دادخواست تنفیذ فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به علت تخلف از شروط قراردادی

چه زمانی به دادخواست تنفیذ فسخ اجاره و تخلیه به علت تخلف از شرط نیاز دارید؟

• مستأجر ملک را به دیگری واگذار کردهدر اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده (مادهٔ ۴۷۴ اجازهٔ اجاره دادن به غیر را فقط وقتی می‌دهد که خلافش شرط نشده باشد)، اما کس دیگری در ملک ساکن است یا مغازه را اداره می‌کند. با تأمین دلیل یا شهود واگذاری را ثابت می‌کنید و تأیید فسخ و تخلیه را علیه مستأجر و متصرف می‌خواهید.
• تغییر کاربری یا تغییر در بناواحد مسکونی به دفتر کار، انبار یا کارگاه تبدیل شده، یا مستأجر بدون اجازه دیوار برداشته و تأسیسات را عوض کرده است. مبنای فسخ، استفادهٔ خلاف مصرف مقرر (مادهٔ ۴۹۲)، تعدی و تفریط (مادهٔ ۴۸۷) و شرط صریح اجاره‌نامه است (مادهٔ ۴۹۶)؛ مواد ۵۰۲ و ۵۰۳ جداگانه تکلیف هزینهٔ تعمیرات و تخریب بنای بی‌اجازه را روشن می‌کنند.
• تعدی و تفریط یا نقض شرط فعلمستأجر به ملک آسیب می‌زند، نگهداری متعارف نمی‌کند، شارژ و قبوض را که به عهده گرفته نمی‌پردازد یا شرط دیگری از قرارداد (مثلاً ممنوعیت نگهداری حیوان یا سکونت بیش از تعداد معین) را زیر پا می‌گذارد. مواد ۴۸۷، ۴۹۰ و ۴۹۶ و اگر شرط فعل باشد مواد ۲۳۷ و ۲۳۹ مبنای دعوا هستند.
• ملک تجاری قدیمی مشمول قانون ۱۳۵۶مغازه یا محل کسبی که پیش از ۱۳۷۶ اجاره داده شده، تابع قانون ۱۳۵۶ است: موارد تخلیه حصری است (مادهٔ ۱۴) — مثلاً تغییر شغل بدون رضایت موجر (بند ۷)، تعدی و تفریط (بند ۸) یا انتقال به غیر (بندهای ۱ و ۲) — و حق کسب و پیشه هم مطرح می‌شود. این دادخواست در آن پرونده‌ها شکل و مرجع دیگری دارد و وکیل از ابتدا همان را می‌نویسد.

تنفیذ فسخ اجاره به علت تخلف از شرط چیست و با تخلیه‌های دیگر چه فرقی دارد؟

اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود (مادهٔ ۴۶۶ قانون مدنی) و مانند هر عقد لازمی فقط با یکی از خیارات به هم می‌خورد. قانون مدنی دو دسته مبنا به موجر می‌دهد: تکالیف قانونی مستأجر — رفتار متعارف و پرهیز از تعدی و تفریط، استفاده برای همان مصرف مقرر، پرداخت اجاره در موعد (مادهٔ ۴۹۰) — و شروط قراردادی که در اجاره‌نامه آمده است. مادهٔ ۴۹۶ هر دو را به هم وصل می‌کند: نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستأجر مقرر است، خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می‌شود. قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ هم در مادهٔ ۱ می‌گوید اجاره‌های بعد از آن تابع قانون مدنی و «شرایط مقرر بین موجر و مستأجر» است — یعنی شرط اجاره‌نامهٔ شما همان‌قدر الزام‌آور است که متن قانون.

چرا «تنفیذ»؟ فسخ یک عمل یک‌طرفه است و با هر لفظ یا فعلی که بر آن دلالت کند واقع می‌شود (مادهٔ ۴۴۹). دادگاه قرارداد را فسخ نمی‌کند؛ بررسی می‌کند که آیا شرطی بوده، آیا نقض شده و آیا موجر فسخ را اعلام کرده است، و اگر بله، فسخ را تأیید و به اثر آن یعنی تخلیه حکم می‌دهد. به همین دلیل عنوان درست خواسته «تأیید (تنفیذ) فسخ قرارداد اجاره و تخلیهٔ عین مستأجره» است.

