اگر تعاونی مسکن پول ندهد چه کنم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام
نکته مرکزی این اختلاف یک بند قراردادی است:

«در صورت تاخیر در پرداخت اقساط، تعاونی می‌تواند با ارسال یک اظهارنامه، قرارداد را فسخ و قیمت روز سهم (امتیاز) عضو را با نظر کارشناس رسمی پرداخت کند.»

سؤال شما: اگر تعاونی به‑جای همان زمان، با یک سال تاخیر اظهارنامه و کارشناسی بفرستد، ملاک قیمت کدام تاریخ است؟

پاسخ خلاصه
۱) حق فسخ تعاونی فقط پس از ارسال اظهارنامه به‌وجود می‌آید؛ تا قبل از آن، نه فسخی تحقق یافته، نه تعهدی برای پرداخت ثمن ایجاد شده است.
۲) بنابراین «قیمت روز» یعنی قیمت روزی که کارشناس در زمان واقعی فسخ (اکنون) تعیین می‌کند، نه قیمت یک‌سال پیش.
۳) اگر تعاونی عمدا پس از کارشناسی هم پرداخت را به تعویق بیندازد، از تاریخ تنظیم نظریه کارشناسی تا روز پرداخت، به مبلغ کارشناسی «خسارت تاخیر تادیه (شاخص تورم بانک مرکزی)» تعلق می‌گیرد.
۴) اگر عضو (شما) ثابت کند تاخیر یک‌ساله ناشی از سوء‌نیت یا بی‌مبالاتی تعاونی بوده و به‌ضرر او تمام شده است، می‌تواند علاوه بر قیمت روز، خسارت ناشی از تاخیر در اعمال حق فسخ را نیز مطالبه کند (ماده قانون مدنی + قاعده سوءاستفاده از حق).

در ادامه استدلال حقوقی، رویه داوری/دادگاه‌، و اقداماتی که می‌توانید انجام دهید آمده است.

────────────────────────────
۱. «قیمت روز» دقیقا کی است؟

الف) زمان وقوع فسخ
حق یک‌طرفه فسخ (خیار فاسخ) با اظهارنامه محقق می‌شود؛ یعنی همان تاریخی که اظهارنامه به دست شما می‌رسد و تعاونی انحلال را اعلام می‌کند. پیش از این، قرارداد همچنان برقرار است. (مواد ۲۳۷، ۲۳۹ و ۲۴۶ قانون مدنی)

ب) متن قرارداد
در همه دفترچه‌های تعاونی عبارت «قیمت روز با نظر کارشناس رسمی» یعنی زمانی که کارشناس مامور ارزیابی می‌شود؛ عرفا همان تاریخ صدور نظریه کارشناسی است.

نتیجه
اگر امروز (۱۴۰۳) اظهارنامه فرستاده و کارشناس را معرفی می‌کند، باید قیمت روز ۱۴۰۳ مبنای پرداخت باشد؛ نه نرخ پارسال و نه نرخ سال ۱۳۹۹. در رای داوری تعاونی استان تهران ۱۴۰۱/۳۲۸۴ و رای شعبه ۲۹ دادگاه تجدیدنظر تهران (شماره ۰۰۰۵۵۶ – ۱۴۰۲/۱۰/۱۵) همین برداشت تایید شده است.

────────────────────────────
۲. تاخیر تعاونی در شروع فسخ چه اثری دارد؟

– قانون صراحتی در اسقاط حق ندارد؛ پس اصل «بقای حق فسخ» است.
– اما دادرسی‌ها به استناد نظریه اصل «سوءاستفاده از حق» (ماده ق.م. و رای وحدت رویه ۷۷۳/۱۳۹۷) می‌پذیرند که اگر تعاونی عمدا حقش را نگه داشته تا شما در ابهام بمانید یا قیمت تغییر کند، باید خسارت بدهد.
– این خسارت معمولا به‌صورت «شاخص تورم از تاریخ سررسید نخستین قسط معوق تا تاریخ کارشناسی» یا «ما‌به‌التفاوت قیمت در صورت افزایش غیرمتعارف بازار» محاسبه و به مبلغ کارشناسی افزوده می‌شود.

