موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
خوانده دعوای اجرت‌المثل در ملک مشاعی چه کسی است و چه ادله‌ای لازم است؟
پرسیده شده ۱۲ ماه پیش
۴۴ پاسخ ثبت شده
اراضی زراعی مشاعی بین ۱۰ وارث، طی دعوای تقسیم ترکه با حکم قطعی تقسیم شده و فرآیند فروش از طریق مزایده در حال اجراست. از سال ۱۳۵۵ تاکنون، سه نفر از وارثان بدون اجازه سایر وراث در این اراضی کشت و زرع کرده و به تصرف انحصاری خود ادامه می‌دهند. سؤالات حقوقی من به شرح زیر است:
۱. در دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف، آیا فقط این سه نفر متصرف باید خوانده باشند یا سایر وارثان نیز باید طرف دعوا قرار گیرند؟
۲. آیا طرح همزمان خلع ید و مطالبه اجرت‌المثل ضروری است یا مطالبه اجرت‌المثل به تنهایی کافی است؟
۳. آیا صدور حکم قطعی تقسیم ترکه و جریان مزایده، تأثیری بر پذیرش و رسیدگی به دعوا دارد؟
۴. برای اثبات تصرف پنجاه‌ساله این سه وارث، چه ادله‌ای لازم است؟
جمع‌بندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
بیشتر وکلا معتقدند دعوای مطالبه اجرت‌المثل و خلع ید فقط باید علیه متصرفان واقعی طرح شود، هرچند برخی وکلا طرح دعوا علیه همه وراث را پیشنهاد کرده‌اند. همچنین طرح مستقل دعوای اجرت‌المثل یا همزمان با خلع ید امکان‌پذیر است و حکم تقسیم ترکه مانع رسیدگی به این دعوا نخواهد بود.
زهرا فرجآنلاینوکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
خوانده اجرت‌المثل در ملک مشاعی موروثی
مسئولیت پرداخت اجرت‌المثل متوجه وراثی است که عملاً زمین را تصرف کرده و در آن کشت و زرع داشته‌اند و به نظر اکثریت وکلا طرح دعوا علیه همین سه متصرف کفایت می‌کند، هرچند اقلیتی از وکلا طرف دعوا قرار دادن همه وراث را بهتر دانسته‌اند. طرح دعوای اجرت‌المثل به تنهایی منع قانونی ندارد و در جریان بودن مزایده یا حکم تقسیم ترکه مانعی برای مطالبه آن ایجاد نمیکند. برای اثبات دوره تصرف متصرفان نیز ارائه دلایل و مدارک محکمه‌پسند به دادگاه ضروری است.
این پاسخ به‌صورت خودکار تولید شده و جای مشاوره‌ی حقوقی با وکیل را نمی‌گیرد؛ پاسخ‌های وکلا در ادامه آمده است.
۴۴ پاسخ از وکلا و کارشناسان حقوقی
پاسخ برتر۱۲ ماه پیش
محمدمهدی قنبری
کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه
۴٫۹·۶۷ مشاوره موفق
با سلام و احترام،
در پاسخ به سؤالات حقوقی شما در خصوص اراضی زراعی مشاع موروثی، و با توجه به صدور حکم قطعی تقسیم ترکه و در جریان بودن فرآیند مزایده، تحلیل حقوقی و مستندات قانونی به شرح زیر ارائه می‌گردد.
تحلیل حقوقی موضوع
وضعیت حقوقی شما با توجه به صدور حکم قطعی تقسیم ترکه کاملا مستحکم است. این حکم به صورت قطعی مالکیت مشاعی تمام ورثه را بر روی اراضی تثبیت کرده و با دستور فروش از طریق مزایده، بر غیرقابل افراز بودن ملک و لزوم پایان دادن به حالت اشاعه تاکید نموده است. تصرف و کشت و زرع توسط سه نفر از وراث بدون اذن سایرین، مصداق بارز تصرف عدوانی در ملک مشاع است و برای سایر وراث حق مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف و خلع ید را ایجاد می‌کند.
در ادامه، پاسخ هر یک از سؤالات شما به تفکیک ارائه میشود:
۱. طرفین دعوی در دادخواست اجرت‌المثل و خلع ید
در دعاوی مطالبه اجرت‌المثل و خلع ید از ملک مشاع، دادخواست باید صرفا علیه وراث متصرف (یعنی همان سه نفر) تنظیم و تقدیم گردد.
