- بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ چهار قید دارد: محل کسب یا پیشه یا تجارت، اجاره برای شغل معین، تغییر شغل بدون رضای موجر، و اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق نباشد.
- استثنای «شغل مشابه» بخشی از خودِ متن قانون است؛ اگر دادگاه شباهت عرفی را احراز کند، حکم تخلیه صادر نمیشود.
- ماده ۱۵ همان قانون سه مورد را نام برده که دادگاه ضمن حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت هم حکم میدهد؛ تغییر شغل در فهرست ماده ۱۴ است و آن ماده چنین تکلیفی مقرر نکرده است.
چه زمانی به دادخواست تخلیه به علت تغییر شغل نیاز دارید؟
- تغییر آشکار صنف در مغازهمحل را برای شغلی اجاره دادهاید و اکنون کار کاملاً دیگری در آن انجام میشود؛ نوع مشتری، تجهیزات و پروانهٔ کسب عوض شده است. این روشنترین مصداق بند ۷ ماده ۱۴ است، به شرط آنکه شغل مقرر در اجارهنامه تصریح شده باشد.
- افزودن شغل دوم به شغل اصلیشغل اول همچنان ادامه دارد اما فعالیت تازهای هم به آن اضافه شده که ماهیت محل را تغییر داده است. اینجا دعوا حول همان پرسش میچرخد که قانون مطرح کرده: آیا آنچه اضافه شده عرفاً مشابه شغل سابق است یا نه.
- تغییر شغل همراه با تعدی و تفریطشغل جدید ملک را هم آسیب زده است — تغییر بنا، حذف دیوار یا نصب تجهیزات سنگین. در این حالت میتوان همزمان به بند ۸ ماده ۱۴ (تعدی یا تفریط) استناد کرد تا پرونده به یک رکن واحد وابسته نماند.
- اجارههای بعد از سال ۱۳۷۶قرارداد شما مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ و قانون مدنی است. مبنای تخلف اینجا شرط قراردادی و ماده ۴۹۲ قانون مدنی است: استعمال عین مستأجره در غیر مورد مذکور در اجاره که منع آن ممکن نباشد، به موجر حق فسخ میدهد.
تخلیه به علت تغییر شغل چیست و به کدام ملکها مربوط است؟
تخلیه به علت تغییر شغل دعوایی است که موجرِ یک محل کسب مطرح میکند: محل برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر آن شغل را عوض کرده است. خواسته، فسخ رابطهٔ اجاره و تخلیهٔ ملک است؛ نه جریمهٔ مستأجر و نه تغییر اجارهبها.
مبنای اصلی، بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است. متن آن ماده میگوید موجر میتواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند و دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیهٔ مورد اجاره را صادر مینماید و این حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد. بند ۷ آن به این عبارت است: «در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد».
پس این دعوا فقط به محل کسب یا پیشه یا تجارت مربوط است. برای واحد مسکونی، مسیر دیگری در همان ماده وجود دارد: بند ۶، یعنی استفاده از مورد اجارهٔ محل سکنی برخلاف منظوری که در اجارهنامه قید شده. و اگر رابطهٔ اجارهٔ شما مشمول قانون ۱۳۵۶ نباشد — یعنی قرارداد پس از قانون سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد — مبنا به قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین منتقل میشود.
چهار رکنی که باید ثابت شود و استثنایی که در خودِ قانون است
متن بند ۷ را که باز کنیم، چهار شرط جدا از آن بیرون میآید و نبودِ هر کدام دعوا را زمین میزند:
- مورد اجاره محل کسب یا پیشه یا تجارت باشد. برای محل سکنی این بند کاربرد ندارد. تبصرهٔ ۲ ماده ۱۴ هم میگوید اگر مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود، از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجارهٔ محل سکنی خواهد بود.
- محل برای شغل معینی اجاره داده شده باشد. اگر اجارهنامه شغل را تعیین نکرده باشد، رکن دوم لنگ میماند. به همین دلیل ماده ۱۱ همان قانون دفاتر اسناد رسمی را مکلف کرده در اجارهنامه تصریح کنند که اجاره «به منظور سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت با تعیین نوع کسب و پیشه و تجارت» است.
- مستأجر شغل خود را تغییر داده باشد. موضوع، تغییر واقعی فعالیت در محل است، نه تغییر نام تابلو یا جابهجایی جزئی در کالاها.
- این تغییر بدون رضای موجر باشد. رضایت لازم نیست حتماً کتبی باشد؛ اما اگر شما سالها با علم به شغل جدید اجارهبها گرفته باشید، طرف مقابل همان را نشانهٔ رضایت خواهد گرفت. سکوت طولانی، دفاع طرف مقابل را تقویت میکند.
