- مبنای این خواسته ماده ۵ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ است: مابهالتفاوت اجارهبها از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، و تبصرهٔ همان ماده آن را به احکام تعیین اجارهبها هم تسری داده است.
- این خواسته باید در همان دادخواست تعیین یا تعدیل بیاید؛ دادگاه نمیتواند بیش از آنچه خواستهاید حکم بدهد و افزودن بعدیِ آن یعنی هزینه و زمان تازه.
- دورهٔ پیش از تقدیم دادخواست مشمول این ماده نیست و باید با عنوان اجرتالمثل خواسته شود؛ آن هم با قید ماده ۴۹۴ قانون مدنی که میان تصرف بدون اذن مالک و تصرف با اجازهٔ او فرق میگذارد (ذیل ماده ۷ قانون ۱۳۵۶).
چه زمانی به این خواسته نیاز دارید؟
- دعوای تعیین اجارهبها را تازه ثبت میکنیدمیدانید رسیدگی و کارشناسی چند ماه طول میکشد و نمیخواهید آن ماهها به نرخ قدیمی بگذرد. تبصرهٔ ماده ۵ مقررات مابهالتفاوت را به احکام تعیین اجارهبها هم تسری داده است.
- دعوای تعدیل اجارهبها داریدصدر ماده ۵ برای همین حالت نوشته شده: موجر میتواند مابهالتفاوت اجارهبها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه کند و دادگاه ضمن حکم تعدیل، مستأجر را به پرداخت آن محکوم میکند.
- مستأجرید و بیش از نرخ عادله پرداختهایدماده ۵ به مستأجر هم اجازه داده ضمن تقاضای تعدیل، ردّ مابهالتفاوتِ پرداختشده را بههمراه خسارت تأخیر تأدیه بخواهد؛ یعنی این خواسته یکطرفه نیست.
- پروندهٔ قبلیتان این خواسته را نداشتحکم تعیین یا تعدیل گرفتهاید ولی چون مابهالتفاوت در ستون خواسته نیامده بود، دورهٔ رسیدگی بیتکلیف مانده است. راهحل و امکان طرح دعوای مستقل باید با وکیل بررسی شود.
«تعیین اجاره بها تا زمان صدور حکم» یعنی چه؟
این عنوان، نام یک دعوای مستقل نیست؛ نام خواستهای است که در کنار دعوای تعیین یا تعدیل اجارهبها مطرح میشود و یک بازهٔ زمانیِ مشخص را پوشش میدهد: فاصلهٔ میان روزی که دادخواست را ثبت میکنید تا روزی که دادگاه حکم میدهد.
ریشهٔ آن ماده ۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است. متن ماده میگوید موجر میتواند مابهالتفاوت اجارهبها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید و در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابهالتفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم محکوم میکند. تبصرهٔ همان ماده دامنه را گستردهتر کرده است: مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجارهبها صادر میکند نیز جاری خواهد بود.
چرا این خواسته لازم است؟ چون ماده ۷ تصریح کرده دادگاه میزان اجارهبها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین میکند. یعنی نرخ تازه، از همان روز ثبت اثر دارد؛ اما تا صدور حکم ممکن است ماهها بگذرد و مستأجر در این مدت همان مبلغ قدیم را بپردازد. خواستهٔ مابهالتفاوت، تکلیف همین اختلاف را روشن میکند و شما را از یک دادرسی دوم بینیاز میسازد.
شرایط و ارکان این خواسته
برای اینکه دادگاه بتواند نسبت به این دوره حکم بدهد، این عناصر لازم است:
- وجود دعوای اصلیِ تعیین یا تعدیل اجارهبها. این خواسته فرعِ آن دعواست؛ بدون حکم به تعیین یا تعدیل، مابهالتفاوتی وجود ندارد که مورد حکم قرار گیرد.
- رابطهٔ استیجاری مشمول قانون سال ۱۳۵۶ باشد. ماده ۱ آن قانون تصرفِ ناشی از اجاره را با سند رسمی یا عادی و حتی بدون سند مشمول میداند، و ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ اماکن اجارهشدهٔ پیش از تصویب خود را از شمول قانون جدید بیرون گذاشته است.
- تصریح خواسته در دادخواست. ماده ۵ این مطالبه را «ضمن دادخواست» ممکن دانسته است؛ دادگاه هم نمیتواند بیش از خواستهٔ خواهان حکم بدهد. اگر ستون خواسته ساکت باشد، دورهٔ رسیدگی بیتکلیف میماند.
