- استفاده از مورد اجاره برخلاف آنچه در اجارهنامه قید شده، از موارد درخواست فسخ و تخلیه است (بند ۶ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶).
- تبصرهٔ ۳ همان ماده مسیر سریعتری دارد: اگر مستأجر مرکز فسادی دایر کند که دایر کردنش قانوناً ممنوع است، دادستان به محض صدور کیفرخواست و به درخواست موجر ملک را در اختیار او میگذارد.
- در اجارههای مشمول قانون ۱۳۷۶، مبنا قانون مدنی است: استعمال برخلاف مورد مصرح در اجاره که منع آن ممکن نباشد، به موجر حق فسخ میدهد (ماده ۴۹۲).
چه زمانی به دادخواست تخلیه به علت ایجاد مرکز فساد نیاز دارید؟
- خانهٔ مسکونی که به مرکز فساد تبدیل شدهملک را برای سکونت اجاره دادهاید و در عمل از آن برای کاری استفاده میشود که با منظور مصرح در اجارهنامه هیچ نسبتی ندارد. مبنای شما بند ۶ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ است: استفاده برخلاف منظوری که در اجارهنامه قید شده.
- پروندهٔ کیفری باز است و کیفرخواست صادر شدهشکایت کیفری کردهاید و دادسرا کیفرخواست صادر کرده است. طبق تبصرهٔ ۳ ماده ۱۴، در همین حالت و به درخواست موجر، دادستان علاوه بر وظایف قانونی خود مورد اجاره را در اختیار موجر قرار میدهد؛ وکیل همزمان مسیر حقوقی را باز نگه میدارد.
- اجارهٔ بعد از سال ۱۳۷۶ با سند عادیقرارداد شما مشمول قانون ۱۳۷۶ و قانون مدنی است. اینجا خواسته بر پایهٔ تخلف از شرط استفاده نوشته میشود: استعمال عین مستأجره در غیر مورد مذکور در اجاره که منع آن ممکن نباشد، به موجر حق فسخ میدهد (ماده ۴۹۲ قانون مدنی).
- تخلیه همراه با مطالبهٔ اجارهبها و خسارتافزون بر تخلیه، اجور معوقه یا اجرتالمثل ایام تصرف و خسارت وارد به ملک را هم میخواهید. اینها خواستهٔ مالی جداگانهاند و باید تقویم شوند؛ وکیل آنها را در همان دادخواست یا در دادخواست جدا سامان میدهد.
تخلیه به علت ایجاد مرکز فساد چیست و با شکایت کیفری چه فرقی دارد؟
دعوای تخلیه به علت ایجاد مرکز فساد یک دعوای حقوقی است: موجر از دادگاه میخواهد رابطهٔ استیجاری را بهسبب استفادهٔ مستأجر برخلاف آنچه در اجارهنامه آمده پایان دهد و حکم به تخلیهٔ ملک بدهد. موضوع این دعوا مجازات مستأجر نیست؛ پسگرفتن ملک است.
شکایت کیفری مسیر جداگانهای است که در مرجع کیفری رسیدگی میشود و نتیجهاش مجازات مرتکب است، نه تخلیهٔ ملک. این دو مسیر یکدیگر را نفی نمیکنند و میتوانند همزمان پیش بروند. تنها نقطهٔ اتصال آنها را قانون در تبصرهٔ ۳ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ پیشبینی کرده است: در مورد بند ۶ همان ماده، اگر مستأجر در مورد اجاره مرکز فسادی دایر کند که دایر کردن آن قانوناً ممنوع است، دادستان علاوه بر انجام وظایف قانونی خود، به محض صدور کیفرخواست و به درخواست موجر، مورد اجاره را در اختیار موجر قرار میدهد. هر چهار قید این جمله مهم است: بند ۶، ممنوع بودن قانونی، صدور کیفرخواست، و درخواست موجر؛ بدون آنها این مسیر باز نمیشود.
