موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
اطلاع خریدار از تعلق ملک به دیگری و عدم امکان مطالبه ثمن
پرسیده شده ۲ سال پیش
۲۹ پاسخ ثبت شده
سلام ارادت، دو قطعه زمین کاملا مجزا، یدون هیچ ارتباطی بهم از نظر مکانی و مالک و فروشنده رو از دو فروشنده متفاوت خریدم. قطعه اول رو میدونستم کلا فروشنده مالکیتی نداره و خریدم و قطعه دوم رو میدونستم فروشنده مالک هست اما احدی از ورثه هست و فروشنده قطعه دوم بهم گفت زمینی که میفروشه بهم بین وراثه و تقسیم نشده و گفت از سهم سایر وراث دارم بهت میفروشم و خودم به عنوان فروشنده امضا میکنم و وراث امضا نمیکنند چون پول لازم دارم برای انجام کارهای قانونی زمین و فروشنده گفت وراث شفاهی نه کتبی بهم گفتند هرکاری لازمه انجام بده تا حقمون تضعیف نشه اما وراث به فروشنده نگفتند سهمشون رو میتونه بفروشه و فروشنده فکر کرده میتونه سهم همرو بفروشه. الان من بابت هردو معامله آگاه به عدم مالکیت فروشندگان محسوب میشم و نمیتونم ثمنهای پرداختیم رو به قیمت روز ملک و بانک مرکزی بگیرم از دو فروشنده؟ بابت قطعه اول ۲۰ میلیون تومن و بابت قطعه دوم ۱۶ میلیون تومن دادم به هرکدام از فروشندگان. متشکرم.
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
درباره امکان پس گرفتن پول یا مطالبه قیمت روز، میان وکلا اختلاف نظر وجود دارد؛ برخی استرداد اصل ثمن را ممکن میدانند، یک نظر مطالبه قیمت روز و غرامت را ناممکن دانسته و اغلب بررسی مدارک را لازم شمردهاند.
امکان استرداد اصل پول یا خسارت تورم، دقیقاً به متن مبایعهنامهها و نحوه اثبات آگاهی شما در زمان خرید بستگی دارد.
حمیدرضا قاسمیآنلاینوکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
امکان پس گرفتن اصل پول یا بهای روز ملک
برخی وکلا معتقدند اصل ثمن پرداختی قابل استرداد است، در حالی که نظر دیگر بر این است که با توجه به آگاهی از مالک نبودن فروشنده، مطالبه ثمن به نرخ روز یا غرامات امکانپذیر نیست. اکثر وکلا تأکید کردهاند که برای مشخص شدن دقیق حقوق شما، حتماً باید متن اسناد، مدارک و وضعیت رضایت وراث بازبینی شود. بنابراین نتیجه به بررسی مستندات دقیق معاملات بستگی دارد.
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
بااحترام نکته اصلی این است که وضعیت دو معامله شما یکسان نیست
در قطعه اول خودتان از ابتدا میدانستید فروشنده مالک نیست بنابراین اگر معامله فضولی باشد و مالک آن را اجازه نکند مطابق ماده ۲۶۳ قانون مدنی شما اصولا حق رجوع برای اصل ۲۰ میلیون تومان ثمن را دارید اما چون عالم به فضولی بودن معامله بودهاید مبنای رای وحدت رویه ۸۱۱ درباره جبران کاهش ارزش ثمن شامل شما نمیشود
در قطعه دوم هم شما میدانستید فروشنده فقط یکی از وراث است و ملک بین وراث تقسیم نشده بنابراین نسبت به سهم سایر وراث نیز در اصل معامله فضولی است و با توجه به علم شما به این وضعیت اگر سایر وراث معامله را اجازه ندهند باز هم اصل ثمن ۱۶ میلیون تومان قابل مطالبه است ولی مطالبه قیمت روز و غرامت ناشی از کاهش ارزش ثمن با مانع ماده ۲۶۳ مواجه خواهد بود
رای وحدت رویه ۸۱۱ صراحتا جبران کاهش ارزش ثمن را برای خریدار جاهل به مستحقللغیر بودن پذیرفته است نه خریداری که از ابتدا از مشکل مالکیت یا فضولی بودن معامله خبر داشته باشد
پس در شرایطی که خودتان توضیح دادهاید احتمالا نمیتوانید از دو فروشنده قیمت روز ملک یا غرامت کاهش ارزش ثمن بر مبنای رای ۸۱۱ بگیرید و دعوای اصلی شما استرداد اصل مبالغ پرداختی خواهد بود البته درباره قطعه دوم اگر بتوانید ثابت کنید واقعا تصور میکردید فروشنده اختیار فروش سهم سایر وراث را دارد و از فضولی بودن معامله آگاه نبودید موضوع میتواند متفاوت شود و این قسمت ارزش بررسی دقیق قرارداد و اظهارات طرفین را دارد
صرف اینکه شما بعدا متوجه عدم مالکیت شدهاید، بهتنهایی کافی نیست؛ ملاک، علم شما در زمان انعقاد معامله است.
