پرداخت الباقی خرید ملک به نرخ روز یا بر اساس قرارداد

با سلام، من در سال ۹۰ ملکی را به مبلغ ۱۵۸ میلیون تومان به شخصی فروختم. ۳۸ میلیون تومان بابت انتقال سند پیش خریدار امانت ماند ولی خریدار یک ماه بعد از مبایعه‌نامه در خانه سکونت کرد و هنوز هم آنجا ساکن است، اما هنوز به دلیل اختلاف با شهرداری سند زده نشده و خریدار هم ۳۸ میلیون تومان را نداده است. اکنون قیمت ملک حدود سه میلیارد شده. سوال من این است، اکنون که شرایط سند زدن فراهم شده است، آیا خریدار باید ۳۸ میلیون تومان پرداخت کند یا با توجه به افزایش قیمت ملک باید قیمت جدید بپردازد؟ با تشکر.