آیا هزینه انتقال وام به عهده من است؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام وقتت بخیر

به احتمال زیاد پرداخت این مبلغ بر عهده شما (خریدار) است.
در عرف بانکی (به‌ویژه بانک مسکن)، برای انتقال وام به نفر سوم (غیر از بستگان درجه یک)، بانک معمولا درخواست واریز ۱۰ درصد (یا گاهی ۵ درصد) از مانده اصل وام را می‌کند. نکته کلیدی این است که این مبلغ از اصل بدهی وام کسر می‌شود؛ یعنی شما ۳۰ میلیون تومان را به بانک می‌پردازید، اما در عوض بدهی شما به بانک ۳۰ میلیون تومان کمتر می‌شود (انگار بخشی از اقساط را جلوتر داده‌اید). بنابراین چون نفع این پرداخت (کاهش بدهی) به خریدار می‌رسد، پرداخت آن با خریدار است.

دلیل قانونی و عرفی مسئولیت پرداخت
در معاملات ملکی که وام روی سند منتقل می‌شود، باید ماهیت مبلغ درخواستی بانک مشخص شود تا مسئول پرداخت تعیین گردد. در مورد شما دو حالت وجود دارد:

۱. پرداخت درصدی از مانده وام (حالت غالب)
طبق بخشنامه‌های معمول بانک مسکن، برای انتقال وام به خریدار جدید، باید درصدی از مانده بدهی (معمولا ۱۰ درصد) به صورت یکجا واریز شود.​

ماهیت پول: این مبلغ «هزینه» نیست، بلکه «پیش‌پرداخت بدهی» است. یعنی اگر وام شما ۶۰۰ میلیون تومان است و ۳۰ میلیون تومان (۵٪) واریز می‌کنید، وام شما به ۵۷۰ میلیون تومان تقلیل می‌یابد.

مسئول پرداخت: خریدار.
چون این مبلغ مستقیما از بدهی آینده شما کم می‌کند و جزء ثمن معامله (پول خانه) محسوب می‌شود که به جای پرداخت قسطی، نقدا به بانک داده شده است. اگر فروشنده این مبلغ را بدهد، عملا ۳۰ میلیون تومان از قیمت خانه را به شما تخفیف داده است که منطقی نیست.

۲. هزینه خرید اوراق یا کارمزد انتقال
اگر وام از نوع «خرید اوراق» باشد یا نیاز به تمدید مهلت داشته باشد، ممکن است هزینه‌ای بابت کارمزد یا خرید اوراق جدید درخواست شود.

ماهیت پول: این پول «هزینه محض» است و از اصل وام کم نمی‌شود (سوخت می‌شود).

مسئول پرداخت: اگر در قرارداد سکوت شده باشد، عرفا هزینه‌های «مقدمات تنظیم سند و فک رهن» با فروشنده و هزینه‌های «اخذ وام و تسهیلات» با خریدار است. اما چون این وام امتیاز ملک بوده و روی آن فروخته شده، اگر هزینه صرفا کارمزد اداری باشد، معمولا توافقی است اما کفه ترازو به سمت خریدار سنگینی می‌کند زیرا اوست که می‌خواهد از امتیاز وام استفاده کند تا پول نقد کمتری بپردازد.​

سود دوران مشارکت (یک استثنای مهم)
اگر این ۳۰ میلیون تومان مربوط به «سود دوران مشارکت» باشد (سودی که سازنده در زمان ساخت به بانک بدهکار شده و پرداخت نکرده)، پرداخت آن تماما بر عهده فروشنده است.​
چطور بفهمید؟ از متصدی بانک بپرسید: «آیا این ۳۰ میلیون تومان از اصل وام (۶۰۰ میلیون) کسر می‌شود یا خیر؟»
اگر گفت کسر می‌شود: بر عهده شماست.
اگر گفت کسر نمی‌شود و جریمه یا سود معوقه است: بر عهده فروشنده است.