- تعهد مستأجر به پرداخت قبوض مصرفی، هم از شرط قرارداد و هم از عرف ناشی میشود؛ عقد، طرفین را به همهٔ نتایجی که به موجب عرف و عادت یا قانون از آن حاصل میشود ملزم میکند (مواد ۲۲۰ و ۲۲۵ قانون مدنی).
- اگر ودیعه نزد شماست، برای کسر بدهی قبوض باید همزمان گواهی دفتر شعبهٔ دادگاه مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبهٔ ضرر و زیان به دایرهٔ اجرا داده شود (ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶).
- خواسته مالی است و مبلغ آن تعیین میکند پرونده در دادگاه صلح رسیدگی شود یا در دادگاه عمومی حقوقی (ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲).
چه زمانی به این دادخواست نیاز دارید؟
- مستأجر رفته و قبضها پرداخت نشدهملک تحویل شده، اما صورتحساب آب و برق و گاز و تلفنِ دورهٔ سکونت او روی نام مشترک باقی مانده است. خواستهٔ شما مطالبهٔ همان مبالغ به تفکیک هر انشعاب است.
- ودیعه کمتر از بدهی استمبلغی بهعنوان ودیعه نزد شماست ولی جوابگوی بدهی قبوض و خسارتها نیست. برای مابهالتفاوت باید دادخواست بدهید و برای کسر از ودیعه هم مسیر ماده ۴ قانون سال ۱۳۷۶ را طی کنید.
- همراه با اجور معوقه یا خسارتعلاوه بر قبوض، اجارهبهای معوق یا خسارت وارده به ملک هم دارید. این خواستهها را میتوان در یک دادخواست جمع کرد تا در همان پرونده رسیدگی شود.
- بدهی تلفن ثابت یا انشعاب مشترکبدهی تلفن ثابت یا انشعابی که میان چند واحد مشترک است، محاسبهٔ سهم مستأجر را پیچیده میکند؛ در این حالت ریز صورتحساب و در صورت لزوم نظر کارشناس لازم میشود.
- شارژ و هزینههای مشترک ساختماناگر بخشی از طلب شما شارژ ساختمان است، توجه کنید که پرداخت هزینههای مشترک مقررات و مسیر خودش را دارد (ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها) و بهتر است در جای خودش مطالبه شود.
چه هزینههایی را میتوان از مستأجر مطالبه کرد؟
قبضهای آب، برق، گاز و تلفن، هزینهٔ مصرف است و مصرفکننده در دورهٔ سکونت، مستأجر است. اما نام مشترک روی پروندهٔ انشعاب معمولاً به مالک تعلق دارد؛ برای همین وقتی مستأجر بدون تسویه میرود، فشار پرداخت به مالک برمیگردد و او ناچار میشود اول بپردازد و بعد مطالبه کند.
مرز مهمی که باید رعایت شود، مرز میان هزینهٔ مصرفی و مخارج لازم برای امکان انتفاع است. طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی، تعمیرات و کلیهٔ مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است بر عهدهٔ مالک است، مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد؛ همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع لازم است. پس هزینهٔ تعویض کنتور معیوب یا لولهٔ فرسوده با هزینهٔ مصرف ماهانه یکی نیست. در دادخواست باید همین تفکیک را نشان دهید تا خوانده نتواند کل خواسته را زیر سؤال ببرد. بدهی «آبونمان» و «هزینههای ثابت» هم بسته به شرط قرارداد و عرف محل، ممکن است حکم متفاوتی داشته باشد.
مبنای تعهد مستأجر؛ از شرط قرارداد تا عرف
برای اینکه دادگاه مستأجر را به پرداخت محکوم کند، باید مبنای تعهد او روشن باشد. سه مبنا در عمل به کار میآید:
- شرط صریح در اجارهنامه: قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کردهاند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است (ماده ۱۰ قانون مدنی). اگر در قرارداد نوشته شده پرداخت قبوض مصرفی بر عهدهٔ مستأجر است، کار شما ساده است.