استدلال حقوقی: مسئولیت پرداخت اجرت‌المثل و همچنین تکلیف به رفع تصرف، متوجه شخصی است که به صورت غیرقانونی و بدون اذن سایر شرکا، از ملک بهره‌برداری کرده است. سایر وراث که در این تصرفات نقشی نداشته‌اند، نه تنها مسئولیتی ندارند، بلکه خود نیز مانند شما ذی‌نفع و متضرر از این وضعیت هستند. بنابراین، طرح دعوی علیه آنها صحیح نبوده و موجب اطاله دادرسی خواهد شد.
۲. ضرورت طرح همزمان خلع ید و مطالبه اجرت‌المثل
طرح همزمان این دو دعوی در یک دادخواست ضروری نیست، اما کاملا ممکن و بسیار توصیه میشود.
مطالبه اجرت‌المثل به تنهایی: شما میتوانید صرفا برای جبران خسارت ناشی از عدم بهره‌مندی از سهم خود در گذشته، دادخواست مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف را مطرح کنید. این دعوی به گذشته و جبران مالی آن مربوط است.
طرح همزمان هر دو دعوی: این رویکرد کامل‌تر و بهینه‌تر است. با طرح دعوای خلع ید، شما از دادگاه می‌خواهید که به تصرفات غیرقانونی فعلی و آتی پایان دهد و با طرح دعوای مطالبه اجرت‌المثل، خسارت گذشته را مطالبه می‌کنید. طرح همزمان این دو خواسته در یک دادخواست، از نظر هزینه و زمان رسیدگی به نفع شما خواهد بود.
با توجه به اینکه ملک در آستانه فروش از طریق مزایده است، ممکن است دعوای خلع ید پیش از فروش ملک به نتیجه نرسد. با این حال، اخذ حکم خلع ید میتواند به عنوان اهرم فشاری بر وراث متصرف عمل کرده و روند تخلیه ملک برای تحویل به برنده مزایده را تسهیل کند.
۳. تاثیر صدور حکم قطعی تقسیم ترکه و اجرای مزایده
صدور حکم قطعی تقسیم ترکه و دستور فروش از طریق مزایده، نه تنها مانعی برای دعوای شما نیست، بلکه موقعیت شما را به شدت تقویت می‌کند.
اثبات مالکیت: این حکم قطعی، به عنوان یک سند رسمی قضایی، مالکیت مشاعی شما و سهم‌تان را به روشنی اثبات می‌کند که اولین و مهم‌ترین رکن برای طرح دعاوی خلع ید و اجرت‌المثل است.
اثبات غیرقانونی بودن تصرف: زمانی که دادگاه حکم به فروش ملک مشاع می‌دهد، به این معناست که هیچ‌یک از وراث حق استفاده انحصاری از ملک را ندارند و حالت اشاعه باید پایان یابد. ادامه کشت و زرع توسط سه وارث، در واقع بی‌توجهی به همین حکم دادگاه و تاکیدی بر عدوانی بودن تصرف آنهاست.
بنابراین، این حکم به عنوان یک دلیل محکم در دادگاه جدید قابل استناد است.
۴. ادله اثباتی برای مطالبه اجرت‌المثل
حکم قطعی تقسیم ترکه برای اثبات مالکیت شما کافی است، اما برای اثبات واقعیت تصرف، مدت زمان آن و غیرمجاز بودن آن، نیازمند ارائه ادله و مستندات دیگری نیز هستید. حکم دادگاه به تنهایی کشت و زرع ۵۰ ساله را ثابت نمیکند.
مهم‌ترین ادله اثباتی که باید به دادگاه ارائه دهید عبارتند از:
گواهی حصر وراثت: برای اثبات وراثت و تعداد وراث.
حکم قطعی تقسیم ترکه: برای اثبات مالکیت مشاعی و سهم هر یک از وراث.
تامین دلیل: پیش از طرح دعوای اصلی یا همزمان با آن، از طریق شورای حل اختلاف درخواست تامین دلیل نمایید. در این فرآیند، یک کارشناس رسمی دادگستری یا ضابط قضایی به محل اعزام شده و با تنظیم یک صورت‌جلسه رسمی، وضعیت فعلی اراضی، نوع کشت انجام شده و هویت افراد متصرف را مستند می‌کند. این مدرک از ارزش اثباتی بسیار بالایی برخوردار است.
شهادت شهود: میتوانید از شهادت همسایگان، کشاورزان محلی یا سایر افرادی که مطلع هستند، برای اثبات این موضوع که آن سه وارث برای سالیان متمادی در آن اراضی کشت و زرع می‌کرده‌اند، استفاده کنید.
تحقیقات و معاینه محلی: میتوانید از دادگاه تقاضا کنید تا با اعزام کارشناس یا انجام تحقیقات محلی، موضوع تصرفات را بررسی نماید.