تفاوت با دعاوی مشابه:

• دستور تخلیه پس از پایان مدت (مادهٔ ۳ قانون ۱۳۷۶): بدون رسیدگی ماهوی و ظرف یک هفته؛ فقط وقتی مدت تمام شده باشد. اگر مدت باقی است، راه شما همین دادخواست است.
• تخلیه به علت انقضای مدت با اجور معوقه: مبنای آن پایان مدت است نه تخلف؛ اینجا برعکس، مدت باقی است و مبنا تخلف است.
• الزام به انجام شرط: اگر می‌خواهید مستأجر بماند ولی شرط را اجرا کند (مثلاً تغییرات را برگرداند)، به جای فسخ، الزام به ایفای شرط می‌خواهید (مادهٔ ۲۳۷)؛ فسخ وقتی است که دیگر نمی‌خواهید یا نمی‌شود رابطه ادامه پیدا کند.

کدام شروط اجاره‌نامه حق فسخ می‌دهند و چه چیزی باید ثابت شود؟

شرط ضمن عقد سه قسم است: شرط صفت (کیفیت یا کمیت مورد معامله)، شرط نتیجه و شرط فعل اثباتاً یا نفیاً، یعنی انجام دادن یا ندادن کاری (مادهٔ ۲۳۴). بیشتر شروط اجاره‌نامه‌ها شرط فعل‌اند: «مستأجر حق واگذاری به غیر ندارد»، «کاربری فقط مسکونی است»، «هرگونه تغییر در بنا ممنوع است»، «شارژ و قبوض به عهدهٔ مستأجر است»، «نگهداری حیوان ممنوع است». قاعدهٔ عمومی این است که اگر مشروطٌ‌علیه شرط فعل را انجام ندهد، طرف مقابل می‌تواند اجبار او را بخواهد (مادهٔ ۲۳۷) و اگر اجبار ممکن نباشد و دیگری هم نتواند آن را انجام دهد، حق فسخ پیدا می‌کند (مادهٔ ۲۳۹). اما در اجاره، مادهٔ ۴۹۶ کار را ساده‌تر کرده و با خودِ تخلف، خیار فسخ را از تاریخ تخلف برقرار می‌داند؛ برای تکالیف قانونی هم مواد ۴۸۷ (تعدی و تفریطی که موجر نتواند مانع آن شود) و ۴۹۲ (استفادهٔ خلاف مصرف مقرر که منع آن ممکن نباشد) صریحاً حق فسخ داده‌اند.

برای اینکه دادگاه فسخ را تأیید کند، این‌ها باید در دادخواست اثبات‌پذیر باشند:

1. شرط معتبر: شرط باید مقدور، دارای فایده و مشروع باشد (مادهٔ ۲۳۲) و خلاف مقتضای عقد نباشد (مادهٔ ۲۳۳)؛ مثلاً شرط «موجر هر وقت خواست می‌تواند اجاره را به هم بزند» بدون مدت، در معرض ایراد است. وکیل متن شرط را از همین زاویه می‌سنجد.
2. وقوع تخلف با دلیل: واگذاری به غیر با تأمین دلیل یا شهود، تغییر کاربری با عکس و صورت‌جلسه، تغییر در بنا یا خسارت با نظر کارشناس در قالب تأمین دلیل. شرط شفاهی و تخلفِ بی‌دلیل در دادگاه ثابت نمی‌شود.
3. اعلام فسخ: چون فسخ با لفظ یا فعل واقع می‌شود (مادهٔ ۴۴۹)، باید نشان دهید آن را اعلام کرده‌اید؛ اظهارنامهٔ رسمی بهترین دلیل است و تاریخ آن مبدأ اجرت‌المثل ایام تصرف می‌شود.
4. اسقاط نکردن حق: صاحب شرط می‌تواند با لفظ یا فعل از آن بگذرد (مواد ۲۴۴ و ۲۴۵) و تصرفی که عرفاً نشانهٔ رضایت به ادامهٔ عقد باشد، امضای فعلی است (مادهٔ ۴۵۰). اگر سال‌ها از واگذاری به غیر خبر داشته‌اید و اجاره را از دست متصرف گرفته‌اید، مستأجر همین را دفاع خواهد کرد.