- معلوم بودن مبنای محاسبه. اختلاف میان نرخ قدیم و نرخی که دادگاه با جلب نظر کارشناس تعیین میکند، ضربدر شمار ماههای میان ثبت دادخواست و صدور حکم.
یک تفکیک را همینجا روشن کنیم: دورهٔ پیش از تقدیم دادخواست مشمول ماده ۵ نیست. ذیل ماده ۷ میگوید تعیین اجارهبها از تاریخ تقدیم دادخواست، مانع صدور حکم نسبت به اجرتالمثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر تأدیهٔ آن نخواهد بود؛ مبنای ماهوی آن هم ماده ۴۹۴ قانون مدنی است، با این قید که همان ماده دو حالت را از هم جدا میکند: نگهداشتن ملک پس از انقضای مدت بدون اذن مالک اجرتالمثل دارد حتی اگر مستأجر اصلاً استفاده نکرده باشد، ولی ماندنِ با اجازهٔ مالک تنها در صورت استیفای منفعت اجرتالمثل دارد و اگر مالک اجازهٔ استفادهٔ رایگان داده باشد، هیچ. پس اگر گذشتهٔ دورتر را هم میخواهید، باید خواستهٔ سومی با همین عنوان اضافه شود.
مبلغ چطور محاسبه و تقویم میشود؟
در روز ثبت دادخواست هنوز نه نرخ تازه معلوم است و نه مدت رسیدگی؛ بنابراین تقویم خواسته باید حسابشده باشد:
- بهای خواسته از نظر هزینهٔ دادرسی و امکان تجدیدنظرخواهی، همان مبلغی است که در دادخواست قید میشود، مگر قانون ترتیب دیگری معین کرده باشد (ماده ۶۱ قانون آیین دادرسی مدنی).
- در دعاوی راجع به منافع و حقوقی که باید در مواعد معین استیفا یا پرداخت شود — که اجارهبها نمونهٔ روشن آن است — بهای خواسته عبارت است از حاصل جمع تمام اقساط و منافعی که خواهان خود را ذیحق در مطالبهٔ آن میداند (بند ۳ ماده ۶۲).
- اگر بر سر بهای خواسته میان طرفین اختلاف شود و این اختلاف در مراحل بعدی رسیدگی مؤثر باشد، دادگاه پیش از شروع رسیدگی با جلب نظر کارشناس بهای خواسته را تعیین میکند (ماده ۶۳).
دربارهٔ خسارت تأخیر تأدیه، متن ماده ۵ محاسبهٔ آن را از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم بر عهدهٔ دایرهٔ اجرا گذاشته و در همان متن نرخ آن را دوازده درصد در سال نوشته است. در رویه، بسته به نظر مرجع رسیدگی ممکن است خسارت تأخیر تأدیه بر پایهٔ ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی و تناسب تغییر شاخص سالانهٔ اعلامی بانک مرکزی محاسبه شود. وکیل مبنای مورد استناد را متناسب با پروندهٔ شما انتخاب و در دادخواست تصریح میکند.
خسارات دادرسی — هزینهٔ دادرسی، حقالوکاله و حقالزحمهٔ کارشناسی — طبق ماده ۵۱۹ قابل مطالبه است، به شرط آنکه در ستون خواسته آمده باشد.
مرجع صالح و طرف دعوا
چون این خواسته همراه دعوای اصلی مطرح میشود، مرجع آن هم همان مرجعی است که به دعوای تعیین یا تعدیل رسیدگی میکند. ماده ۲۶ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ رسیدگی به دعاوی موضوع آن قانون را در صلاحیت دادگاه دانسته است. پس از قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، بند ۴ ماده ۱۲ آن قانون دعاوی و درخواستهای مربوط به تخلیهٔ عین مستأجره و تعدیل اجارهبها را — جز در مورد سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت — به دادگاه صلح سپرده است. بنابراین اگر دعوای اصلی تعدیل باشد، پرونده در دادگاه صلح رسیدگی میشود و اگر تعیین اجارهبها و تنظیم اجارهنامه باشد، اصل بر صلاحیت دادگاه حقوقی است.