اقرار خود متصرفین: هرگونه اقرار صریح یا ضمنی از سوی وراث متصرف در جلسات دادگاه، قوی‌ترین دلیل علیه خودشان خواهد بود.
نتیجه‌گیری و توصیه نهایی:
شما از موضع حقوقی قدرتمندی برخوردار هستید. توصیه میشود با جمع‌آوری مدارک ذکر شده (به‌ویژه اقدام فوری برای تامین دلیل)، دادخواست خلع ید به انضمام مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف را علیه سه وارث متصرف تنظیم کرده و به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نمایید. حتما در دادخواست خود به حکم قطعی تقسیم ترکه و فرآیند مزایده به عنوان دلایل تقویت‌کننده ادعای خود استناد کنید.
در فرضی که اراضی زراعی بین چند وارث مشاعا مشترک بوده و حکم قطعی تقسیم ترکه صادر شده اما هنوز مزایده و انتقال سهم انجام نشده، مالکیت مشاع تا زمان انتقال رسمی برقرار است. بنابراین، تصرف انفرادی سه نفر از وراث بدون اذن دیگران، غصب سهم سایر شرکا محسوب میشود (ماده ۳۰۸ ق.م).
۱. طرف دعوی در مطالبه اجرت‌المثل و خلع ید در دعوی خلع ید و مطالبه اجرت‌المثل، فقط سه نفر متصرف باید خوانده باشند.زیرا دعوی خلع ید، متوجه متصرف بدون اذن است (ماده ۳۱۱ ق.م).سایر وراث که تصرف ندارند، سمتی در دعوی ندارند و طرف دعوی قرار دادن آنان موجب ایراد شکلی «عدم توجه دعوی به خوانده» (ماده ۸۴ بند ۴ ق.آ.د.م) میشود.
- تنها افراد متصرف باید طرف دعوی قرار بگیرند .
- طرح دعوی مستقل برای اجرت المثل منع قانونی ندارد .
- حکم تقسیم ترکه میتواند بیانگر استحقاق خواهان در طرح دعوی باشد .
- برای اثبات مدت تصرف باید دلایل محکمه پسند ارائه شود .
سلام.
دعوای خلع ید و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف صرفا به طرفیت افرادی که ملک در تصرفشان است مطرح میشود
بهتر است این دو دعوا جدای از هم طرح شود چون مطالبه اجرت المثل به کارشناسی ارجاع میشود ولی خلع ید خیر. اگر جدا مطرح شود خلع ید زودتر به نتیجه میرسد
با سلام
خوانده در دعوی اجرت‌المثل:فقط سه نفر وارث متصرف.
طرح اجرت‌المثل به تنهایی کفایت می‌کند؛ اما طرح همزمان با خلع ید (به دلیل ادامه تصرف) توصیه میشود.
حکم تقسیم ترکه و مزایده تاثیری بر حق شما برای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف گذشته ندارد.
ادله اثبات اجرت‌المثل:
• اثبات مالکیت:
• گواهی انحصار وراثت + سند مالکیت مورث (یا حکم قطعی تقسیم ترکه). (نیاز به سند رسمی مالکیت مستقیم نیست، مدارک اثبات‌کننده وراثت و مالکیت مورث کافی است.)
• اثبات تصرف: شهادت شهود (برای تصرف ۵۰ ساله)- تامین دلیل/معاینه محل (برای تصرف فعلی).
تعیین مبلغ:جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری
با سلام واحترام
باتوجه به شرحی که پرسش ارائه دادید در دعوی مطالبه اجرت‌المثل و خلع ید، فقط سه نفر از وراث که به صورت غیرقانونی در اراضی تصرف و کشت و زرع کرده‌اند، باید به عنوان خوانده درج شوند. نیازی به طرف دعوی قرار دادن سایر وراث نیست، زیرا مسئولیت پرداخت اجرت‌المثل و رفع تصرف، متوجه متصرفین غیرقانونی است.
تمامی وراث دیگر (غیر از سه نفر متصرف) میتوانند به عنوان خواهان، دادخواست مطالبه اجرت‌المثل و خلع ید را مطرح کنند.
طرح همزمان دعوی خلع ید و مطالبه اجرت‌المثل ضروری است.
صدور حکم قطعی تقسیم ترکه و در جریان بودن فرآیند مزایده، تاثیری بر نحوه رسیدگی و پذیرش دعوی ندارد.
با آرزوی موفقیت شما
باسلام
خوانده = فقط سه وارث متصرف
خلع ید مطرح نمایید.
