند ۳ مادهٔ ۶۲) — است. دربارهٔ خواستهٔ «تأیید فسخ» رویهٔ شعب یکدست نیست و برخی آن را مالی می‌دانند؛ وکیل با توجه به رویهٔ حوزهٔ شما بهای خواسته را می‌نویسد تا دادخواست به خاطر کسری تمبر توقیف نشود (مادهٔ ۵۳).
2. هزینه‌های جانبی: هزینهٔ ارسال اظهارنامه، هزینهٔ کارشناسی اگر دادگاه برای تعیین اجرت‌المثل یا احراز تعدی و تفریط کارشناس بخواهد، و حق‌الوکاله و ابطال تمبر وکالت اگر با وکیل دادرسی کنید. این‌ها جزو «خسارات دادرسی» است و طبق مادهٔ ۵۱۹ می‌توانید آن را از مستأجرِ محکوم مطالبه کنید.
3. دستمزد تنظیم دادخواست: جدا از دو مورد بالاست و خودِ وکیل آن را پیش از پرداخت، در همان گفت‌وگو اعلام می‌کند.

نکتهٔ عملی: اگر توان پرداخت هزینهٔ دادرسیِ بخش مالی را ندارید، می‌توانید همراه دادخواست، اعسار از هزینهٔ دادرسی بخواهید؛ اما رسیدگی به اعسار خودش زمان می‌برد و اغلب برای موجر به‌صرفه نیست.

مدارکی که برای تنظیم دادخواست از شما می‌خواهیم

• کارت ملی موجر و ثبت‌نام در سامانهٔ ثنا؛ اگر ملک چند مالک دارد، مدارک همهٔ آن‌ها یا وکالت‌نامه.
• اجاره‌نامه (رسمی یا عادی) با همهٔ صفحات و شروط؛ اگر در سامانهٔ ثبت معاملات املاک ثبت شده، کد رهگیری (مادهٔ ۲ قانون ۱۳۷۶). شرطی که به آن استناد می‌کنید باید عیناً در متن باشد یا از تکالیف قانونی مادهٔ ۴۹۰ ناشی شود.
• سند مالکیت یا مدرکی که نشان دهد مالک منافع هستید (مادهٔ ۴۷۳ — لازم نیست مالک عین باشید، باید مالک منافع باشید).
• دلیل تخلف: برای اجور معوقه، صورت‌حساب بانکی و رسیدهای دریافتی که نشان دهد کدام اقساط پرداخت نشده؛ برای انتقال به غیر یا تغییر کاربری، عکس، گواهی شهود یا صورت‌جلسهٔ تأمین دلیل؛ برای تعدی و تفریط، تأمین دلیل با نظر کارشناس.
• اظهارنامهٔ فسخ و رسید ابلاغ آن، یا پیام و مکاتبه‌ای که اعلام فسخ را ثابت کند؛ اگر هنوز نفرستاده‌اید، وکیل متن آن را هم می‌نویسد.
• مبلغ ودیعه (پول پیش) و اینکه آیا بخشی از آن را بابت اجاره برداشته‌اید؛ این عدد در محاسبهٔ خواسته و در اجرای تخلیه اثر دارد (مادهٔ ۴ قانون ۱۳۷۶).
• مشخصات دقیق ملک: نشانی، پلاک ثبتی، نوع کاربری، تاریخ شروع و پایان اجاره.