دو نکتهٔ مهم: اول، سقوط بعضی خیارات را می‌توان ضمن عقد شرط کرد (مادهٔ ۴۴۸) — اگر در اجاره‌نامه «اسقاط کافهٔ خیارات» آمده، وکیل بررسی می‌کند که آیا خیار تخلف شرط هم مشمول آن شده یا خیر. دوم، اگر خریدار ملک هستید، اجاره با انتقال ملک به حال خود باقی است مگر موجر حق فسخ در صورت نقل را شرط کرده باشد (مادهٔ ۴۹۸)؛ شما قائم‌مقام موجر می‌شوید و از همان شروط می‌توانید استفاده کنید.

کنار تخلیه چه چیزهایی می‌توان خواست؟ اجرت‌المثل، وجه التزام و خسارت

این دادخواست به طور پیش‌فرض دو خواسته دارد — تأیید فسخ و تخلیه — اما معمولاً چند خواستهٔ مالی هم به آن اضافه می‌شود و وکیل تصمیم می‌گیرد کدام را همین‌جا و کدام را جداگانه بخواهید:

• اجرت‌المثل ایام تصرف بعد از فسخ: از تاریخ فسخ رابطهٔ اجاره تمام شده و مستأجر بدون اذن در ملک مانده است؛ همان منطقی که مادهٔ ۴۹۴ برای تصرف بعد از انقضای مدت گفته — اجرت‌المثل حتی بدون استیفای منفعت — اینجا هم جاری است. این خواسته مالی است و بهای آن باید در دادخواست معین شود.
• وجه التزام قراردادی: اگر اجاره‌نامه برای تخلف از شرط مبلغی به‌عنوان خسارت تعیین کرده، دادگاه به همان مبلغ حکم می‌دهد، نه بیشتر و نه کمتر (مادهٔ ۲۳۰). وجه التزام تأخیر در تخلیه هم از همین جنس است.
• خسارت وارده به ملک: مستأجر در صورت تعدی یا تفریط ضامن است (مادهٔ ۴۹۳) و اگر بدون اذن تعمیر یا بنا کرده، نه تنها حق مطالبهٔ هزینه ندارد بلکه نقصی که از تخریب آن پیش آید به عهدهٔ اوست (مواد ۵۰۲ و ۵۰۳). میزان خسارت را معمولاً کارشناس تعیین می‌کند و برای همین، تأمین دلیلِ پیش از دادخواست ارزش زیادی دارد.
• اجور معوقه: اگر اجاره هم عقب افتاده، می‌توان آن را به همین دادخواست افزود؛ در این صورت صفحهٔ «تنفیذ فسخ اجاره و تخلیه با اجور معوقه» راهنمای دقیق‌تری است.
• خسارات دادرسی: هزینهٔ دادرسی، حق‌الوکاله و هزینهٔ کارشناسی، که طبق مادهٔ ۵۱۹ ق.آ.د.م از محکومٌ‌علیه قابل مطالبه است.

نکتهٔ عملی: هر خواستهٔ مالی، هزینهٔ دادرسی و احتمال ایراد به بهای خواسته را با خود می‌آورد و می‌تواند رسیدگی به تخلیه را کُند کند. گاهی عاقلانه‌تر است تخلیه را سبک و سریع پیش ببرید و خسارت‌ها را بعداً — حتی از محل ودیعه (مادهٔ ۴ قانون ۱۳۷۶) — مطالبه کنید؛ این انتخاب را وکیل با شما می‌کند.

