- مستأجر مکلف است مالالاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است بپردازد و در صورت نبودِ موعد، نقداً (ماده ۴۹۰ قانون مدنی).
- پس از انقضای مدت، اگر مستأجر بدون اذن مالک ملک را در تصرف نگه دارد، موجر مستحق اجرتالمثل است، حتی اگر مستأجر استیفای منفعت نکرده باشد (ماده ۴۹۴ قانون مدنی).
- خواسته مالی است و بهای آن حاصل جمع اقساط مطالبهشده است (بند ۳ ماده ۶۲ ق.آ.د.م)؛ همین مبلغ تعیین میکند پرونده در دادگاه صلح رسیدگی شود یا دادگاه عمومی حقوقی.
چه زمانی به این دادخواست نیاز دارید؟
- اجارهبهای پرداختنشده در مدت قراردادقرارداد هنوز اعتبار دارد و مستأجر چند ماه اجاره را نپرداخته است. خواستهٔ شما اجارهبهای قراردادی همان ماههاست، با تفکیک ماه به ماه و جمع کل بهعنوان بهای خواسته.
- ماندن مستأجر پس از پایان مدتمدت اجاره تمام شده و مستأجر ملک را تحویل نداده است. برای این دوره اجرتالمثل مطالبه میشود، چون عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف میشود (ماده ۴۹۴ قانون مدنی).
- همراه با دادخواست تخلیهمیخواهید هم ملک را پس بگیرید و هم بدهی را وصول کنید. مطالبهٔ اجور معوقه را در کنار خواستهٔ تخلیه میآورید تا هر دو در یک پرونده رسیدگی شود.
- همراه با درخواست تأمین خواستهنگرانید تا پایان دادرسی چیزی برای وصول نماند. در کنار دادخواست، قرار تأمین خواسته میخواهید تا معادل مبلغ از اموال مستأجر توقیف شود (ماده ۱۰۸ ق.آ.د.م).
- اجارههای تجاری قدیمیاگر رابطهٔ اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ باشد، نپرداختن اجارهبها در مهلت مقرر، طبق بند ۹ ماده ۱۴ آن قانون و پس از اخطار دفترخانه یا اظهارنامه، میتواند موجب درخواست تخلیه هم بشود.
اجور معوقه چیست و چه فرقی با اجرتالمثل دارد؟
اجور معوقه جمعِ «اجرت» است و به اجارهبهای عقبافتاده گفته میشود. ماده ۴۹۰ قانون مدنی مستأجر را مکلف کرده مالالاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد، نقداً بپردازد. پس اگر قرارداد اجاره برقرار است و مستأجر پرداخت نکرده، خواستهٔ شما اجارهبهای قراردادی همان ماههاست.
اما به محض انقضای مدت، تصویر عوض میشود: عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف میشود و اگر مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگه دارد، موجر برای آن مدت مستحق اجرتالمثل است، اگرچه مستأجر استیفای منفعت نکرده باشد؛ و اگر با اجازهٔ مالک در تصرف نگه دارد، وقتی باید اجرتالمثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد، مگر اینکه مالک اجازه داده باشد مجاناً استفاده کند (ماده ۴۹۴ قانون مدنی). ماده ۵۰۱ هم حالتی را پیشبینی کرده که مدت بهصراحت ذکر نشده و اجارهبها از قرار روز یا ماه یا سال تعیین شده است؛ در این حالت اگر مستأجر بیش از آن مدتها در تصرف نگه دارد و موجر تخلیهٔ ید او را نخواهد، موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیهٔ مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین است. تشخیص اینکه هر ماه از بدهی زیر کدام عنوان میرود، مستقیماً روی متن خواسته و نتیجهٔ رأی اثر میگذارد.
خواسته را چگونه بنویسیم؟ اجارهبها، اجرتالمثل و خسارتها
یک دادخواست خوب در این موضوع، خواسته را تکهتکه و روشن مینویسد:
- اصل بدهی: مبلغ اجارهبهای معوق با ذکر دورهٔ زمانی هر بخش، و در صورت لزوم اجرتالمثل ایام تصرف پس از پایان مدت.
- بهای خواسته: در دعاوی راجع به منافع و حقوقی که باید در مواعد معین استیفا یا پرداخت شود، بهای خواسته عبارت است از حاصل جمع تمام اقساط و منافعی که خواهان خود را ذیحق در مطالبهٔ آن میداند (بند ۳ ماده ۶۲ قانون آیین دادرسی مدنی). این عدد هم هزینهٔ دادرسی را تعیین میکند و هم مرجع و قابلیت تجدیدنظر را.