و بعد استثنای صریح قانون: «مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد». این جمله بخشی از خودِ حکم است، نه یک تفسیر؛ یعنی حتی اگر هر چهار رکن بالا ثابت شود، احراز شباهت عرفی مانع تخلیه است. تشخیص شباهت با دادگاه است و معمولاً با تحقیق محلی، استعلام از اتحادیهٔ صنفی یا نظر کارشناس انجام میشود. در دادخواست باید از همان ابتدا نشان دهید چرا دو شغل عرفاً یکی نیستند: تفاوت پروانهٔ کسب، نوع مشتری، تجهیزات و اثر آن بر ملک.
یک نکتهٔ دفاعی هم بدانید: ماده ۳۰ قانون ۱۳۵۶ میگوید کلیه طرق مستقیم یا غیرمستقیم که طرفین بهمنظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ کنند، پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام میشود.
حق کسب یا پیشه یا تجارت در این پرونده چه میشود؟
این پرسش برای هر دو طرف مهمترین بخش پرونده است و پاسخ آن را باید از تفاوت دو مادهٔ کنار هم گرفت.
ماده ۱۵ قانون ۱۳۵۶ سه مورد را نام میبرد که پس از انقضای مدت اجاره، درخواست تخلیهٔ محل کسب جایز است: تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر ارائهٔ پروانهٔ ساختمانی یا گواهی شهرداری؛ تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت؛ و موردی که محل کسب برای سکنی هم مناسب باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه کند. همان ماده در پایان تصریح میکند: «در موارد سهگانهٔ فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد».
ماده ۱۴ — که تغییر شغل در بند ۷ آن است — چنین تکلیفی مقرر نکرده است. ماده ۱۴ فهرست تخلفات مستأجر است و حکم آن فسخ اجاره و تخلیه است. تنها جایی که خودِ قانون در فصل تخلفات به حق کسب و پیشه اشاره کرده، تبصرهٔ ۱ ماده ۱۹ دربارهٔ انتقال به غیر است: اگر مستأجر بدون رعایت مقررات آن ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار کند، موجر حق درخواست تخلیه دارد و مستأجر یا متصرف حسب مورد مستحق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت است. تغییر شغل مشمول این تبصره نیست.
نتیجهٔ عملی: طرف مقابل احتمالاً حق کسب و پیشه را مطرح خواهد کرد و همین موضوع، مرجع صالح را هم جابهجا میکند (بخش بعد). ماده ۱۸ قانون ۱۳۵۶ هم میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت را تابع اصول و ضوابط آییننامهای دانسته است، نه یک عدد ثابت؛ پس هیچ درصد از پیش تعیینشدهای در کار نیست.
دادخواست را کجا ثبت کنم؟
سه قاعده تکلیف را روشن میکند.
یکم، محل. دعوای تخلیه راجع به مال غیرمنقول است، پس طبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی باید در دادگاهی اقامه شود که ملک در حوزهٔ آن واقع است، حتی اگر خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.
دوم، مرجع. طبق ماده ۱۴ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، به دعاوی مندرج در آن قانون در دادگاه صلح رسیدگی میشود و شورای حل اختلاف صرفاً در امر صلح و سازش اقدام میکند. بند ۴ ماده ۱۲ همان قانون «دعاوی و درخواستهای مربوط به تخلیهٔ عین مستأجره و تعدیل اجارهبها» را در صلاحیت دادگاه صلح گذاشته است، اما با یک استثنای صریح: بجز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت. در پروندههای تغییر شغل، چون پای محل کسب مشمول قانون ۱۳۵۶ در میان است و حق کسب و پیشه معمولاً وارد دعوا میشود، مسیر متعارف دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. اگر پروندهٔ شما هیچ ادعایی دربارهٔ سرقفلی و حق کسب و پیشه نداشته باشد، در دایرهٔ صلاحیت دادگاه صلح میماند.
سوم، قابلیت اعتراض. تبصرهٔ ۵ ماده ۱۲ قانون ۱۴۰۲ آرای دادگاه صلح را قطعی دانسته مگر در موارد شمردهشده، که موضوع بند ۴ یکی از آنهاست و در دادگاه تجدیدنظر استان قابل اعتراض است. آرای دادگاه عمومی حقوقی هم طبق مواد ۳۳۰ و بعدِ قانون آیین دادرسی مدنی، در همان دادگاه تجدیدنظر استان بازبینی میشود.