مرجع صالح دعوای تخلیه به علت تخلف از شرط کجاست؟

حوزهٔ قضایی: دعاوی راجع به اموال غیرمنقول — و تخلیه یکی از آن‌هاست — در دادگاهی مطرح می‌شود که ملک در حوزهٔ آن واقع است، حتی اگر مستأجر یا متصرف در شهر دیگری اقامت داشته باشد (مادهٔ ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی).

دادگاه صلح یا دادگاه حقوقی: قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ رسیدگی به «دعاوی و درخواست‌های مربوط به تخلیهٔ عین مستأجره و تعدیل اجاره‌بها» را — به استثنای دعاوی سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت — به دادگاه صلح داده است (بند ۴ مادهٔ ۱۲). بنابراین دعوای تأیید فسخ و تخلیهٔ ملک مسکونی، یا ملک تجاریِ مشمول قانون ۱۳۷۶ که سرقفلی در میان نیست، در دادگاه صلح محل ملک ثبت می‌شود. اگر ملک، مغازهٔ قدیمیِ مشمول قانون ۱۳۵۶ است و حق کسب و پیشه یا سرقفلی موضوع اختلاف می‌شود، پرونده به دادگاه عمومی حقوقی می‌رود. اگر خواستهٔ مالی بزرگی (مثل خسارت سنگین) به تخلیه ضمیمه شود که از نصاب بند ۱ مادهٔ ۱۲ بیشتر باشد، دفتر خدمات الکترونیک قضایی پرونده را به مرجع صالح ارجاع می‌دهد؛ وکیل از پیش خواسته‌ها را طوری می‌چیند که ارجاع اشتباه پیش نیاید.

شورای حل اختلاف چه می‌کند؟ طبق مادهٔ ۱۴ همان قانون، شورا فقط برای صلح و سازش اقدام می‌کند؛ اگر هر دو طرف مایل باشید، دادگاه صلح پرونده را برای سازش به شورا می‌فرستد و اگر ظرف دو ماه سازش نشد، خود قاضی رأی می‌دهد (تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۱۲). رأی دادگاه صلح در دعاوی تخلیه قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان است (بند پ تبصرهٔ ۵ مادهٔ ۱۲).

هزینهٔ دادخواست فسخ اجاره و تخلیه به علت تخلف از شرط

هزینه‌ها را در سه سبد ببینید:

1. هزینهٔ دادرسی: طبق مادهٔ ۵۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی همان است که قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و تعرفهٔ سالانه تعیین می‌کند. خواستهٔ تخلیه در رویهٔ غالب غیرمالی شمرده می‌شود و هزینهٔ ثابت دارد؛ دربارهٔ «تأیید فسخ اجاره» رویهٔ شعب یکدست نیست و برخی آن را مالی و نیازمند تقویم می‌دانند. هر خواستهٔ مالی همراه (اجرت‌المثل، خسارت، وجه التزام) هزینه‌ای درصدی بر اساس بهای خواسته دارد. وکیل با توجه به رویهٔ حوزهٔ شما، ستون «بهای خواسته» را طوری می‌نویسد که دادخواست برای کسری تمبر توقیف نشود (مادهٔ ۵۳).
2. هزینه‌های اثبات: هزینهٔ اظهارنامه، هزینهٔ تأمین دلیل و دستمزد کارشناس (برای تغییر کاربری، تغییر در بنا یا خسارت)، و در صورت وکالت در دادرسی، حق‌الوکاله و ابطال تمبر وکالت‌نامه. این‌ها «خسارات دادرسی» هستند و اگر برنده شوید طبق مادهٔ ۵۱۹ از مستأجر قابل مطالبه‌اند.
3. دستمزد تنظیم دادخواست: جدا از دو سبد بالاست و خودِ وکیل آن را پیش از پرداخت، در همان گفت‌وگو اعلام می‌کند.