- خسارت تأخیر تأدیه: ماده ۵۲۲ شرایط دقیقی دارد و همه باید جمع باشد: موضوع دعوا دِین و از نوع وجه رایج باشد، داین مطالبه کرده باشد، مدیون متمکن باشد و از پرداخت امتناع کرده باشد، و شاخص قیمت سالانه از زمان سررسید تا هنگام پرداخت تغییر فاحش کرده باشد. در این صورت دادگاه با رعایت تناسب تغییر شاخص سالانهٔ بانک مرکزی محاسبه و حکم میدهد، مگر طرفین به نحو دیگری مصالحه کنند.
- خسارات دادرسی: هزینهٔ دادرسی، حقالوکالهٔ وکیل و هزینههای مستقیم اثبات دعوا مانند حقالزحمهٔ کارشناسی، طبق مواد ۵۱۵ و ۵۱۹ قابل مطالبه است. توجه کنید که تبصره ۲ ماده ۵۱۵ تصریح کرده خسارت ناشی از عدمالنفع قابل مطالبه نیست.
اگر مبلغ اجارهبها در قرارداد مشخص نیست یا بر سر اجرتالمثل اختلاف است، دادگاه موضوع را به کارشناس رسمی ارجاع میدهد؛ در این حالت بهتر است از ابتدا امکان کارشناسی را در دادخواست پیشبینی کنید.
دادگاه یا شورای حل اختلاف؟ پرونده کجا رسیدگی میشود؟
این پرسش از سال ۱۴۰۲ پاسخ تازهای دارد. طبق ماده ۱۴ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، به دعاوی مندرج در آن قانون در دادگاه صلح رسیدگی میشود و شورای حل اختلاف صرفاً در امر صلح و سازش اقدام میکند؛ ماده ۱۳ هم دامنهٔ کار شورا را کلیهٔ امور مدنی و حقوقی برای صلح و سازش، به درخواست خواهان، دانسته است. پس اگر در جستوجوی خود به «مطالبهٔ اجور معوقه از شورای حل اختلاف» رسیدهاید، امروز معادل آن، طرح دعوا در دادگاه صلح است و مراجعه به شورا تنها برای سازش معنا دارد.
مرزبندی روشن است: دعاوی مالی تا نصاب مقرر در بند ۱ ماده ۱۲ آن قانون در صلاحیت دادگاه صلح است — نصابی که رئیس قوه قضائیه میتواند هر سه سال یکبار با رعایت تغییر شاخص سالانه تعدیل کند — و مازاد بر آن در دادگاه عمومی حقوقی مطرح میشود. از نظر محل، مطالبهٔ اجارهبها دعوایی راجع به دِین و مال منقول است، پس قاعدهٔ کلی اقامتگاه خوانده اجرا میشود (ماده ۱۱ قانون آیین دادرسی مدنی) و چون از قرارداد ناشی شده، خواهان میتواند به دادگاهی هم رجوع کند که عقد یا قرارداد در حوزهٔ آن واقع شده یا تعهد باید در آنجا انجام شود (ماده ۱۳). این نکته وقتی به کار میآید که مستأجر ملک را ترک کرده و در شهر دیگری است.
هزینههای دعوای مطالبهٔ اجور معوقه
سه رقم را از هم جدا نگه دارید:
- هزینهٔ دادرسی: این دعوا مالی است و هزینهٔ آن بر مبنای بهای خواسته، یعنی جمع اقساط معوق، محاسبه میشود. ماده ۵۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی مبنای محاسبه را ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت قرار داده و رقم آن طبق تعرفهٔ سالانه بهروز میشود. اگر توان پرداخت ندارید، میتوانید همراه دادخواست، اعسار از هزینهٔ دادرسی را مطرح کنید.
- هزینهٔ کارشناسی: اگر بر سر میزان اجارهبها یا اجرتالمثل اختلاف باشد، دادگاه به کارشناس رسمی ارجاع میدهد و دستمزد او را ابتدا متقاضی میپردازد.
- تأمین خواسته: اگر میخواهید پیش از حکم، معادل طلب توقیف شود، درخواست تأمین خواسته هزینهٔ دادرسی جداگانهای دارد و در مواردی که پرونده مشمول بندهای خاص ماده ۱۰۸ نباشد، دادگاه خسارت احتمالی هم تعیین میکند.