از نظر صلاحیت محلی، دعاوی راجع به اموال غیرمنقول طبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی در دادگاهی اقامه میشود که ملک در حوزهٔ آن واقع است، حتی اگر خوانده در آن حوزه مقیم نباشد. ثبت دادخواست در دفتر خدمات الکترونیک قضایی انجام میشود و پرونده به مرجع صالح ارجاع میگردد؛ ابلاغها هم از طریق سامانهٔ ثنا میآید.
خوانده حسب مورد مستأجر است (وقتی موجر خواهان مابهالتفاوت است) یا موجر و مالک (وقتی مستأجر ردّ مبلغ اضافهپرداختی را میخواهد). در ملک مشاعی همهٔ مالکان و در فرض انتقال ملک پس از اجاره، مالک جدید طرف دعوا قرار میگیرد (ماده ۴۹۸ قانون مدنی).
مدارکی که مبلغ مابهالتفاوت را قابل محاسبه میکند
- کارت ملی خواهان و حساب فعال در سامانهٔ ثنا؛ و اگر پرونده را به وکیل میسپارید، وکالتنامهٔ او.
- اجارهنامه و تمدیدهای آن اگر وجود دارد؛ در نبودِ سند، رسیدهای پرداخت اجاره، فیشهای واریزی و قبوض تودیع در صندوق ثبت که مبلغ جاری را نشان میدهد (مواد ۳ و ۶).
- مدرکِ تاریخ شروع استفادهٔ مستأجر از عین مستأجره؛ هم برای احراز مشمولبودن رابطه بر قانون سال ۱۳۵۶ و هم برای دعوای اصلی.
- دادنامهٔ حکم قطعی تعیین یا تعدیل قبلی، اگر پیشتر چنین حکمی صادر شده است.
- سند مالکیت یا استعلام ثبتی، نشانی کامل، پلاک ثبتی، متراژ و کاربری ملک.
- جدول پرداختهای ماهبهماه از تاریخ ثبت دادخواست: تاریخ، مبلغ، شیوهٔ پرداخت و مستند هر قلم. همین جدول است که مبلغ مابهالتفاوت را قابل محاسبه میکند.
- مدارک کمکی کارشناسی: نرخ اجارهٔ املاک مشابه در همان محدوده و تصاویر وضعیت ملک.
مراحل ثبت و رسیدگی
- ۱تعیین دعوای اصلیاول روشن میشود که دعوای اصلی «تعیین اجارهبها» است یا «تعدیل»؛ چون خواستهٔ مابهالتفاوت فرعِ همان است و متن دادخواست و مرجع صالح از همین انتخاب پیروی میکند.
- ۲نوشتن ستون خواستهدر کنار خواستهٔ اصلی، مطالبهٔ مابهالتفاوت اجارهبها از تاریخ تقدیم دادخواست تا صدور حکم و همچنین خسارات دادرسی و خسارت تأخیر تأدیه در ستون خواسته قید میشود.
- ۳تقویم بهای خواسته و ثبتبهای خواسته بر پایهٔ حاصل جمع اقساط و منافعی که خود را ذیحق در مطالبهٔ آن میدانید تقویم میشود (بند ۳ ماده ۶۲)؛ سپس دادخواست در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و هزینهٔ دادرسی پرداخت میگردد.
- ۴جلسهٔ رسیدگی و قرار کارشناسیدادگاه به دعوای اصلی رسیدگی و برای تعیین نرخ عادلهٔ روز قرار کارشناسی صادر میکند. نرخی که کارشناس اعلام میکند، پایهٔ محاسبهٔ مابهالتفاوت همان دوره هم هست.
- ۵محاسبهٔ دوره و صدور حکمدادگاه ضمن حکم راجع به تعیین یا تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابهالتفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم محکوم میکند و در فرض عکس، ردّ مبلغ اضافهپرداختی مستأجر را مقرر مینماید.
- ۶قطعیت و صدور اجرائیهپس از قطعیشدن رأی، برای وصول مابهالتفاوت تقاضای صدور اجرائیه میشود؛ محاسبهٔ خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا اجرای حکم بر عهدهٔ دایرهٔ اجراست.
- ۷ادامهٔ پرداخت با نرخ جدیداز این پس مستأجر باید اجاره را با نرخ تعیینشده و در مهلت ماده ۶ بپردازد یا تودیع کند؛ کوتاهی در آن، طبق بند ۹ ماده ۱۴، به موجر حق درخواست تخلیه میدهد.