نکته: هزینه‌ای که بیشتر از همه نادیده گرفته می‌شود، هزینهٔ زمان است — دادخواستی که به خاطر خواستهٔ مبهم یا دلیل ناقص برگردد، چند ماه تصرف بی‌اجارهٔ ملک را به شما تحمیل می‌کند. برای همین، خرجِ تأمین دلیل و اظهارنامه پیش از دادخواست تقریباً همیشه می‌ارزد.

مدارکی که برای تنظیم دادخواست از شما می‌خواهیم

• کارت ملی و ثبت‌نام در سامانهٔ ثنا؛ اگر ملک مشاع است یا چند مالک دارد، مدارک همهٔ مالکان یا وکالت‌نامه.
• اجاره‌نامه با همهٔ صفحات و شروط — و اگر در سامانهٔ ثبت معاملات املاک ثبت شده، کد رهگیری (مادهٔ ۲ قانون ۱۳۷۶). استنادِ شما یا باید به عبارتی باشد که عیناً در اجاره‌نامه نوشته شده، یا به یکی از تکالیفی که مادهٔ ۴۹۰ خودش بر دوش مستأجر گذاشته است؛ اگر شرط در الحاقیه یا پیام‌ها آمده، آن‌ها را هم بیاورید.
• مدرک مالکیت منافع: سند مالکیت، یا قرارداد و وکالتی که نشان دهد حق اجاره دادن داشته‌اید (مادهٔ ۴۷۳).
• دلیل تخلف: برای انتقال به غیر، صورت‌جلسهٔ تأمین دلیل یا گواهی شهود دربارهٔ هویت متصرف؛ برای تغییر کاربری یا بنا، عکس، فیلم، گزارش شهرداری یا نظر کارشناس؛ برای تعدی و تفریط، تأمین دلیل با کارشناس. هرچه تخلف «دیدنی‌تر» مستند شود، جلسهٔ رسیدگی کوتاه‌تر می‌شود.
• اظهارنامهٔ فسخ و رسید ابلاغ آن، یا هر نوشته و پیامی که اعلام فسخ و تاریخ آن را نشان دهد؛ اگر هنوز نفرستاده‌اید، وکیل آن را هم می‌نویسد.
• مبلغ ودیعه و رسید آن؛ در اجرای تخلیه باید مسترد یا به اجرا سپرده شود (مادهٔ ۴ قانون ۱۳۷۶).
• مشخصات ملک: نشانی دقیق، پلاک ثبتی، کاربری، تاریخ شروع و پایان اجاره، و مشخصات متصرف فعلی اگر غیر از مستأجر است.