- نتایج عرفی عقد: عقود نه فقط متعاملین را به اجرای آنچه در آن تصریح شده ملزم میکند، بلکه به کلیهٔ نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میسازد (ماده ۲۲۰)؛ و متعارف بودن امری در عرف و عادت، بهطوری که عقد بدون تصریح هم منصرف آن باشد، به منزلهٔ ذکر در عقد است (ماده ۲۲۵). پرداخت هزینهٔ مصرفی دورهٔ سکونت، در عرف اجارهداری چنین امری است.
- تعهد به پرداخت و مسئولیت تخلف: اگر کسی تعهد اقدام به امری کند و تخلف نماید، با شرایط ماده ۲۲۱ مسئول خسارت طرف مقابل است. ماده ۲۲۶ هم یادآور میشود که اگر برای ایفای تعهد مدت معینی مقرر نشده باشد، مطالبهکردن انجام تعهد اهمیت پیدا میکند؛ به همین دلیل ارسال اظهارنامه پیش از دادخواست بیفایده نیست.
در کنار اینها، ماده ۴۹۰ قانون مدنی مستأجر را مکلف کرده در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کند و تعدی یا تفریط نکند و مالالاجاره را در مواعد مقرر بپردازد؛ همین قاعده در پروندههایی که مصرف غیرمتعارف یا استفادهٔ خارج از قرارداد باعث بالا رفتن قبض شده، به کار میآید.
ودیعه نزد شماست؟ مسیر قانونی کسر بدهی از آن
این بخش را بسیاری از موجران اشتباه انجام میدهند. ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ میگوید اگر موجر مبلغی بهعنوان ودیعه یا تضمین یا قرضالحسنه یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر گرفته باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر یا سپردن آن به دایرهٔ اجراست.
سپس همان ماده مسیر کسر بدهی را دقیق تعیین کرده است: چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره از ناحیهٔ مستأجر یا عدم پرداخت مالالاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی باشد و بخواهد آن را از محل وجوه یادشده بردارد، موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبهٔ دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبهٔ ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایرهٔ اجرا تحویل دهد. در این صورت دایرهٔ اجرا به همان میزان از تسلیم وجه یا سند به مستأجر خودداری میکند و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر، بقیه را به مستأجر برمیگرداند. نتیجهٔ عملی روشن است: نگهداشتن خودسرانهٔ ودیعه بدون این گواهی، جایگاه قانونی ندارد و ممکن است شما را در موضع خوانده قرار دهد.
دادگاه یا شورای حل اختلاف؟ پرونده کجا رسیدگی میشود؟
از زمان اجرای قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، پاسخ تغییر کرده است. ماده ۱۴ آن قانون مقرر داشته به دعاوی مندرج در آن قانون در دادگاه صلح رسیدگی میشود و شورای حل اختلاف صرفاً در امر صلح و سازش اقدام میکند؛ ماده ۱۳ هم کار شورا را در کلیهٔ امور مدنی و حقوقی به صلح و سازش و آن هم با درخواست خواهان محدود کرده است. پس اگر دنبال «مطالبهٔ وجه قبوض از شورای حل اختلاف» بودهاید، امروز معادل آن، طرح دعوا در دادگاه صلح است.
حد و مرز آن هم مالی است: دعاوی مالی تا نصاب مقرر در بند ۱ ماده ۱۲ آن قانون در صلاحیت دادگاه صلح است و بیش از آن در دادگاه عمومی حقوقی مطرح میشود؛ این نصاب را رئیس قوه قضائیه میتواند هر سه سال یکبار با رعایت تغییر شاخص سالانه تعدیل کند. از نظر محل هم، مطالبهٔ وجه دعوایی راجع به دِین است: قاعدهٔ کلی، دادگاه محل اقامتگاه خوانده است (ماده ۱۱ قانون آیین دادرسی مدنی) و چون طلب از قرارداد ناشی شده، میتوانید به دادگاهی هم رجوع کنید که قرارداد در حوزهٔ آن واقع شده یا تعهد باید در آنجا انجام شود (ماده ۱۳). در عمل، دفتر خدمات الکترونیک قضایی پرونده را به مرجع صالح ارجاع میدهد.
