بنده چند سال قبل آپارتمانی خریداری نمودم و فروشنده که خودش سازنده بود، به دلیل نساختن، باز آپارتمان را از بنده خریداری نمود و کل طلب بنده را پرداخت کرد و فقط ۱۰٪ طلب بنده قرار شد چند ماه بعد به حسابم واریز شود و گفتیم اگر واریز نشود قرارداد منفسخ میشود و البته کلا این موضوعات را مکتوب نوشتیم و الان چند سال است مبلغ را واریز نکرده است و البته چند روز بعد از موعد اظهارنامه منفسخ شدن قرارداد را برایشان فرستادم.
۱- الان بعد از گذشت چند سال از ارسال اظهارنامه متوجه شدم که آپارتمان را ساخته و به همان موقع به شخص جدیدی فروخته شده است. آیا بنده میتوانم با شرط واریز نشدن آن ۱۰٪ طلبم به حساب شکایت کرده و آپارتمان را پس بگیرم؟
۲- آیا گذشت زمان بعد از چند سال برای من مشکلی ایجاد میکند؟
ممنون میشوم راهنمایی بفرمایید باید چه کار کنم الان.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
با توجه به شرحی که ارائه دادید، وضعیت حقوقی شما قابل پیگیری است و شانس بالایی برای احقاق حق خود دارید. در ادامه، پاسخ سوالات شما به تفکک و بر اساس قوانین و رویه قضایی فعلی ایران ارائه میشود.
۱. امکان بازپسگیری آپارتمان (حتی پس از فروش به شخص ثالث)
بله، شما میتوانید برای بازپسگیری آپارتمان اقدام قانونی کنید. مهمترین نکته در پرونده شما، وجود شرط انفساخ در قرارداد مکتوب است. این شرط که بیان میکند "اگر مبلغ واریز نشود قرارداد منفسخ میشود"، یک "شرط فاسخ" محسوب میشود. این بدان معناست که به محض عدم پرداخت مبلغ در موعد مقرر، قرارداد به طور خودکار و بدون نیاز به اقدام دیگری از جانب شما، باطل و بیاثر شده است.
اقدام شما در ارسال اظهارنامه نیز بسیار هوشمندانه و کلیدی بوده است، زیرا این کار به طور رسمی اراده شما مبنی بر قطعی شدن انفساخ را ثبت کرده و مدرک محکمی برای دادگاه است.
رای وحدت رویه دیوان عالی کشور:
نکته بسیار مهمی که به نفع شماست، رای وحدت رویه هیئت عمومی دیوان عالی کشور است. این رای که برای تمام دادگاهها لازمالاجراست، به صراحت اعلام میکند :
چنانچه در قرارداد شرط شود که در صورت عدم پرداخت ثمن (مبلغ معامله) در موعد مقرر، فروشنده حق فسخ و استرداد ملک را دارد، با تحقق این شرط و اعمال حق فسخ، ملک باید به فروشنده بازگردانده شود، حتی اگر خریدار آن را به شخص دیگری فروخته باشد.
این رای با استناد به مواد قانون مدنی صادر شده و تاکید دارد که حق مالک اولیه بر ملک، مقدم بر حقوق خریدار بعدی است، بهخصوص زمانی که چنین شرطی در قرارداد اولیه ذکر شده باشد. بنابراین، فروش آپارتمان به شخص ثالث، حق شما را برای بازپسگیری آن از بین نمیبرد.
۲. تاثیر گذشت زمان بر حق شما
گذشت زمان در مورد شما مشکل جدی ایجاد نمیکند. در حقوق، برخی از اختیارات فسخ (خیارات) باید به صورت فوری اعمال شوند، در غیر این صورت حق از بین میرود. اما در وضعیت شما چند نکته وجود دارد:
نوع شرط (انفساخ): قرارداد شما به دلیل وجود "شرط فاسخ"، به صورت خودکار منفسخ شده است. شما نیاز به "اعمال حق فسخ" نداشتهاید، بلکه قرارداد خودبهخود باطل شده است. تاخیر شما در طرح دعوا برای "تایید انفساخ" و "بازپسگیری ملک" بوده است، نه در اصل فسخ کردن.
ارسال اظهارنامه: شما با ارسال اظهارنامه در موعد مقرر، عدم رضایت خود به ادامه قرارداد را اعلام کرده و جلوی اسقاط حق خود را گرفتهاید. این اقدام نشان میدهد که شما حق خود را در همان زمان اعمال کردهاید.