مراحل پرونده: از تأمین دلیل تخلف تا اجرای حکم تخلیه

1. ۱
   مستندسازی تخلف (تأمین دلیل)پیش از هر چیز، تخلف را ثبت کنید: درخواست تأمین دلیل به دادگاه صلح می‌دهید تا کارشناس یا مأمور وضعیت ملک، متصرف، تغییرات یا خسارت را صورت‌جلسه کند. این صورت‌جلسه بعداً قوی‌ترین دلیل شماست و مستأجر نمی‌تواند پیش از جلسه وضع را عوض کند.
2. ۲
   اعلام فسخ با اظهارنامهفسخ را با اظهارنامهٔ رسمی به مستأجر اعلام می‌کنید، شرط نقض‌شده را نام می‌برید و مهلت کوتاهی برای تخلیه می‌دهید. از این تاریخ، رابطهٔ اجاره پایان‌یافته تلقی می‌شود و تصرف بعدی اجرت‌المثل دارد (مادهٔ ۴۴۹ و منطق مادهٔ ۴۹۴).
3. ۳
   تنظیم و ثبت دادخواستخواسته: تأیید (تنفیذ) فسخ قرارداد اجارهٔ مورخ … به علت تخلف از شرط بند … و تخلیهٔ عین مستأجره، به انضمام خسارات دادرسی (و در صورت صلاحدید، اجرت‌المثل و وجه التزام)؛ شرح رابطه، شرط، تخلف، اعلام فسخ و فهرست دلایل (مادهٔ ۵۱ ق.آ.د.م). در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به دادگاه صلح محل ملک ارجاع می‌شود؛ ابلاغ‌ها از طریق ثنا می‌آید.
4. ۴
   ابلاغ و دفاع مستأجردادخواست به مستأجر (و اگر متصرف دیگری هست، به او) ابلاغ و وقت رسیدگی تعیین می‌شود. دفاع‌های رایج: «شرط در قرارداد نیست»، «موجر خودش رضایت داده بود»، «تخلفی رخ نداده»، «موجر با گرفتن اجاره از فسخ گذشته است». وکیل برای هر کدام پاسخ و دلیل را از قبل در دادخواست و لایحه پیش‌بینی می‌کند.
5. ۵
   رسیدگی، کارشناسی و تحقیق محلیدادگاه وجود شرط، وقوع تخلف و اعلام فسخ را بررسی می‌کند و در صورت نیاز کارشناس یا تحقیق محلی تعیین می‌کند. در جلسهٔ اول حاضر باشید؛ ایرادها و بسیاری از دفاع‌ها تا همان جلسه قابل طرح‌اند و غیبت بی‌دلیل می‌تواند پرونده را به ضرر شما کُند کند.
6. ۶
   صدور حکم و قطعیتدر صورت احراز، حکم به تأیید فسخ و تخلیه (و خواسته‌های همراه) صادر می‌شود. رأی وقتی غیابی است که مستأجر یا نمایندهٔ قانونی‌اش در هیچ جلسه‌ای نیامده، لایحه نداده و اخطاریه به او ابلاغ واقعی نشده باشد؛ آن‌گاه بیست روز از ابلاغ واقعی برای واخواهی در همان شعبه فرصت دارد (مواد ۳۰۳ و ۳۰۶). با ابلاغ واقعیِ اخطاریه رأی حضوری است و باید ظرف همان بیست روز به تجدیدنظر برود (مادهٔ ۳۳۶). با قطعیت، نوبت اجراییه است.

بعد از صدور حکم: اعتراض مستأجر، اجراییه و اجرای تخلیه

اعتراض مستأجر: حکم تنها در صورتی غیابی است که مستأجر در هیچ‌یک از جلسات حاضر نشده باشد، لایحه‌ای هم نداده باشد و اخطاریه به او ابلاغ واقعی نشده باشد (مادهٔ ۳۰۳)؛ در این حالت می‌تواند ظرف بیست روز از ابلاغ واقعی (دو ماه برای مقیم خارج) در همان دادگاه واخواهی کند (مادهٔ ۳۰۶ قانون آیین دادرسی مدنی). هرگاه اخطاریه ابلاغ واقعی شده باشد حکم حضوری است، ولو مستأجر هیچ‌گاه در دادرسی شرکت نکرده و دفاعی نفرستاده باشد، و تنها راه او تجدیدنظرخواهی است. حکم تخلیه و تأیید فسخ به‌عنوان دعوای غیرمالی قابل تجدیدنظر است (بند ب مادهٔ ۳۳۱) و مهلت آن بیست روز از ابلاغ یا پایان مهلت واخواهی است (مادهٔ ۳۳۶)؛ مرجع، دادگاه تجدیدنظر مرکز استان است (مادهٔ ۳۳۴) و برای آرای دادگاه صلح، بند پ تبصرهٔ ۵ مادهٔ ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف این حق را صریحاً شناخته است. اگر حکم به ضرر شما صادر شد، همین مهلت‌ها برای شما هم هست.

اجراییه: حکم پس از قطعیت و با درخواست کتبی شما، با صدور اجراییه از دادگاه نخستین اجرا می‌شود (مواد ۱، ۲، ۴ و ۵ قانون اجرای احکام مدنی). برای حکم غیابی، اجرا منوط به معرفی ضامن معتبر یا تأمین است، مگر اینکه ابلاغ واقعی شده و مستأجر واخواهی نکرده باشد (تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۳۰۶).

