به دلیل مشکلات حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت و کلاهبرداری در پیش‌فروش واحدها و مسائل مختلف دیگر، بعضی مالکان زمین یا خانه کلنگی به قرارداد مقاطعه‌کاری و پیمانکاری در ساخت یا تعمیرات و بازسازی و به اصطلاح کنتراتی روی آورده‌اند؛ ولی به دلیل عدم آشنایی با قوانین حاکم بر قراردادها و تنظیم آن در بنگاه یا با استفاده از نمونه‌های اینترنتی و پیشنهادی دوستان و بدون مشاوره حقوقی با متخصصان باز هم دچار مشکلات عدیده می‌شوند. پیمانکاری ساختمانی مانند مشارکت در ساخت جزو قراردادهای جدید و ترکیبی است و در کنار مزایای خود معایبی هم دارد.
این یادداشت درباره بعضی از ابعاد حقوقی قرارداد پیمانکاری صحبت می‌کند.
مسائل حقوقی پیمانکاری
به قرارداد و عقد، عهد و پیمان هم گفته میشود؛ چون طرفین قرارداد برای انجام موضوع قرارداد با هم عهد و پیمان می‌بندند. دو طرف قرارداد می‌تواند یک یا چند نفر با هویت و شخصیت حقیقی یا حقوقی باشد. منظور از قرارداد پیمانکاری چیزی فراتر از عهد و پیمان است که در ادامه خواهد آمد. اما قبل از تعریف پیمانکاری لازم است به یک نکته مهم حقوقی در قراردادها اشاره شود. قرارداد علاوه بر جنبه خصوصی که توافقی است و بر اساس آزادی افراد بسته میشود جنبه عمومی هم دارد که یکی از مهم‌ترین آنها حاکمیت قوانین بر قراردادهاست؛ یعنی همه قراردادها باید مطابق با قوانین و دستورالعمل‌های قانونی و گاهی تشریفات اداری تنظیم و منعقد شوند و نیز نباید با آنها مخالف باشد. همچنین گاهی الزامات قانونی وجود دارد که اگر در قراردادی اصلأ ذکر نشود یا حتی خلاف آن توافق شود، باز آن الزامات وجود دارند و هر توافق مخالف آن بی‌اثر است. مثلاً در حوزه ساختمان، قانون ملی ساختمان و در زمینه پیمانکاری، قانون کار و قوانین پیمانکاری حاکم است و الزامات خود را تحمیل می‌کند؛ مانند .آیین‌نامه ایمنی امور پیمانکاری، مصوب ۵ خرداد ۱۳۸۹ و بر اساس مواد ۱۳، ۸۵ و ۹۱ قانون کار.
تعریف پیمانکاری و مدیریت پیمان
پیمانکاری یا مقاطعه کاری، بیشتر در حوزه مهندسی کاربرد دارد و قراردادی است که کارفرما (طرف اول) موضوع قرارداد را که شامل مجموعه‌ای از فعالیت‌هاست در برابر دستمزد به شخص یا اشخاص حقیقی یا حقوقی (طرف دوم) واگذار می‌کند. در بحث ما، موضوع قرارداد مجموعه کارهای مربوط به ساخت یا تعمیرات ساختمان است که طبق شرایط و مدت زمان مشخص مندرج در قرارداد باید انجام شود و سازنده در جایگاه پیمانکار دستمزد خود را می‌گیرد. و اگر طرف دوم یک شرکت باشد به آن شرکت پیمانکار ساختمانی گفته میشود. معمولاً در پیمانکاری، از سوی کارفرما یک ناظر نیز برای نظارت بر فعالیت شرکت پیمانکار تعیین می‌گردد. شرکت‌های پیمانکاری بر اساس سابقه و توان فنی و مالی رتبه‌بندی می‌شوند که در قراردادهای دولتی ملاک هستند.
قرارداد پیمانکاری ساختمان، گاهی کامل و به صورت مدیریت پیمان است و همه حوزه ساخت‌وساز را پوشش می‌دهد و پیمانکار نماینده کارفرما برای همه آنهاست و گاهی کارفرما خودش پروژه را مدیریت می‌کند و پیمانکار در قالب قرارداد مسئولیت اجرایی دارد.
همچنین قرارداد پیمانکاری ساختمان انواعی دارد که شیوه درصدی آن خیلی پرکاربرد و شایع است. در این نوع از پیمانکاری ساختمان، کارفرما هزینه‌ها را طبق فاکتورهای تأییدشده پرداخت می‌کند و درصدی از مجموع هزینه را به پیمانکار می‌دهد. معمولاً ده درصد کل سهم پیمانکار را که مطابق قانون پیمانکاری است برای حسن انجام کار قرار می‌دهند.
مشکلات حقوقی پیمانکاری
در اینجا به چند مسئله اصلی در پیمانکاری اشاره می‌گردد که باعث بروز مشکلات حقوقی میشود.