حکم تقسیم ترکه به نفع شماست و موقعیت دعوا را تقویت می‌کند
برای اجرت‌المثل باید تصرف انحصاری ،عدم رضایت ، میزان منفعت اثبات شود
کارشناس رسمی در این پرونده نقش کلیدی دارد
سلام دوست خوبم
ارایه ادله در اینجا کافی و ممکن نیست
و شما باید برعلیه متصرفین اقامه دعوا کنید نسبت به سهم خود و هر کس باید نسبت به سهم خود اقدام کند
اثبات اینکه این مدت تصرف داشته آمد به عهده شماست میتونید از اهالی محل استشهادیه تهیه کنید از کارگر یا راننده وسایل کشاورزی هم کهدر آن زمین کار کرده آمد کمک بگیرید برای اثبات ادعای خود
درود برشما
خوانده = فقط سه وارث متصرف
خلع ید مطرح نمایید.
حکم تقسیم ترکه به نفع شماست و موقعیت دعوا را تقویت می‌کند
برای اجرت‌المثل باید تصرف انحصاری ،عدم رضایت ، میزان منفعت اثبات شود
کارشناس رسمی در این پرونده نقش کلیدی دارد...
باسلام
اگرچه زوایای موضوع مبتلا به گسترده و پیچیگی های حقوقی خود را داشته و ارائه مشاوره مناسب مستلزم رویت مدارک و مستندات و استماع توضیحات کامل ترمی باشد ؛
لکن در فرض سوال پیش گفته:
۱- دعوای خلع ید یا رفع تصرف ( به تناسب) و همچنین مطالبه اجرت المثل صرفا به طرفیت متصرفین کفایت می کند .
۲-تعیین نوع دعوا اعم از خلع ید ، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف و یا رفع تصرف عدوانی بستگی به شرایط و مستندات از جمله دارا بودن سند مالکیت و مستندات اثباتی تصرف داشته و به هر حال طرح هریک به صورت مستقل و یا طرح دو دعوا با یکدیگر بلامانع می باشد.
۳-قطع به یقین احکام صادره در خصوص این موضوع می تواند موثر در دعاوی بعدی باشد.
۴-به هر حال تصرف متصرفین قطعا نیاز به اثبات دارد که از طریق یکی از ادله اثبات دعوا(سند اقرار شهادت سوگند و ...) قابل اثبات می باشد.
سلام
محض احتیاط همه ی ورثه رو خوانده قرار بدهید .
مطالبه ی اجرت المثل کافی است .
علی القائده و با توجه به اطلاعات موجود ، تاثیری ندارد
نیاز ادله ی اثبات وجود دارد .
مثل اقرار خود شخص ، صدور برگه ی حق آبه ، شهادت شهود و....
دعوای اجرت المثل علیه شخض غاصب طرح میشه و حتی ممکنه شخصی که علیه اش طرح دعوا میشه جزو وراث نباشه بنابراین دعوا صرفا علیه شخص متصرف قابل طرح است.
دعوای موصوف مستقلا قابل طرح است و برای اثبات اون حکم تقسیم ماترک کافی نیست. بلکه باید ادله ای بر تصرفات غاصبانه وجود داشته باشه و اصولا در رسیدگی به خواسته قسیم ماترک دادگاه در خصوص اینکه ملک در تصرف چه شخصی است اظهارنطر نمیکند.
طرح دعاوی که مطرح کردید، در عمل برای اثبات، دارای پیچیدگی های خاص مربوط به خود هست، به عنوان مثال اجرای حکم خلع ید از مال مشاع باعث خلع ید از کلیه متصرفین آن مال می شه، چه متصرف باشند، چه مالک و چه مستاجر
همینطور دعاوی مرتبط به هم مثل خلع ید و اجرت المثل ایام تصرف، پیشنهاد می کنم از یک وکیل ملکی کمک بگیرید.
سلام ابتدا به طرفیت افرادی که زمین های زراعی را در تصرف دارند دعوای خلع ید مطرح نمایید و توجه داشته باشید در دعوای خلع ید نیاز به اثبات مالکیت دارید و سپس در دعوای جداگانه اجرت المثل ایام تصرف را مطرح نمایید.
بهتر است همه وراثی که معترض هستند در این دعوا به عنوان خواهان به طرفیت وراث متصرف اقدام نمایند
مطابق قانون برای خلع ید از مال مشاع تمام مالکین طرف دعوا قرار گیرند!
در مورد دعوای اجرت المثل بهتر است همراه با دعوای خلع ید طرح شود تا اطاله دادرسی نشود.