تفاوت عملی این دو مسیر را ساده ببینید: پروندهٔ کیفری زمانبندی خودش را دارد و ممکن است سالها طول بکشد، در حالی که دعوای تخلیه در دادگاه حقوقی مستقل از سرنوشت آن پرونده پیش میرود و تنها به رابطهٔ اجاره و تخلف از آن میپردازد.
شرایط این دعوا و اینکه کدام قانون بر اجارهٔ شما حاکم است
پیش از هر چیز باید بدانید رابطهٔ استیجاری شما مشمول کدام قانون است، چون خواسته و مواد استنادی از همینجا تعیین میشود:
- اجارههای مشمول قانون ۱۳۵۶: این قانون بر محلهایی حاکم است که با شرایط ماده ۱ آن اجاره داده شدهاند و از دایرهٔ استثنائات ماده ۲ بیروناند. در اینجا ماده ۱۴ فهرست موارد فسخ و تخلیه به درخواست موجر را میدهد و بند ۶ آن ناظر به موردی است که «از مورد اجارهٔ محل سکنی برخلاف منظوری که در اجارهنامه قید شده استفاده گردد». تبصرهٔ ۲ همان ماده اضافه میکند اگر مورد اجاره برای منظوری غیر از کسب و پیشه و تجارت اجاره داده شده باشد، از هر حیث تابع مقررات اجارهٔ محل سکنی است.
- اجارههای مشمول قانون ۱۳۷۶: طبق ماده ۱ آن قانون، اجارهٔ اماکنی که پس از لازمالاجرا شدن آن با سند رسمی یا عادی منعقد میشود تابع قانون مدنی، همان قانون و شرایط مقرر بین طرفین است. مبنای شما در این حالت ماده ۴۹۰ قانون مدنی است که مستأجر را مکلف میکند در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کند و آن را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده به کار برد، و ماده ۴۹۲ که میگوید اگر مستأجر عین مستأجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده یا از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
در هر دو حالت، دو رکن را باید در دادخواست ثابت کنید: وجود رابطهٔ اجاره با نوع استفادهٔ مشخص، و وقوع استفادهٔ مخالف آن. ماده ۱۱ قانون ۱۳۵۶ دفاتر اسناد رسمی را مکلف کرده نوع استفاده را در اجارهنامه تصریح کنند؛ هرچه این قید در قرارداد شما روشنتر باشد، اثبات تخلف سادهتر است.
مرجع صالح: دادگاه، دادگاه صلح یا شورای حل اختلاف؟
این پرسش از آنجا آمده که تا پیش از قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، بخشی از دعاوی تخلیه در شورای حل اختلاف رسیدگی میشد و صفحهٔ جداگانهای برای آن وجود داشت. اکنون تکلیف روشن است: طبق ماده ۱۴ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲، به دعاوی مندرج در آن قانون در دادگاه صلح رسیدگی میشود و شورای حل اختلاف صرفاً در امر صلح و سازش اقدام میکند. پس اگر طرف مقابل شما حاضر به سازش باشد، شورا مسیر مصالحه است؛ اما دعوای تخلیه در دادگاه طرح میشود.
کدام دادگاه؟ بند ۴ ماده ۱۲ همان قانون، «دعاوی و درخواستهای مربوط به تخلیهٔ عین مستأجره و تعدیل اجارهبها» را در صلاحیت دادگاه صلح قرار داده است، بجز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت. این استثنا را جدی بگیرید: اگر پروندهٔ شما با سرقفلی یا حق کسب و پیشه گره خورده باشد، مسیر آن دادگاه عمومی حقوقی است. در هر دو حالت، چون دعوا راجع به مال غیرمنقول است، طبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی باید در حوزهای اقامه شود که ملک در آن واقع است، حتی اگر خوانده در آن حوزه ساکن نباشد.
نکتهٔ آخر دربارهٔ قطعیت رأی: تبصرهٔ ۵ ماده ۱۲ قانون ۱۴۰۲ آرای دادگاه صلح را قطعی دانسته، مگر در موارد شمردهشده که موضوع بند ۴ — یعنی همین دعاوی تخلیه — یکی از آنهاست و در دادگاه تجدیدنظر استان قابل اعتراض است.