مراحل ثبت و رسیدگی به دادخواست تنفیذ فسخ اجاره و تخلیه

1. ۱
   اعلام فسخ با اظهارنامهپیش از دادخواست یا هم‌زمان با آن، فسخ اجاره را با اظهارنامه به مستأجر اعلام می‌کنید و مهلت کوتاهی برای تخلیه و پرداخت اجور می‌دهید. این تاریخ، مرز اجور معوقه و اجرت‌المثل می‌شود و ادعای «از فسخ خبر نداشتم» را می‌بندد (مادهٔ ۴۴۹).
2. ۲
   تنظیم متن دادخواستخواسته‌ها به ترتیب: تأیید (تنفیذ) فسخ قرارداد اجارهٔ مورخ …، تخلیهٔ عین مستأجره، مطالبهٔ اجور معوقه از تاریخ … تا تاریخ فسخ به مبلغ …، به انضمام خسارات دادرسی؛ سپس شرح کوتاه رابطه، شرط نقض‌شده، مستند قانونی (مواد ۴۹۰ و ۴۹۶ ق.م و قانون ۱۳۷۶) و فهرست دلایل (مادهٔ ۵۱ ق.آ.د.م).
3. ۳
   ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضاییبا کارت ملی و مدارک به دفتر خدمات مراجعه می‌کنید؛ دادخواست و پیوست‌ها اسکن و هزینهٔ دادرسی محاسبه می‌شود و پرونده به دادگاه صلح محل وقوع ملک ارجاع می‌شود. ابلاغ‌ها از طریق ثنا می‌آید؛ حتماً سامانهٔ ثنا را فعال نگه دارید.
4. ۴
   ابلاغ به مستأجر و تعیین وقتنسخهٔ دوم دادخواست به مستأجر ابلاغ و وقت رسیدگی تعیین می‌شود. مستأجر معمولاً با این دفاع‌ها می‌آید: اجاره را پرداخته‌ام، موجر خودش اجاره را نگرفته، شرط در قرارداد نیست، یا موجر بعد از تخلف اجاره گرفته و از فسخ گذشته است؛ برای هر کدام باید دلیل آماده داشته باشید.
5. ۵
   جلسهٔ رسیدگی و احراز تخلفدادگاه وجود شرط، وقوع تخلف و اعلام فسخ را بررسی می‌کند؛ در صورت لزوم برای محاسبهٔ اجور یا احراز تغییر کاربری و تعدی، کارشناس یا تحقیق محلی تعیین می‌شود. جلسهٔ اول را از دست ندهید: ایراد به بهای خواسته و بسیاری از دفاع‌ها تا همان جلسه قابل طرح‌اند.
6. ۶
   صدور حکمدر صورت احراز، دادگاه حکم به تأیید فسخ، تخلیهٔ عین مستأجره و پرداخت اجور معوقه (و خسارات دادرسی) می‌دهد. حکم تنها وقتی غیابی است که مستأجر در هیچ جلسه‌ای حاضر نشده، لایحه نداده و اخطاریه هم به‌طور واقعی به او ابلاغ نشده باشد؛ چنین حکمی تا بیست روز قابل واخواهی است (مادهٔ ۳۰۶). با ابلاغ واقعی اخطاریه، حکم حضوری می‌شود و ظرف بیست روز فقط راه تجدیدنظر باز است (مادهٔ ۳۳۶).

بعد از صدور حکم: اجراییه، اجرای تخلیه و وصول اجور از ودیعه

حکم وقتی اجرا می‌شود که قطعی شده باشد و شما کتباً درخواست اجرا بدهید؛ اجرا با صدور اجراییه از دادگاه نخستین آغاز می‌شود (مواد ۱، ۲، ۴ و ۵ قانون اجرای احکام مدنی). این مراحل را پیگیری کنید:

1. درخواست اجراییه پس از قطعیت (گذشتن مهلت واخواهی و تجدیدنظر، یا تأیید حکم در دادگاه تجدیدنظر). برای حکم غیابی، اجرای حکم منوط به معرفی ضامن معتبر یا تأمین مناسب است مگر اینکه به مستأجر ابلاغ واقعی شده و واخواهی نکرده باشد (تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۳۰۶).
2. تکلیف ودیعه: طبق مادهٔ ۴ قانون ۱۳۷۶، اگر از مستأجر ودیعه یا قرض‌الحسنه گرفته‌اید، تخلیه و تحویل ملک منوط به استرداد آن یا سپردن آن به دایرهٔ اجراست. چون اجور معوقه در همین حکم آمده، اجرا می‌تواند مطالبات شما را از همان ودیعه کسر و باقی را به مستأجر بدهد؛ اگر خسارت دیگری (قبوض، خرابی) دارید که در این حکم نیست، باید گواهی تقدیم دادخواستِ آن را هم‌زمان به اجرا بدهید تا معادلش نگه داشته شود.
3. اجرای تخلیه: مأمور اجرا به مستأجر اخطار می‌کند و در صورت امتناع، با حضور مأموران ملک تخلیه و به شما تحویل می‌شود. در املاک مشمول قانون ۱۳۵۶ دادگاه ضمن حکم مهلتی بین ده روز تا دو ماه برای تخلیه می‌دهد و در تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره این مهلت حداکثر پانزده روز است (مادهٔ ۲۷ آن قانون).
4. وصول اجور معوقه و اجرت‌المثل: اگر ودیعه کافی نبود، اجور از اموال و حساب مستأجر وصول می‌شود. برای مدتِ تصرف بعد از فسخ تا تخلیهٔ واقعی، اجرت‌المثل جداگانه قابل مطالبه است (مادهٔ ۴۹۴ قانون مدنی و مادهٔ ۵۱۵ ق.آ.د.م)؛ وکیل توصیه می‌کند این بخش را چگونه و کِی بخواهید تا دو بار هزینه ندهید.

مدت زمان: از ثبت تا حکم بدوی معمولاً چند ماه طول می‌کشد و بسته به شلوغی شعبه، نیاز به کارشناسی و اعتراض مستأجر کم و زیاد می‌شود؛ اجرای تخلیه پس از قطعیت معمولاً سریع‌تر از بخش وصول پول پیش می‌رود. هیچ‌کس نمی‌تواند زمان دقیق را پیش‌بینی کند، اما دادخواستِ بی‌نقص و اظهارنامهٔ به‌موقع، رایج‌ترین دلایل اطاله را حذف می‌کند.