واخواهی و تجدیدنظرخواهی
واخواهی: رأی وقتی غیابی است که خوانده یا وکیل یا نمایندهٔ قانونی او در هیچیک از جلسات دادگاه حاضر نشده و بهطور کتبی هم دفاع نکرده باشد و اخطاریه به او ابلاغ واقعی نشده باشد؛ هر سه شرط با هم لازم است (ماده ۳۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی). محکومٌعلیه غایب میتواند ظرف بیست روز از ابلاغ واقعی — و اگر مقیم خارج از کشور باشد ظرف دو ماه — به همان دادگاه صادرکننده واخواهی کند (مواد ۳۰۵ و ۳۰۶). پس اگر اخطاریه به مستأجر ابلاغ واقعی شده باشد رأی حضوری به شمار میآید و تنها مسیر اعتراض او تجدیدنظر است، حتی اگر نه در جلسهای حاضر شده باشد و نه لایحهای فرستاده باشد. در کنار این، ماده ۲۶ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ حکم در دعاوی موضوع آن قانون را «در هر صورت حضوری» شمرده است؛ بنابراین نخستین کار پس از ابلاغ دادنامه، تشخیص حضوری یا غیابی بودن آن است.
تجدیدنظرخواهی: مهلت آن برای اشخاص مقیم ایران بیست روز و برای مقیمان خارج از کشور دو ماه است و مبدأ آن تاریخ ابلاغ یا انقضای مدت واخواهی است (ماده ۳۳۶)؛ مرجع رسیدگی دادگاه تجدیدنظر همان استان است (ماده ۳۳۴). ماده ۳۳۱ حکم راجع به متفرعات دعوا را در صورتی قابل تجدیدنظر دانسته که حکم راجع به اصل دعوا قابل تجدیدنظر باشد؛ سرنوشت این خواسته هم معمولاً به سرنوشت دعوای اصلی گره میخورد.
یادآوری: ذیل ماده ۴ همان قانون، حکم تعدیل را قطعی دانسته، در حالی که بند «پ» تبصره ۵ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲ آرای دادگاه صلح در دعاوی تخلیه و تعدیل را قابل تجدیدنظر میداند. قابلیت اعتراض در ذیل خودِ دادنامه قید میشود و همان خط، تقویم اعتراض شما را میسازد.
اشتباههای رایجی که وکیل جلوی آنها را میگیرد
- نیاوردن خواسته در ستون خواسته: شایعترین خطا. ماده ۵ مطالبه را «ضمن دادخواست» ممکن دانسته و دادگاه نمیتواند بیش از خواسته حکم بدهد؛ نتیجه، یک دورهٔ چندماههٔ بیتکلیف است.
- خواستن نرخ جدید برای گذشتهٔ دور: ماده ۵ فقط فاصلهٔ تقدیم دادخواست تا صدور حکم را پوشش میدهد؛ برای پیش از آن باید خواستهٔ اجرتالمثل مطرح شود (ذیل ماده ۷ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی).
- تقویم نادرست بهای خواسته: بیتوجهی به بند ۳ ماده ۶۲ که بهای خواسته را حاصل جمع اقساط و منافع مورد مطالبه میداند، به اخطار رفع نقص و گاهی به از دست رفتن امکان تجدیدنظرخواهی میانجامد.
- طرح این خواسته بهتنهایی: بدون دعوای تعیین یا تعدیل، مابهالتفاوتی وجود ندارد که موضوع حکم قرار گیرد.
- قطع پرداخت اجاره در جریان دادرسی: تکلیف ماده ۶ برقرار است و ماده ۹ هم پرداخت طبق شرایط قبلی را در تمام مدت دادرسی لازم دانسته است؛ کوتاهی در آن، دستاویز دعوای تخلیه میشود.
- مطالبهنکردن خسارات دادرسی و خسارت تأخیر تأدیه در همان دادخواست، در حالی که ماده ۵۱۹ و ماده ۵ راه آن را باز گذاشتهاند.
- استناد به قانون ۱۳۵۶ برای اجارهای که مشمول آن نیست: ماده ۱۱ قانون سال ۱۳۷۶ اماکن اجارهشدهٔ پیش از تصویب خود را مستثنا کرده و در اجارههای جدید، مبلغ و مدت تابع قرارداد است.