هزینههای این دعوا
- هزینهٔ دادرسی: دعوا مالی است و هزینه بر مبنای مبلغ خواسته محاسبه میشود. ماده ۵۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی مبنای محاسبه را ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت قرار داده و رقم آن هر سال طبق تعرفهٔ سالانه بهروز میشود. چون مبلغ قبوض معمولاً بزرگ نیست، این دعوا از دعاوی کمهزینه است.
- هزینهٔ کارشناسی: اگر بر سر سهم مصرف مستأجر یا تفکیک دورهها اختلاف باشد، دادگاه به کارشناس رسمی ارجاع میدهد و دستمزد او را ابتدا متقاضی میپردازد.
- هزینهٔ استعلام و اظهارنامه: گرفتن ریز صورتحساب از شرکتهای خدماتی و ارسال اظهارنامه هزینهٔ اندکی دارد، اما پروندهٔ شما را مستند میکند.
- خسارات دادرسی: هزینهٔ دادرسی، حقالوکالهٔ وکیل و هزینههای مستقیم اثبات دعوا از خوانده قابل مطالبه است (مواد ۵۱۵ و ۵۱۹) و خسارت تأخیر تأدیه هم با جمعبودن شرایط ماده ۵۲۲ قابل درخواست است.
دستمزد تنظیم دادخواست از این ارقام جداست و خودِ وکیل آن را پیش از پرداخت، در همان گفتوگو اعلام میکند.
مدارکی که برای تنظیم این دادخواست لازم است
- اجارهنامه با تاریخ شروع و پایان و بند مربوط به قبوض مصرفی؛ کارت ملی و ثبتنام در سامانهٔ ثنا.
- قبضها و ریز صورتحساب هر انشعاب: آب، برق، گاز و تلفن، ترجیحاً با شمارهٔ اشتراک و دورهٔ مصرف.
- مدرک تاریخ تحویل ملک به مستأجر و تاریخ تخلیه؛ صورتجلسهٔ تحویل با ثبت شمارهٔ کنتورها بهترین دلیل است.
- فیشهای پرداختی خودتان، اگر بدهی را پرداختهاید و اکنون آن را از مستأجر مطالبه میکنید.
- اظهارنامه یا مکاتبهٔ مطالبه، برای اثبات اینکه پرداخت را از او خواستهاید.
- مدارک مربوط به ودیعه و نحوهٔ تسویه، اگر بخشی از بدهی قرار است از آن کسر شود.
مراحل ثبت و رسیدگی به این دادخواست
- ۱گرفتن ریز صورتحساباز شرکتهای آب، برق، گاز و مخابرات، ریز بدهی هر انشعاب را با دورهٔ مصرف بگیرید تا بتوانید بدهیِ دورهٔ تصرف مستأجر را از بدهی دورههای دیگر جدا کنید.
- ۲مطالبهٔ مکتوب پیش از دادخواستارسال اظهارنامه، هم گاهی پرونده را بدون دادرسی حل میکند و هم مطالبهٔ شما را مستند میکند؛ نکتهای که در مواد ۲۲۶ و ۵۲۲ اهمیت دارد.
- ۳تنظیم متن دادخواستمشخصات طرفین، خواسته به تفکیک هر انشعاب و بهای آن، جهات استحقاق (شرط قرارداد یا عرف)، آنچه از دادگاه میخواهید و ذکر ادله و منضمات — مطابق ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی.
- ۴ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضاییبا کارت ملی و مدارک به دفتر خدمات مراجعه میکنید؛ دفتر خدمات قضایی پرونده را به مرجع صالح ارجاع میدهد و ابلاغها از طریق سامانهٔ ثنا میآید.
- ۵جلسهٔ دادرسیدفاع رایج مستأجر این است که بخشی از بدهی مربوط به پیش از سکونت او یا پس از تخلیه است، یا اینکه پرداخت را نقداً انجام داده است. صورتجلسهٔ تحویل و ریز صورتحساب، پاسخ همین دفاعهاست.