مدارکی که برای تنظیم دادخواست از شما میخواهیم
- کارت ملی و در صورت وکالت، وکالتنامه؛ ثبتنام در سامانهٔ ثنا برای خواهان.
- اجارهنامه (رسمی یا عادی) با تاریخ و مدت و بهویژه بندی که نوع استفاده از مورد اجاره را تعیین کرده است؛ اگر اجارهنامهای در بین نیست، هر مدرکی که رابطهٔ استیجاری و منظور از اجاره را نشان دهد.
- سند مالکیت یا مدرکی که سِمَت شما را بهعنوان موجر یا قائممقام او ثابت کند.
- دلایل استفادهٔ مخالف قرارداد: گزارش مرجع انتظامی، صورتجلسهٔ تأمین دلیل، مشخصات و نشانی گواهان (ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی اسامی و نشانی گواهان را در دادخواست لازم دانسته است).
- در صورت وجود پروندهٔ کیفری: شمارهٔ پرونده و — اگر صادر شده — کیفرخواست، که مبنای مسیر تبصرهٔ ۳ ماده ۱۴ است.
- رسید یا مدرک ودیعه و قرضالحسنهٔ دریافتی از مستأجر، چون تکلیف آن هنگام تخلیه مطرح میشود.
- اگر اجور معوقه یا خسارت هم میخواهید: صورتحساب پرداختها و مدارک خسارت وارد به ملک.
مراحل ثبت و رسیدگی به دادخواست تخلیه
- ۱تعیین خواسته و قانون حاکمخواسته با توجه به قانون حاکم نوشته میشود: «صدور حکم بر فسخ اجاره و تخلیهٔ عین مستأجره به علت استفادهٔ برخلاف مفاد اجارهنامه» به انضمام خسارات دادرسی. اگر اجور معوقه یا اجرتالمثل هم میخواهید، بهعنوان خواستهٔ مالی جدا تقویم میشود.
- ۲تنظیم متن دادخواستمشخصات کامل طرفین، تعیین خواسته و بهای آن، جهات استحقاق، آنچه از دادگاه میخواهید و ذکر ادله و گواهان — همان هفت بندی که ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی برای دادخواست لازم دانسته است.
- ۳ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضاییبا کارت ملی و مدارک به دفتر خدمات مراجعه میکنید؛ دادخواست اسکن و به مرجع صالح ارجاع میشود و ابلاغها از طریق ثنا میآید. اگر دادخواست نقصی داشته باشد، مدیر دفتر ده روز مهلت رفع نقص میدهد (ماده ۵۴).
- ۴جلسهٔ رسیدگی و اثبات تخلفدر جلسه باید نوع استفادهٔ مقرر در اجارهنامه و انحراف از آن را ثابت کنید. دادگاه میتواند به گواهی گواهان، گزارش مرجع انتظامی، تحقیق محلی و در صورت لزوم استعلام از پروندهٔ کیفری استناد کند.
- ۵صدور حکم و تعیین مهلت تخلیهدر دعاوی مشمول قانون ۱۳۵۶، دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی برای تخلیه تعیین میکند که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نیست (ماده ۲۷ آن قانون).
- ۶قطعیت و درخواست اجراییهحکم پس از انقضای مهلتهای واخواهی و تجدیدنظر یا پس از رسیدگی مرجع بالاتر قطعی میشود. اجرای حکم با صدور اجراییه به درخواست کتبی محکومله انجام میگیرد (مواد ۲ و ۴ قانون اجرای احکام مدنی).