هزینهٔ دادرسی و حقالوکاله را میتوانید ضمن همان دادخواست از خوانده مطالبه کنید (ماده ۵۱۵). دستمزد تنظیم دادخواست از این ارقام جداست و خودِ وکیل آن را پیش از پرداخت اعلام میکند.
مدارکی که برای تنظیم این دادخواست لازم است
- اجارهنامهٔ رسمی یا عادی با همهٔ ضمائم و امضاها؛ اگر اجارهنامهای در بین نیست، هر مدرکی که رابطهٔ استیجاری و مبلغ توافقشده را نشان دهد.
- سند مالکیت یا مدرک مثبت سمت شما بهعنوان موجر، و کارت ملی؛ ثبتنام در سامانهٔ ثنا.
- فهرست دقیق ماههای پرداختنشده و مبلغ هر ماه، و رسیدها یا فیشهای پرداختی که تا امروز دریافت کردهاید.
- مدرک مطالبه: اظهارنامه، پیامک، نامه یا هر دلیلی که نشان دهد بدهی را مطالبه کردهاید — این مدرک برای خسارت تأخیر تأدیه اهمیت دارد.
- مدرک تاریخ پایان مدت اجاره و ادامهٔ تصرف، اگر بخشی از خواسته اجرتالمثل است.
- مشخصات و نشانی دقیق مستأجر برای ابلاغ، و در صورت وجود، مشخصات ضامن یا امضاکنندگان قرارداد.
مراحل ثبت و رسیدگی به دادخواست مطالبهٔ اجور معوقه
- ۱تفکیک بدهی و محاسبهٔ بهای خواستهماههای معوق را جدا میکنید، مشخص میکنید کدام بخش اجارهبها و کدام بخش اجرتالمثل است و جمع کل را بهعنوان بهای خواسته مینویسید (بند ۳ ماده ۶۲ قانون آیین دادرسی مدنی).
- ۲مطالبهٔ رسمی پیش از دادخواستارسال اظهارنامه یا هر مطالبهٔ مکتوب، هم گاهی پرونده را بدون دادرسی حل میکند و هم یکی از شرطهای ماده ۵۲۲ برای خسارت تأخیر تأدیه، یعنی مطالبهٔ داین، را مستند میکند.
- ۳تنظیم متن دادخواستمشخصات طرفین، خواسته و بهای آن، تعهدات و جهاتی که خود را مستحق مطالبه میدانید، آنچه از دادگاه میخواهید و ذکر ادله و منضمات — همان نکاتی که ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی شمرده است.
- ۴ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضاییبا کارت ملی و مدارک به دفتر خدمات مراجعه میکنید؛ دفتر خدمات قضایی پرونده را به مرجع صالح ارجاع میدهد، و ابلاغها از طریق سامانهٔ ثنا میآید.
- ۵جلسهٔ دادرسیمعمولترین دفاعها پرداخت نقدی بدون رسید، تهاتر با ودیعه یا هزینهٔ تعمیرات، و ایراد به مبلغ است. رسیدها و مکاتبات را از پیش مرتب کنید.
- ۶صدور رأی و قطعیتپس از رأی، بسته به مرجع و مبلغ خواسته، مهلت واخواهی یا تجدیدنظر شروع میشود و پس از قطعیت میتوانید درخواست صدور اجراییه بدهید.
بعد از صدور رأی؛ اجراییه و وصول طلب
حکم مطالبهٔ وجه، حکمی است که اجراییه میخواهد. طبق ماده ۲ قانون اجرای احکام مدنی، حکم وقتی به موقع اجرا گذاشته میشود که به محکومٌعلیه یا وکیل یا قائممقام قانونی او ابلاغ شده و محکومٌله کتباً این تقاضا را از دادگاه کرده باشد؛ و ماده ۴ اجرای حکم را با صدور اجراییه دانسته است، جز در مواردی مانند احکام اعلامی که مستلزم انجام عملی از سوی محکومٌعلیه نیست.
- مهلت دهروزهٔ محکومٌعلیه: همینکه اجراییه ابلاغ شد، محکومٌعلیه مکلف است ظرف ده روز مفاد آن را اجرا کند، یا ترتیبی برای پرداخت بدهد، یا مالی معرفی کند که استیفای محکومٌبه از آن ممکن باشد؛ و اگر خود را قادر نداند باید در همان مهلت صورت جامع دارایی خود را به قسمت اجرا بدهد (ماده ۳۴).