رویه قضایی: اگرچه تاخیر بسیار طولانی در طرح دعوا میتواند در مواردی از سوی دادگاه به عنوان انصراف ضمنی تلقی شود، اما با توجه به ارسال اظهارنامه و ماهیت شرط انفساخ، این احتمال در پرونده شما ضعیف است. شما میتوانید در دادگاه توضیح دهید که از ساخت و فروش مجدد آپارتمان بیاطلاع بودهاید.
در نتیجه، گذشت چند سال، اصل حق شما را از بین نمیبرد، اما بهتر است هرچه سریعتر اقدام قانونی کنید.
باید چه کار کنم الان؟ (اقدامات لازم)
برای پیگیری حق خود، مراحل زیر را دنبال کنید:
جمعآوری مدارک: تمام اسناد و مدارک خود را آماده کنید:
قرارداد اولیه خرید آپارتمان از سازنده.
قرارداد دوم که طبق آن آپارتمان را مجددا به خود سازنده فروختید و حاوی شرط انفساخ است.
نسخه اظهارنامهای که برای فروشنده ارسال کردهاید و رسید تحویل آن.
هرگونه مدرکی دال بر عدم واریز ۱۰٪ باقیمانده (مانند پرینت حساب بانکی).
تنظیم دادخواست حقوقی: وکیل شما باید دادخواستی با خواسته "تایید انفساخ قرارداد، استرداد ملک (آپارتمان) و الزام به تحویل آن" تنظیم کند. این دادخواست باید علیه سازنده (فروشنده اول) و خریدار جدید به صورت همزمان طرح شود. ممکن است بتوانید خسارات ناشی از عدم انجام تعهد و تاخیر را نیز مطالبه کنید.
با توجه به مستندات قوی شما، به خصوص قرارداد مکتوب حاوی شرط انفساخ و رای وحدت رویه ۸۱۰، مسیر قانونی شما برای بازپسگیری آپارتمان هموار به نظر میرسد.
شما در قرارداد شرط کردهاید اگر ۱۰٪ آخر پرداخت نشود، قرارداد منفسخ شود و همین شرط پشتوانه حقوقی شماست.
پس از عدم پرداخت و ارسال اظهارنامه، قرارداد فسخ شده محسوب میشود.
اما چون ملک به شخص دیگری فروخته شده، اگر خریدار جدید از فسخ مطلع بوده، میتوانید دعوای ابطال معامله دوم و استرداد ملک مطرح کنید.
اگر خریدار بیاطلاع و با سند رسمی ملک را خریده باشد، معمولا دادگاه از او حمایت میکند و شما باید مطالبه وجه و خسارت کنید.
گذشت چند سال حق شما را از بین نمیبرد، اما هرچه سریعتر اقدام کنید بهتر است.
برای پیگیری باید دادخواست در دادگاه حقوقی بدهید و قرارداد، اظهارنامه و اسناد پرداختی را ضمیمه کنید.
بهتر است از یک وکیل دعاوی ملکی استفاده کنید تا مسیر پرونده را درست هدایت کند.
اگر شرط صریح انفساخ در قرارداد داشته باشید و اظهارنامه هم در موعد ارسال شده باشد قابل پیگیری است اما پس گرفتن آپارتمان منوط به بررسی قرارداد دوم و وضعیت سند و اطلاع خریدار جدید است گذشت چند سال به تنهایی مانع طرح دعوا نیست ولی تاخیر بیشتر توصیه نمیشود اقدام مناسب بررسی امکان طرح دعوای تایید انفساخ و ابطال انتقال بعدی است
اگر در قرارداد شرط فسخ بهدلیل پرداخت نکردن وجه وجود داشته باشد و فروشنده ملک را به دیگری فروخته باشد، خریدار میتواند قرارداد را فسخ و شکایت کند. البته باید به گذشت زمان توجه کرد مگر اینکه اقدامات قانونی مثل ارسال اظهارنامه انجام شده باشد. در کل، هنوز امکان پیگیری حقوقی برای فسخ قرارداد یا دریافت خسارت وجود دارد
با توجه به این که شما در متن قراداد شرط فاسخ گذاشته اید قراداد قهرا منفسخ گردیده است. و در چنین شرایطی به نظر می آید با توجه به مستحق اللغیر بودن معامله قابل ابطال است.البته هر گونه اظهار نظر نهایی منوط به بررسی مدارک و مستندات نیز هست.- موید باشید.
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