هزینههای این پرونده چیست؟
سه گروه هزینه را از هم جدا کنید:
- هزینهٔ دادرسی: خواستهٔ تخلیه در عمل بهعنوان دعوای غیرمالی ثبت میشود و هزینهٔ ثابت دارد؛ اما اگر اجور معوقه، اجرتالمثل یا خسارت وارد به ملک را هم بخواهید، آن بخش مالی است و هزینهٔ دادرسیاش بر مبنای بهای خواسته حساب میشود. مبلغها هر سال تغییر میکند و طبق تعرفهٔ سالانه محاسبه میشود؛ هیچ رقمی را از منابع قدیمی باور نکنید.
- هزینههای اثبات دعوا: تأمین دلیل، تحقیق محلی و در صورت لزوم کارشناسی. ماده ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی این اقلام را در تعریف «خسارات دادرسی» آورده است، یعنی قابل مطالبه از طرف مقابلاند؛ ولی ماده ۵۲۱ اضافه میکند هزینههایی که برای اثبات دعوا یا دفاع ضرورت نداشته قابل مطالبه نیست.
- حقالوکاله و ابطال تمبر آن: اگر وکیل پرونده را بپذیرد، حقالوکاله تابع تعرفه و توافق است و تمبر آن هنگام تقدیم وکالتنامه ابطال میشود. این هزینه با دستمزد تنظیم دادخواست در این خدمت یکی نیست.
دستمزد تنظیم دادخواست را خودِ وکیل، پس از خواندن پروندهٔ شما و پیش از پرداخت، در همان گفتوگو اعلام میکند. هزینهٔ دادرسی و هزینههای کارشناسی جدا از آن است و به صندوق دادگستری یا کارشناس پرداخت میشود.
بعد از صدور حکم تخلیه چه اتفاقی میافتد؟
حکم بهخودیخود ملک را خالی نمیکند؛ این مسیر را باید طی کنید:
- قطعیت و درخواست اجرا: طبق ماده ۱ قانون اجرای احکام مدنی هیچ حکمی اجرا نمیشود مگر قطعی شده باشد، و ماده ۲ اجرا را منوط به ابلاغ به محکومعلیه و درخواست کتبی محکومله کرده است. اجراییه را دادگاه نخستین صادر میکند (ماده ۵).
- مهلت دهروزهٔ مستأجر: پس از ابلاغ اجراییه، محکومعلیه ده روز فرصت دارد مفاد آن را اجرا کند (ماده ۳۴). اگر اجرا نکرد، عملیات اجرایی ادامه مییابد.
- تحویل ملک: ملک عین معین غیرمنقول است؛ دادورز آن را میگیرد و به محکومله تحویل میدهد (ماده ۴۲). اگر اموالی از مستأجر در محل مانده باشد و صاحب مال آن را نبرد یا در دسترس نباشد، دادورز صورت تفصیلی اموال را تهیه میکند و طبق ماده ۴۵ آنها را به صندوق دادگستری، فروش یا حافظ میسپارد.
- تکلیف ودیعه: در اجارههای مشمول قانون ۱۳۷۶، ماده ۴ آن قانون تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر را موکول به استرداد ودیعه یا سپردن آن به دایرهٔ اجرا کرده است. اگر مدعی خسارت یا اجارهبهای پرداختنشده هستید، همان ماده میگوید باید همزمان گواهی تقدیم دادخواست مطالبهٔ ضرر و زیان را به دایرهٔ اجرا بدهید تا به همان میزان از تسلیم وجه خودداری شود.
اگر شخص ثالثی در ملک متصرف باشد و مدعی حقی از عین یا منافع شود و دلیلی هم ارائه کند، ماده ۴۴ به او یک هفته مهلت مراجعه به دادگاه صلاحیتدار میدهد؛ اگر ظرف پانزده روز از پایان آن مهلت قراری بر تأخیر اجرای حکم ارائه نشود، عملیات اجرایی ادامه مییابد.