در قطعه اول چون از ابتدا میدانستید فروشنده مالک نیست، اصولا نمیتوانید به عنوان «مشتری جاهل» از غرامت کاهش ارزش ثمن طبق رای وحدت رویه ۸۱۱ استفاده کنید؛ اصل ثمن قابل مطالبه است.
در قطعه دوم نیز اگر ثابت شود شما میدانستید فروشنده مالک کل سهم نیست، مطالبه غرامت کاهش ارزش ثمن با مانع جدی مواجه است؛ البته نسبت به سهم خودش، فروشنده میتواند معامله را معتبر انجام داده باشد.
اما اگر ثابت کنید نسبت به عدم اختیار او درباره سهم سایر ورثه جاهل بودهاید، در صورت مستحقللغیر درآمدن مبیع، مطالبه اصل ثمن و غرامات از جمله کاهش ارزش آن قابل طرح است.
بنابراین در پرونده شما، اثبات میزان علم و جهل شما در زمان معامله و مفاد دقیق مبایعهنامه تعیینکننده است.
سید محمد جواد نصرتی
۲ سال پیش
کاراموز وکالت مرکز وکلای قوهقضاییه
۵٫۰·۵ مشاوره موفق
درود، برای خرید زمین از فروشندهای که مالکیت قانونی ندارد، صرفا امکان مطالبه ثمن معامله (مبلغی که پرداخت کردهاید) وجود دارد و نمیتوانید غرامات یا تفاوت قیمت روز را مطالبه کنید. برای قطعه اول و دوم، به دلیل اطلاع از عدم مالکیت فروشندگان، احتمال موفقیت در دریافت پول به قیمت روز کم است. در این شرایط، شما حق دریافت فقط مبلغ پرداختی را دارید.
متاسفانه، با توجه به آگاهی شما از عدم مالکیت، میتوانید با طرح دعوای «مطالبه وجه پرداختی» علیه هر یک از فروشندگان، اصل پول خود را بازپس گیرید، اما نمیتوانید خسارت یا تفاوت قیمت روز را مطالبه کنید.
نمایش ۲۵ پاسخ دیگر وکلابستن پاسخهای بیشتر
کاربر بنیاد وکلا
۱ ماه پیش
سلام نکته مهم این است که صرف آگاهی شما از اینکه فروشنده مالک رسمی نیست، لزوما در هر دو معامله یک حکم ندارد در قطعه اول که خودتان میدانستید فروشنده هیچ مالکیتی ندارد، اصل استرداد ثمن را میتوانید مطالبه کنید اما برای گرفتن غرامت ناشی از کاهش ارزش ثمن، جهل شما به فساد معامله اهمیت اساسی دارد و اگر علم شما ثابت شود این بخش با مشکل جدی مواجه میشود در قطعه دوم وضعیت متفاوت است چون فروشنده مالک سهم خودش بوده و درباره سهم سایر وراث ادعا کرده است. اگر ثابت کنید نسبت به عدم اختیار او برای فروش سهم سایر وراث آگاه نبودهاید، نسبت به آن قسمت میتوانید غرامت کاهش ارزش ثمن را هم مطالبه کنید بنابراین پیشنهاد میشود برای هر دو معامله جداگانه وضعیت مالکیت و میزان سهم فروشنده و علم شما در زمان معامله بررسی شود و صرف اینکه میدانستید فروشنده وارث است، به معنی علم شما به مستحقللغیر بودن تمام مبیع نیست.
قطعه اول: چون از ابتدا میدانستید فروشنده مالک نیست، غرامت کاهش ارزش ثمن احتمالا تعلق نمیگیرد؛ اصل پول قابل مطالبه است.
قطعه دوم: اگر ثابت شود فقط سهم خودش را میخریدید، وضعیت متفاوت است؛ آگاهی شما از عدم مالکیت سایر وراث مانع مهمی است.
با توجه به علم شما به مستحق للغیر بودن خسارت به نرخ روز برای شما متصور نیست مستندا به ماده۸۱۱ زمانی مستحق خسارت به نرخ روز هستید که شما اگاهیاز عدممالکیت فروشنده بر ملک نبوده باشد