- ۶صدور رأی و قطعیتپس از رأی، بسته به مرجع و مبلغ خواسته، مهلت واخواهی یا تجدیدنظر آغاز میشود و پس از قطعیت میتوانید درخواست صدور اجراییه بدهید.
بعد از رأی؛ اجرا، واخواهی و تجدیدنظر
اجرا: اجرای حکم با صدور اجراییه انجام میشود و اجراییه وقتی صادر میشود که حکم قطعی شده، به محکومٌعلیه ابلاغ شده و محکومٌله کتباً آن را درخواست کند (مواد ۲ و ۴ قانون اجرای احکام مدنی). پس از ابلاغ اجراییه، محکومٌعلیه ده روز فرصت دارد مفاد آن را اجرا کند، ترتیبی برای پرداخت بدهد یا مالی معرفی کند (ماده ۳۴) و در غیر این صورت میتوانید درخواست توقیف اموال او را بدهید (ماده ۴۹)، البته با رعایت مستثنیات دین که ماده ۲۴ قانون نحوهٔ اجرای محکومیتهای مالی مصوب ۱۳۹۳ بهصورت حصری شمرده است.
واخواهی: حکم حضوری است مگر اینکه خوانده یا وکیل یا قائممقام یا نمایندهٔ قانونی او در هیچیک از جلسات حاضر نشده و بهطور کتبی هم دفاع نکرده باشد و اخطاریه ابلاغ واقعی نشده باشد (ماده ۳۰۳). در این حالت محکومٌعلیه غایب میتواند در همان دادگاه صادرکننده واخواهی کند (ماده ۳۰۵)، ظرف بیست روز برای مقیمان ایران و دو ماه برای مقیمان خارج از کشور از تاریخ ابلاغ واقعی (ماده ۳۰۶). چون مستأجرِ رفته اغلب نشانی جدیدش معلوم نیست، این حالت در چنین پروندههایی رایج است و بهتر است نشانی دقیق او را از ابتدا داشته باشید.
تجدیدنظر: مهلت آن بیست روز برای مقیمان ایران و دو ماه برای مقیمان خارج است و از تاریخ ابلاغ یا انقضای مدت واخواهی شروع میشود (ماده ۳۳۶)؛ مرجع آن دادگاه تجدیدنظر همان استان است (ماده ۳۳۴). اگر پرونده در دادگاه صلح رسیدگی شده باشد، رأی در دعاوی مالی زمانی قابل تجدیدنظر است که خواسته بیش از نصف نصاب مقرر در بند ۱ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲ باشد.
اشتباههای رایجی که وکیل جلوی آنها را میگیرد
- نگهداشتن خودسرانهٔ ودیعه: کسر بدهی از ودیعه بدون گواهی دفتر شعبهٔ دادگاه مبنی بر تسلیم دادخواست، خلاف مسیری است که ماده ۴ قانون سال ۱۳۷۶ تعیین کرده است.
- مطالبهٔ کل بدهی انشعاب: آوردن مبلغی که بخشی از آن به دورههای پیش از سکونت مستأجر یا پس از تخلیه مربوط است؛ کافی است خوانده همین را ثابت کند تا بخشی از خواسته رد شود.
- نداشتن صورتجلسهٔ تحویل: نبودِ مدرکی که شمارهٔ کنتورها را در روز تحویل و روز تخلیه نشان دهد، پرونده را به کارشناسی و اطالهٔ دادرسی میکشاند.
- خلط هزینهٔ مصرفی با تعمیرات: مطالبهٔ هزینهٔ تعویض کنتور یا تأسیسات، که طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی اصولاً بر عهدهٔ مالک است مگر شرط خلاف یا عرف بلد.
- فراموشکردن خسارات: نیاوردن هزینهٔ دادرسی، حقالوکاله و خسارت تأخیر تأدیه در ستون خواسته و ناچارشدن به دادخواست جداگانه.
- ابلاغ ناقص: ندادن نشانی و مشخصات دقیق مستأجر، که به حکم غیابی و واخواهی چند ماه بعد میانجامد.