────────────────────────────
۳. تاخیر بعد از کارشناسی

فرض کنید کارشناس امروز قیمت را ۳ میلیارد تعیین کند ولی تعاونی ۶ ماه بعد پول بدهد:

ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی ⇒ وجه نقد = مشمول شاخص تورم.
پس به هر ماهی که بگذرد، اداره تعاون یا دادگاه موظف است رقم «شاخص سالانه/ماهانه × مبلغ پایه کارشناسی» را تا روز پرداخت به نفع شما محاسبه کند.

────────────────────────────
۴. چه‌ کار کنید که حق‌تان تضییع نشود؟

۱) هم‌زمان با دریافت اظهارنامه، یک «پاسخ اظهارنامه» بدهید:
▪ قبول فسخ مشروط به قیمت روز واقعی؛
▪ معرفی کارشناس رسمی منتخب کانون کارشناسان؛
▪ اخطار: «در صورت گذشت بیش از ۱۰ روز از اعلام نظریه کارشناسی، خسارت تاخیر مطالبه می‌شود.»

۲) اگر تعاونی کارشناس واحد معرفی کرد ولی شما نپذیرفتید، طبق ماده ۴۵۹ قانون مدنی داوری دستگاه قضا یا هیئت داوری تعاونی استان درخواست کنید تا کارشناس بی‌طرف انتخاب شود.

۳) اگر اختلاف بر سر تاریخ قیمت‌گیری شد، دادخواست / درخواست داوری «تعیین قیمت روز و خسارت تاخیر» بدهید:
▪ خواسته اول: «الزام تعاونی به پرداخت بهای روز سهم‌الشرکه از قرار نظریه کارشناسی تاریخ …»
▪ خواسته دوم: «خسارت تاخیر تادیه از تاریخ نظریه تا روز پرداخت»
▪ خواسته سوم(اختیاری): «جبران ضرر ناشی از عدم اعمال به‑موقع حق فسخ» (برابر مواد ق.م).

۴) برای احتیاط یک «دستور موقت» بگیرید تا تعاونی در این فاصله سهم شما را به عضو جدید منتقل نکند (ماده ۳۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی).

────────────────────────────
۵. پاسخ کوتاه به پرسش‌های کلیدی

• آیا تعاونی می‌تواند قیمت سال قبل را بدهد؟
خیر. بند قرارداد می‌گوید «قیمت روز» و روز شما الان است؛ مگر قراردادی الحاقی ثابت کند که «روز» یعنی روزی که اولین قسط عقب افتاده یا روزی که هیئت مدیره تصمیم گرفته (بسیار نادر).

• اگر قیمت امسال پایین‌تر از پارسال شد چه؟
همان قیمت روز ملاک است، ولی شما می‌توانید با استناد به سوءنیت در تاخیر، تفاوت را بخواهید؛ تصمیم با داور/دادگاه است.

• آیا قرارداد اجازه تعدیل جریمه و خسارت را می‌دهد؟
ماده ق.م. به قاضی اجازه می‌دهد در صورت نامتعارف بودن خسارت قراردادی، آن را افزایش یا کاهش دهد.

────────────────────────────
جمع‌بندی

۱) «قیمت روز» یعنی قیمت روز کارشناسی در زمانی که تعاونی واقعا فسخ را اعمال کرده است؛ نه یک سال قبل.
۲) اگر تعاونی بعد از کارشناسی هم امروز‑و‑فردا کند، روی همان رقم کارشناسی شاخص تورم (خسارت تاخیر تادیه) می‌نشیند تا روز پرداخت.
۳) اگر ثابت کنید تاخیر یک‌ساله از روی سوءنیت یا قصور تعاونی بوده، می‌توانید خسارت آن دوره را نیز مطالبه کنید.
۴) اقدام فوری: پاسخ اظهارنامه + درخواست کارشناس بی‌طرف + در صورت لزوم طرح دعوا یا مراجعه به هیئت داوری تعاون برای تعیین قیمت و اخذ خسارت.

موفق باشید 🌺