اعتراض مستأجر: واخواهی و تجدیدنظر از حکم فسخ و تخلیه

واخواهی: اگر مستأجر در هیچ جلسه‌ای حاضر نشده، لایحه نداده و ابلاغ‌ها قانونی (نه واقعی) بوده، حکم غیابی است و او می‌تواند ظرف بیست روز از ابلاغ واقعی در همان دادگاه واخواهی کند؛ برای مقیمان خارج از کشور دو ماه (مادهٔ ۳۰۶ قانون آیین دادرسی مدنی). دقت کنید که هر سه شرط باید با هم جمع باشد؛ بنابراین اگر اخطاریه به‌طور واقعی به مستأجر ابلاغ شده باشد حکم حضوری است، حتی اگر او هرگز در دادرسی شرکت نکرده و دفاعی نفرستاده باشد، و آن‌گاه اعتراضش فقط از راه تجدیدنظر ممکن است (مادهٔ ۳۰۳). واخواهی در همان شعبه رسیدگی می‌شود و تا تعیین تکلیف، اجرای حکم غیابی با شرایط تبصرهٔ ۲ همان ماده ممکن است.

تجدیدنظر: کلیهٔ احکام صادره در دعاوی غیرمالی قابل تجدیدنظرند (بند ب مادهٔ ۳۳۱) و حکم تخلیه در رویهٔ دادگاه‌ها غیرمالی شمرده می‌شود؛ خواستهٔ تأیید فسخ را بعضی شعب مالی می‌دانند و در آن صورت نصاب بند الف همان ماده ملاک است، همان‌طور که برای بخش اجور معوقه. مهلت تجدیدنظر بیست روز از ابلاغ یا از انقضای مهلت واخواهی است (مادهٔ ۳۳۶) و مرجع آن دادگاه تجدیدنظر مرکز استان (مادهٔ ۳۳۴). برای آرای دادگاه صلح، بند پ تبصرهٔ ۵ مادهٔ ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲ تجدیدنظرخواهی از دعاوی تخلیه را صریحاً پذیرفته است.

از سوی شما: اگر دادگاه فسخ را تأیید نکرد — مثلاً چون شرط را مبهم دانست یا اعلام فسخ را احراز نکرد — همین مهلت‌ها برای شما هم جاری است. بسیاری از این پرونده‌ها در تجدیدنظر با تکمیل دلیل (تأمین دلیل، شهود، اظهارنامه) سرنوشت دیگری پیدا می‌کنند؛ اما بهتر است همین دلایل از ابتدا ضمیمهٔ دادخواست باشند.

اشتباه‌های رایجی که وکیل جلوی آن‌ها را می‌گیرد

• خواستهٔ «فسخ قرارداد» به جای «تأیید فسخ»: فسخ کار موجر است نه دادگاه (مادهٔ ۴۴۹)؛ دادخواستی که از دادگاه می‌خواهد قرارداد را فسخ کند، در معرض قرار عدم استماع است.
• اعلام نکردن فسخ پیش از دادخواست: بدون اظهارنامه، تاریخ فسخ مبهم می‌ماند، اجور معوقه و اجرت‌المثل قاطی می‌شوند و مستأجر می‌گوید از فسخ بی‌خبر بوده است.
• گرفتن اجارهٔ ماه‌های بعد از تخلف بدون قید: می‌تواند امضای فعلی و انصراف از فسخ تلقی شود (مواد ۲۴۴، ۲۴۵ و ۴۵۰). اگر پولی می‌گیرید، در رسید بنویسید «بابت اجرت‌المثل و با حفظ حق فسخ».
• استناد به شرطی که در اجاره‌نامه نیست: شرط شفاهی را اثبات نمی‌کنید؛ یا به بند صریح اجاره‌نامه تکیه کنید یا به تکالیف قانونی مادهٔ ۴۹۰.
• استفاده از این دادخواست وقتی مدت تمام شده: در آن حالت دستور تخلیهٔ مادهٔ ۳ قانون ۱۳۷۶ سریع‌تر و ارزان‌تر است؛ اجور معوقه را جداگانه مطالبه کنید.
• بی‌توجهی به قانون ۱۳۵۶ برای مغازه‌های قدیمی: بدون اخطار ده‌روزهٔ بند ۹ مادهٔ ۱۴، دعوای تخلیه به علت عدم پرداخت رد می‌شود؛ و مستأجر یک بار می‌تواند با تودیع اجاره به‌علاوهٔ بیست درصد، از حکم تخلیه بگریزد.
• بهای خواستهٔ اشتباه یا ناقص: ننوشتن دورهٔ دقیق اجور معوقه یا فراموش کردن وجه التزام قراردادی (مادهٔ ۲۳۰) یعنی یا کسری تمبر و توقیف دادخواست، یا از دست دادن بخشی از طلب.
• طرح دعوا در شهر اقامت مستأجر: دعوای تخلیه باید در حوزهٔ وقوع ملک اقامه شود (مادهٔ ۱۲ ق.آ.د.م)؛ دادخواست به مرجع دیگر فقط زمان می‌سوزاند.