- توقیف اموال: اگر در موعد مقرر حکم را اجرا نکند، قراری با شما نگذارد و مالی هم معرفی نشود، میتوانید درخواست کنید معادل محکومٌبه از اموال او توقیف شود (ماده ۴۹).
- مستثنیات دین: همهچیز قابل توقیف نیست. ماده ۲۴ قانون نحوهٔ اجرای محکومیتهای مالی مصوب ۱۳۹۳ مستثنیات دین را بهصورت حصری شمرده است: منزل مسکونی در شأن محکومٌعلیه در حالت اعسار، اثاثیهٔ مورد نیاز زندگی، آذوقهٔ موجود، کتب و ابزار علمی اهل علم، وسایل و ابزار کار کسبه و پیشهوران و کشاورزان، تلفن مورد نیاز مدیون، و مبلغی که ضمن عقد اجاره به موجر پرداخت میشود با شرایطی که همانجا آمده است.
- ادعای اعسار مستأجر: اگر محکومٌعلیه تا سی روز پس از ابلاغ اجراییه، ضمن ارائهٔ صورت کلیهٔ اموال خود، دعوای اعسار اقامه کند، تا روشنشدن نتیجه حبس نمیشود (ماده ۳ همان قانون). این دعوا پرونده را طولانی میکند و بهتر است از ابتدا برای آن آماده باشید.
واخواهی و تجدیدنظر در دعوای اجور معوقه
واخواهی: حکم حضوری است مگر اینکه خوانده یا وکیل یا قائممقام یا نمایندهٔ قانونی او در هیچیک از جلسات حاضر نشده و بهطور کتبی هم دفاع نکرده باشد و اخطاریه ابلاغ واقعی نشده باشد (ماده ۳۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی). در این حالت محکومٌعلیه غایب میتواند در همان دادگاه صادرکنندهٔ حکم واخواهی کند (ماده ۳۰۵)؛ مهلت آن برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج از کشور دو ماه از تاریخ ابلاغ واقعی است، مگر عذر موجه ماده ۳۰۶ ثابت شود. چون مستأجرِ رفته اغلب نشانی جدیدش معلوم نیست، این حالت در پروندههای اجاره زیاد پیش میآید.
تجدیدنظر: مهلت آن بیست روز برای مقیمان ایران و دو ماه برای مقیمان خارج است و از تاریخ ابلاغ یا انقضای مدت واخواهی شروع میشود (ماده ۳۳۶)؛ مرجع آن دادگاه تجدیدنظر همان استان است (ماده ۳۳۴) و در دعاوی مالی، قابل تجدیدنظر بودن به میزان خواسته بستگی دارد (ماده ۳۳۱). اگر پرونده در دادگاه صلح رسیدگی شده باشد، تبصره ۵ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲ آرای آن را قطعی دانسته مگر در مواردی که برشمرده است؛ در دعاوی مالی، شرط قابل تجدیدنظر بودن آن است که خواسته بیش از نصف نصاب مقرر در بند ۱ همان ماده باشد.
اشتباههای رایجی که وکیل جلوی آنها را میگیرد
- یکیگرفتن اجارهبها و اجرتالمثل: مطالبهٔ «اجارهبها» برای ماههای پس از پایان قرارداد، در حالی که عقد اجاره با انقضای مدت برطرف شده است (ماده ۴۹۴).
- تقویم نادرست خواسته: ننوشتن جمع اقساط بهعنوان بهای خواسته، که هم در هزینهٔ دادرسی و هم در تعیین مرجع و قابلیت تجدیدنظر دردسر میسازد (بند ۳ ماده ۶۲).
- فراموشکردن خسارتها: نیاوردن خسارت تأخیر تأدیه و خسارات دادرسی در ستون خواسته و ناچارشدن به طرح دعوای جداگانه.
- نداشتن مدرک مطالبه: ماده ۵۲۲ مطالبهٔ داین را از شرایط خسارت تأخیر تأدیه شمرده است؛ اظهارنامه یا مکاتبهٔ مکتوب، همین شرط را مستند میکند.
- مراجعه به مرجع نادرست: تصور اینکه شورای حل اختلاف هنوز به این دعوا رسیدگی میکند، در حالی که طبق ماده ۱۴ قانون سال ۱۴۰۲ رسیدگی با دادگاه صلح است و شورا فقط صلح و سازش میکند.
- غفلت از ودیعه: نادیدهگرفتن مبلغ ودیعه یا قرضالحسنهای که نزد شماست و ادعای تهاتر مستأجر در جلسهٔ دادرسی؛ تکلیف آن را از ابتدا در دادخواست روشن کنید.