- قرارداد ترکیبی
یکی از مشکلات اساسی پیمانکاری این است که کل یک قرارداد پیمانکاری در قالب و ساختار قراردادهای معمولی و معین، مثل اجاره اشخاص یا شراکت گنجانده نمی‌شود. مشکل از اینجا ناشی میشود که اگر در آن ابهام یا مشکل حقوقی پیدا شود نمی‌توان بر اساس اصول و قواعد حاکم بر یک عقد مشخص بررسی کرد و حکم داد. بنابراین در این نوع قراردادها باید همه ابعاد و شرایط خاص آن در محتوا و مفاد قرارداد کاملاً دقیق و روشن دیده شود.
- ضمانت اجرایی
در قراردادهای پیمانکاری دولتی، برابر مقررات قانونی تضمین‌ها و جریمه‌هایی وجود دارد اما در قراردادهای پیمانکاری بخش خصوصی این گونه نیست و ضمانت اجرایی قانونی وجود ندارد، بلکه طرفین باید تمام حقوق و تعهدات خود را کاملاً معین و مشخص کنند تا قابل اجرا و نظارت باشد. همچنین درباره ضمانت اجرایی قرارداد با استفاده از تضمین‌ها و وجوه التزام‌ها تصمیم‌گیری کنند.
- جدول زمانی اجرای سازه
در پیمانکاری ساختمان، پیمانکار یا شرکت پیمانکاری لازم است برنامه زمان‌بندی اجرای کار ساختمانی را اعم از فعالیت‌های کلی یا جزئی به کارفرما ارائه کند تا پس از تأیید و توافق، امضا و ضمیمه قرارداد گردد. در نوع قرارداد مدیریت پیمان این جدول زمانی اهمیت بیشتری دارد. خیلی از اختلافات در اجرای قرارداد پیمانکاری به همین جدول زمانی مربوط میشود که اهمیت انتخاب پیمانکار، ناظر پیمان، ضمانت اجرایی و مرجع حل اختلاف را نشان می‌دهد. یکی از نکات مهم در جدول زمانی و اجرایی پروژه، تعطیلی کار از سوی کارفرماست که طبق قانون پیمانکاری باید پانزده روز قبل از آن به اطلاع پیمانکار برسد و این مدت به طول قرارداد و پیمان افزوده شود. همچنین این تعطیلی نمی‌تواند بیش از سه ما باشد.
مرجع حل اختلافات و فسخ قرارداد
در همه قراردادها و بویژه پیمانکاری‌ها خیلی مهم و ضروری است مرجعی را برای داوری و حل اختلاف قرار دهند. این مرجع پیش از دادگستری وظیفه قضاوت را به عهده دارد و از این جهت هزینه و زمان کمتری را به طرفین تحمیل می‌کند و البته مشکل هم زودتر و به دور از تشریفات فضایی و اداری حل‌وفصل می‌گردد. البته انتخاب مرجع داوری، داور مرضی‌الطرفین و شیوه و شرایط داوری همه جزو ظرافت‌های حقوقی است و در هر قرارداد ویژگی‌های خاصی دارد و این گونه نیست که همیشه بتوان از قراردادهای نمونه و آماده استفاده کرد. بنابراین سفارش شده است که بخش حل اختلافات نیز جدی گرفته و با وکیل مشورت شود؛ چراکه یک وکیل باسابقه و باتجربه، از مشکلات ناشی از قراردادهای پیمانکاری که افراد را درگیر دادگستری کرده به خوبی آگاه است و می‌تواند به مشتریان خود بهترین کمک حقوقی را بکند.
به غیر از حل اختلافات، موضوع فسخ قرارداد خیلی اهمیت دارد که باید در قرارداد به صورت واضح و روشن بیان شود که در چه صورتی امکان فسخ وجود دارد و نحوه محاسبه و پرداخت خسارت و برداشت از وجوه و اسناد تضمینی چگونه است.
- دو توصیه برای انتخاب پیمانکار
دو نکته را در انتخاب پیمانکار ساختمانی دقت کنید. یکی اینکه پیمانکار و گروه همکاران از تخصص کافی در زمینه‌های مختلف حوزه ساختمان‌سازی برخوردار باشند؛ این اطلاعات را می‌توان از پروژه‌ای قبلی یا در حال ساخت او به دست آورد.
دوم اینکه پیمانکار قدرت تصمیم‌گیری سریع و به موقع و نیز پیش‌بینی شرایط و حوادث ناخواسته و اضطراری را بکند تا بتواند طبق برنامه و در زمان مشخص فعالیتش را تمام کند.
آنچه گفته شد اشاره به مشکلات حقوقی قرارداد پیمانکاری به زبان ساده بود تا افراد و اشخاص خصوصی صاحب زمین یا ملک، در پروژه‌‌های کوچک و بزرگ شخصی خود با هدف ساخت یا تعمیر، قرارداد کنتراتی آن را با یک شخص حقیقی یا شرکت حقوقی ساده و دست‌کم نگیرند و حتماً با متخصصان ملکی و قرارداد بنیاد وکلا مشورت کنند؛ زیرا آنها به قانون کار، قانون پیمان و قانون ملی ساختمان آگاه هستند و از مشکلات پیمانکاری ساختمانی بخش خصوصی در دادگستری به خوبی باخبرند و با تنظیم قرارداد دقیق و صحیح، از بروز مشکلات جلوگیری میکنند و برای اختلافات شرایط و قواعد مناسب و منصفانه و کاربردی در نظر می‌گیرند.