واخواهی و تجدیدنظر: مستأجر چگونه اعتراض میکند؟
واخواهی راه اعتراض به حکم غیابی است. ماده ۳۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی میگوید حکم دادگاه حضوری است، مگر اینکه خوانده یا وکیل یا قائممقام یا نمایندهٔ قانونی وی در هیچیک از جلسات دادگاه حاضر نشده و بهطور کتبی نیز دفاع ننموده باشد و اخطاریه هم ابلاغ واقعی نشده باشد — سه شرطی که با هم لازماند. نتیجهٔ عملی برای موجر روشن است: وقتی اخطاریه به دست خودِ مستأجر رسیده و ابلاغ واقعی ثبت شده، حکم حضوری است ولو مستأجر تا آخر پرونده سکوت کند، و مسیر اعتراض او تجدیدنظر خواهد بود نه واخواهی. اگر آن سه شرط جمع شود و حکم غیابی باشد، محکومعلیه غایب حق واخواهی دارد و دادخواست واخواهی در همان دادگاه صادرکنندهٔ حکم رسیدگی میشود (ماده ۳۰۵). مهلت آن برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج از کشور دو ماه از تاریخ ابلاغ واقعی است، مگر عذر موجه ثابت شود؛ ماده ۳۰۶ چهار عذر را برشمرده است: بیماری مانع حرکت، فوت والدین یا همسر یا فرزند، حوادث قهریه، و توقیف یا حبس بودن.
دو نکتهٔ عملی از تبصرههای همان ماده: اگر ابلاغ واقعی ممکن نباشد و ابلاغ قانونی انجام شود، آن ابلاغ معتبر است و حکم غیابی پس از انقضای مهلت و قطعی شدن اجرا میشود؛ و اجرای حکم غیابی منوط به معرفی ضامن معتبر یا اخذ تأمین متناسب از محکومله است، مگر دادنامه یا اجراییه به محکومعلیه غایب ابلاغ واقعی شده و او در مهلت مقرر واخواهی نکرده باشد.
تجدیدنظر مرحلهٔ بعد است. مهلت آن برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج دو ماه است، و — این قید را فراموش نکنید — از تاریخ ابلاغ یا انقضای مدت واخواهی شروع میشود (ماده ۳۳۶). مرجع تجدیدنظر آرای دادگاههای هر حوزه، دادگاه تجدیدنظر مرکز همان استان است (ماده ۳۳۴).
اشتباههای رایجی که وکیل جلوی آنها را میگیرد
- اشتباه در قانون حاکم: استناد به ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ برای اجارهای که مشمول قانون ۱۳۷۶ است — یا برعکس. این خطا خواسته و مواد استنادی را از پایه غلط میکند.
- خالی گذاشتن قید نوع استفاده: وقتی اجارهنامه نگفته ملک برای چه استفادهای است، اثبات «استفادهٔ برخلاف منظور» سخت میشود. در این حالت باید به اوضاع و احوال و عرف استناد کرد، همانطور که ماده ۴۹۰ قانون مدنی اجازه داده است.
- انتظار تخلیه از دل پروندهٔ کیفری: رأی کیفری، حکم تخلیه نیست. مسیر تبصرهٔ ۳ ماده ۱۴ هم شرطهای خودش را دارد: بند ۶، ممنوعیت قانونی دایر کردن، صدور کیفرخواست، و درخواست موجر.
- طرح دعوا در حوزهٔ اقامت خوانده: دعوای راجع به مال غیرمنقول باید در دادگاه محل وقوع ملک اقامه شود (ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی).
- جا انداختن گواهان: ماده ۵۱ خواسته است اسامی و مشخصات و محل اقامت گواهان در دادخواست بهطور صحیح معین شود؛ نوشتن «شهادت اهل محل» بدون نام، دلیل به حساب نمیآید.
- فراموش کردن ودیعه: در اجارههای مشمول قانون ۱۳۷۶، تحویل ملک به موجر موکول به استرداد ودیعه یا سپردن آن به دایرهٔ اجراست (ماده ۴). بیتوجهی به این نکته اجرای حکم را متوقف میکند.
- نخواستن خسارات دادرسی: هزینهٔ دادرسی و حقالوکاله و هزینهٔ کارشناسی طبق ماده ۵۱۹ قابل مطالبه است، اما باید خواسته شود.