ودیعه و تحویل ملک: طبق مادهٔ ۴ قانون ۱۳۷۶، تخلیه و تحویل ملک موکول به استرداد ودیعه یا قرض‌الحسنه به مستأجر یا سپردن آن به دایرهٔ اجراست. اگر بابت خسارت ملک، اجاره یا قبوض طلب دارید و می‌خواهید از همین ودیعه برداشته شود، باید هم‌زمان گواهی تقدیم دادخواست مطالبهٔ آن را به اجرا بدهید تا معادلش نگه داشته شود و بعد از رأی، کسر و باقی به مستأجر داده شود.

اجرای تخلیه: مأمور اجرا به مستأجر اخطار می‌کند و در صورت امتناع، ملک با حضور مأموران تخلیه و تحویل می‌شود؛ اگر متصرفی غیر از مستأجر در ملک باشد، حکمی که علیه هر دو گرفته شده بدون وقفه اجرا می‌شود — یکی از دلایلی که وکیل متصرف را هم طرف دعوا قرار می‌دهد. مدت زمان از ثبت تا حکم بدوی معمولاً چند ماه است و به نوبت شعبه، کارشناسی و اعتراض‌ها بستگی دارد؛ زمان دقیق قابل پیش‌بینی نیست، اما تأمین دلیل و اظهارنامهٔ پیش از دعوا، رایج‌ترین علت‌های اطاله را از بین می‌برد.

اشتباه‌های رایجی که وکیل جلوی آن‌ها را می‌گیرد

• نوشتن «فسخ قرارداد» به جای «تأیید فسخ»: فسخ با ارادهٔ موجر واقع می‌شود (مادهٔ ۴۴۹)؛ دادخواستی که از دادگاه فسخ می‌خواهد، در معرض عدم استماع است.
• استناد به شرطی که وجود ندارد یا باطل است: شرط شفاهی اثبات نمی‌شود و شرط غیرمقدور یا نامشروع باطل است (مادهٔ ۲۳۲)؛ وکیل شرط را اول با متن اجاره‌نامه و بعد با مواد ۲۳۲ و ۲۳۳ می‌سنجد.
• دادخواست بدون دلیل تخلف: ادعای «به غیر واگذار کرده» یا «کاربری را عوض کرده» بدون تأمین دلیل، شهود یا عکس، در جلسهٔ اول فرو می‌ریزد.
• اعلام نکردن فسخ پیش از دعوا: بدون اظهارنامه، تاریخ فسخ مبهم می‌ماند و مستأجر ادعای بی‌اطلاعی می‌کند؛ اجرت‌المثل هم مبدأ روشنی ندارد.
• رفتارِ دال بر رضایت پس از تخلف: گرفتن اجاره از متصرف جدید یا سکوت طولانی می‌تواند امضای فعلی و اسقاط شرط تلقی شود (مواد ۲۴۴، ۲۴۵ و ۴۵۰). اگر پولی می‌گیرید، در رسید «با حفظ حق فسخ» را قید کنید.
• نادیده گرفتن «اسقاط کافهٔ خیارات» در اجاره‌نامه: سقوط خیارات را می‌توان شرط کرد (مادهٔ ۴۴۸)؛ باید روشن شود که آیا این عبارت، خیار تخلف شرط را هم گرفته یا فقط خیارات دیگر را.
• طرف دعوا قرار ندادن متصرف: وقتی ملک به غیر واگذار شده، حکمی که فقط علیه مستأجر است ممکن است در اجرا با مقاومت متصرف روبه‌رو شود؛ هر دو را خوانده قرار دهید.
• اشتباه گرفتن قانون حاکم: مغازهٔ اجاره‌شده پیش از ۱۳۷۶ تابع موارد حصری مادهٔ ۱۴ قانون ۱۳۵۶ است و حق کسب و پیشه دارد؛ نوشتن دادخواست با منطق قانون ۱۳۷۶ برای آن ملک، از اساس اشتباه است.
• طرح دعوا در شهر اقامت مستأجر: تخلیه باید در حوزهٔ وقوع ملک مطرح شود (مادهٔ ۱۲ ق.آ.د.م).