مدارکی که برای تنظیم دادخواست از شما میخواهیم
- کارت ملی و در صورت وکالت، وکالتنامه؛ ثبتنام در سامانهٔ ثنا برای خواهان.
- اجارهنامه با تاریخ و مدت و بهویژه بندی که نوع کسب و پیشه را تعیین کرده است؛ اگر اجارهنامهٔ رسمی دارید، نسخهٔ دفترخانه، وگرنه نسخهٔ عادی و مدارک پرداخت اجارهبها.
- سند مالکیت یا مدرکی که سِمَت شما را بهعنوان موجر یا قائممقام او ثابت کند.
- دلیل شغل فعلی: تصویر پروانهٔ کسب جدید، تابلو و آگهی، صورتجلسهٔ تأمین دلیل، فاکتور یا کارت بازرگانی، و مشخصات و نشانی گواهان — ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی ذکر دقیق نام و نشانی گواهان را در دادخواست لازم دانسته است.
- مکاتبات و اظهارنامههایی که نشان میدهد به تغییر شغل اعتراض کردهاید؛ اینها رکن «بدون رضای موجر» را میسازند.
- در صورت وجود: مدارک سرقفلی یا وجوهی که میان طرفین رد و بدل شده، چون بر مرجع صالح و بر دفاع طرف مقابل اثر میگذارد.
مراحل ثبت و رسیدگی به دادخواست تخلیه
- ۱مستندسازی شغل جدیدپیش از طرح دعوا، وضع فعلی محل را ثبت کنید: عکس تابلو و داخل مغازه، استعلام پروانهٔ کسب و در صورت لزوم درخواست تأمین دلیل. این مدارک بعداً پایهٔ مقایسهٔ دو شغل خواهند بود.
- ۲اعلام عدم رضایتاظهارنامه یا اخطار کتبی بفرستید و رسید آن را نگه دارید. این سند، رکن «بدون رضای موجر» را پوشش میدهد و جلوی دفاع رایج «موجر میدانست و اجاره میگرفت» را میگیرد.
- ۳تعیین خواسته و تنظیم متنخواسته معمولاً «صدور حکم بر فسخ اجاره و تخلیهٔ عین مستأجره به علت تغییر شغل، مستنداً به بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶» به انضمام خسارات دادرسی است. شغل مصرح در اجارهنامه و شغل فعلی باید در متن کنار هم بیاید.
- ۴ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضاییبا کارت ملی و مدارک به دفتر خدمات مراجعه میکنید؛ دادخواست اسکن و به مرجع صالح ارجاع میشود و ابلاغها از طریق ثنا میآید. در صورت نقص، مدیر دفتر ده روز مهلت رفع نقص میدهد (ماده ۵۴).
- ۵جلسهٔ رسیدگی و بررسی شباهت عرفیکانون دعوا همینجاست: آیا شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق است؟ دادگاه معمولاً به تحقیق محلی، استعلام از اتحادیهٔ صنفی یا نظر کارشناس متوسل میشود. دلایل خود را برای این جلسه آماده کنید.
- ۶صدور حکم و تعیین مهلت تخلیهاگر حکم تخلیه صادر شود، دادگاه ضمن حکم مهلتی برای تخلیه تعیین میکند که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نیست (ماده ۲۷ قانون ۱۳۵۶).
- ۷قطعیت و درخواست اجراییهپس از قطعیت، اجرای حکم با صدور اجراییه و به درخواست کتبی محکومله انجام میشود (مواد ۲ و ۵ قانون اجرای احکام مدنی). مهلت درخواست اجراییه را از دست ندهید (بخش بعد).
هزینههای این پرونده چیست؟
چهار قلم را از هم جدا کنید:
- هزینهٔ دادرسی: خواستهٔ تخلیه بهعنوان دعوای غیرمالی ثبت میشود و هزینهٔ ثابت دارد. اگر اجور معوقه یا خسارت هم بخواهید، آن بخش مالی است و هزینهٔ دادرسیاش بر مبنای بهای خواسته حساب میشود. ارقام هر سال تغییر میکند و طبق تعرفهٔ سالانه محاسبه میشود؛ به عددهای قدیمی اعتماد نکنید.
- هزینهٔ تأمین دلیل، اگر پیش از طرح دعوا وضع محل را ثبت کنید؛ درخواستی جداگانه با هزینهٔ خودش است.
- دستمزد کارشناس و هزینهٔ تحقیق محلی: در دعوای تغییر شغل، پرسش «شباهت عرفی» تقریباً همیشه به اینها میرسد. ماده ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حقالزحمهٔ کارشناسی و هزینهٔ تحقیقات محلی را در تعریف خسارات دادرسی آورده است، یعنی قابل مطالبهاند؛ اما ماده ۵۲۱ میگوید هزینههایی که برای اثبات دعوا یا دفاع ضرورت نداشته قابل مطالبه نیست.
- حقالوکاله و ابطال تمبر آن، اگر وکیل وکالت پرونده را بپذیرد. این هزینه با دستمزد تنظیم دادخواست در این خدمت یکی نیست.
دستمزد تنظیم دادخواست را خودِ وکیل، پس از خواندن پروندهٔ شما و پیش از پرداخت، در همان گفتوگو اعلام میکند.
پس از صدور حکم: اجرا، واخواهی و تجدیدنظر
مهلتی که خیلیها از دست میدهند. ماده ۲۸ قانون ۱۳۵۶ میگوید در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر و قطعی میشود، موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهد و الا حکم ملغیالاثر خواهد بود، مگر طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند؛ و در سایر موارد — یعنی پروندههایی مانند تغییر شغل — هرگاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجراییه ننماید، حکم صادرشده ملغیالاثر است، مگر برای تأخیر تخلیه توافقی شده باشد.
اجرا. ماده ۱ قانون اجرای احکام مدنی اجرا را منوط به قطعیت حکم و ماده ۲ آن را به ابلاغ به محکومعلیه و درخواست کتبی محکومله موکول کرده است. پس از ابلاغ اجراییه، محکومعلیه ده روز مهلت دارد مفاد آن را اجرا کند (ماده ۳۴). ملک عین معین است و در صورت امکان تسلیم، دادورز آن را میگیرد و به محکومله میدهد (ماده ۴۲)؛ اموال جامانده در محل طبق ماده ۴۵ صورتبرداری و حسب مورد سپرده، فروخته یا به حافظ داده میشود.
واخواهی. ماده ۳۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی میگوید حکم دادگاه حضوری است، مگر اینکه خوانده یا وکیل یا قائممقام یا نمایندهٔ قانونی وی در هیچیک از جلسات دادگاه حاضر نشده و بهطور کتبی نیز دفاع ننموده باشد، یا اخطاریه ابلاغ واقعی نشده باشد. در حکم غیابی، محکومعلیه غایب حق واخواهی در همان دادگاه صادرکننده دارد (ماده ۳۰۵) و مهلت آن برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج از کشور دو ماه از ابلاغ واقعی است، مگر عذر موجه ثابت شود (ماده ۳۰۶).
تجدیدنظر. مهلت بیست روز برای مقیمان ایران و دو ماه برای مقیمان خارج است و از تاریخ ابلاغ یا انقضای مدت واخواهی شروع میشود (ماده ۳۳۶). مرجع آن دادگاه تجدیدنظر مرکز همان استان است (ماده ۳۳۴).
اشتباههای رایجی که وکیل جلوی آنها را میگیرد
- استناد به بند ۷ برای واحد مسکونی: این بند فقط به محل کسب یا پیشه یا تجارت مربوط است؛ برای محل سکنی باید به بند ۶ ماده ۱۴ استناد کرد.
- ندیدن استثنای «شغل مشابه»: دادخواستی که فقط تغییر شغل را گزارش میکند و دربارهٔ عدم شباهت عرفی حرفی نمیزند، نیمی از کار را رها کرده است.
- اجارهنامهٔ بینام شغل: وقتی قرارداد نوع کسب را تعیین نکرده، رکن «شغل معین» ثابت نمیشود. ماده ۱۱ قانون ۱۳۵۶ تصریح نوع کسب را در اجارهنامه لازم دانسته است.
- سکوت طولانی و گرفتن اجارهبها: سالها آگاهی از شغل جدید و دریافت اجاره، دفاع «رضایت موجر» را تقویت میکند. اعتراض کتبی بهموقع، این ریسک را کم میکند.
- اشتباه در مرجع: اگر پای سرقفلی یا حق کسب و پیشه در میان باشد، بند ۴ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲ آن را از صلاحیت دادگاه صلح استثنا کرده است.
- از دست دادن مهلت یکسالهٔ اجراییه: ماده ۲۸ قانون ۱۳۵۶ حکم را در صورت درخواستنکردن اجراییه ظرف یک سال از ابلاغ حکم قطعی، ملغیالاثر میداند.
- طرح دعوا در حوزهٔ اقامت خوانده: دعوای راجع به مال غیرمنقول در دادگاه محل وقوع ملک اقامه میشود (ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی).