- تغییر شغل در محل کسب مشمول قانون ۱۳۵۶ وقتی موجب درخواست تخلیه است که مغازه برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر داده باشد — مگر آنکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد (بند ۷ ماده ۱۴).
- تعدی، تجاوز از حدود اذن یا متعارف است (ماده ۹۵۱) و تفریط، ترک عملی که برای حفظ مال غیر لازم است (ماده ۹۵۲)؛ تعدی یا تفریط مستأجر خودش یکی از موارد درخواست فسخ اجاره یا تخلیه است (بند ۸ ماده ۱۴).
- تأمین دلیل فقط ملاحظه و صورتبرداری از دلایل است و تخلیه نمیآورد؛ تشخیص درجهٔ ارزش آن با دادگاه رسیدگیکننده است (مواد ۱۴۹ و ۱۵۵ ق.آ.د.م).
چه زمانی به این درخواست نیاز دارید؟
- شغل مغازه کاملاً عوض شده استاجارهنامه برای خرازی نوشته شده و امروز مغازه به فستفود تبدیل شده است. تفاوت صنف، تفاوت مشتری و تفاوت تأسیسات را باید در همان تاریخ ثبت کرد، چون تابلو و ویترین بهسرعت عوض میشود.
- تغییر شغل همراه با تغییر در بنابرای شغل جدید، دیوار برداشته شده، کف و سقف تغییر کرده یا دودکش و تهویه به بنا اضافه شده است. اینجا هر دو تخلف با هم جمع میشوند: تغییر شغل و تعدی نسبت به عین مستأجره.
- رها کردن مغازه و ترک نگهداری لازمکرکره سالهاست پایین است، رطوبت پیش رفته یا تأسیسات از کار افتاده و تعمیر نشده. ترک عملی که بهموجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم است، تفریط شمرده میشود (ماده ۹۵۲).
- مستأجر میگوید شغل جدید مشابه استقانون این دفاع را به رسمیت شناخته: تغییر شغل وقتی تخلف نیست که شغل جدید «عرفاً مشابه» شغل سابق باشد. صورتجلسه و نظر کارشناس، همین شباهت یا تفاوت را مستند میکند.
چرا برای تغییر شغل و تعدی و تفریط، اول تأمین دلیل؟
در پروندههای مغازه، دعوا تقریباً همیشه بر سرِ وضعِ یک تاریخ معین است: در روزی که شما ادعا میکنید، مغازه چه شغلی داشت و چه بلایی سرِ بنا آمده بود؟ اما تابلو در یک شب عوض میشود، ویترین تغییر میکند و آثار تغییرات ساختمانی زیر رنگ و گچ میرود. به همین دلیل مسیر درست، پیش از هر دعوایی، ثبت رسمی وضع موجود است.
ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی همین کار را ممکن کرده است: هر شخص ذینفع که احتمال دهد در آینده استفاده از دلایل و مدارکش — تحقیق محلی، کسب اطلاع از مطلعین، نظر کارشناسان، قرائن و امارات موجود در محل — متعذر یا متعسر خواهد شد، میتواند از دادگاه درخواست تأمین آنها را بکند؛ و مقصود از تأمین در این موارد فقط ملاحظه و صورتبرداری از اینگونه دلایل است.
سه نکته را همین ابتدا روشن کنیم تا انتظار نادرست شکل نگیرد: تأمین دلیل نه اجاره را فسخ میکند، نه مغازه را تخلیه میکند و نه دلیل قاطع است. ماده ۱۵۵ میگوید تأمین دلیل برای حفظ آن است و تشخیص درجهٔ ارزش آن، در موارد استفاده، با دادگاه است. کاری که میکند این است که فردا، وقتی مستأجر بگوید «شغل من همان بوده» یا «مغازه دستنخورده است»، شما یک صورتجلسهٔ رسمی و — در صورت درخواست — یک نظر کارشناسی در پرونده داشته باشید.
دو تخلف جدا: تغییر شغل و تعدی و تفریط
عنوان این پرونده دو ادعای متفاوت را کنار هم گذاشته است. هرکدام بند خودش را دارد و ادلهٔ خودش را میخواهد.
- تغییر شغل (بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶): «در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد، مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.» چهار عنصر را با هم بخوانید: محل باید کسب و پیشه باشد، شغل معینی در اجاره قید شده باشد، رضایت موجر نبوده باشد، و شغل جدید عرفاً مشابه نباشد. نبودِ هر یک، دعوا را زمین میزند.
- تعدی و تفریط (بند ۸ همان ماده): «در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.» تعریف این دو در قانون مدنی است: تعدی، تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف نسبت به مال یا حق دیگری (ماده ۹۵۱) و تفریط، ترک عملی که بهموجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم است (ماده ۹۵۲).
قانون مدنی هم پشت هر دو ادعا ایستاده است: مستأجر مکلف است در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کند و تعدی یا تفریط نکند، و عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین، در منافع مقصودهای که از اوضاع و احوال استنباط میشود به کار برد (ماده ۴۹۰). اگر مستأجر ملک را در غیر مورد مقرر استعمال کند و منع آن ممکن نباشد، موجر حق فسخ اجاره خواهد داشت (ماده ۴۹۲). و در بحث مسئولیت: مستأجر نسبت به عین مستأجره ضامن نیست، ولی اگر تعدی یا تفریط کند ضامن است، اگرچه نقص در نتیجهٔ تعدی یا تفریط حاصل نشده باشد (ماده ۴۹۳).
یک هشدار مهم: اگر مغازه پس از سال ۱۳۷۶ به اجاره واگذار شده باشد، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ است و این بندها بر آن حاکم نیست؛ آنجا تخلف از شرط قرارداد مطرح میشود و خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت میگردد (ماده ۴۹۶ قانون مدنی).
مرجع صالح برای درخواست تأمین دلیل و برای دعوای تخلیه
نمونههای قدیمیِ این درخواست خطاب به شورای حل اختلاف نوشته شدهاند و همین امروز هم در بسیاری از سایتها همان را میبینید. اما قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ ترتیب تازهای برقرار کرده است: تأمین دلیل در بند ۷ مادهٔ ۱۲ آن، در شمار صلاحیتهای دادگاه صلح آمده، و مادهٔ ۱۴ تصریح میکند که از تاریخ لازمالاجرا شدن این قانون، به دعاوی و امور مندرج در آن در دادگاه صلح رسیدگی میشود و شورا صرفاً در امر صلح و سازش اقدام میکند.
برای دعوای اصلی اما یک استثنای مهم وجود دارد. بند ۴ مادهٔ ۱۲ همان قانون، دعاوی و درخواستهای مربوط به تخلیهٔ عین مستأجره و تعدیل اجارهبها را در صلاحیت دادگاه صلح آورده، ولی دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت را استثنا کرده است. چون در مغازههای مشمول قانون سال ۱۳۵۶ حق کسب و پیشه تقریباً همیشه در میان است، دعوای تخلیه در دادگاه عمومی حقوقی مطرح میشود. یعنی طبیعی است که تأمین دلیل را از یک مرجع بگیرید و دادخواست تخلیه را در مرجع دیگری ثبت کنید.
از نظر صلاحیت محلی، هر دو یک پاسخ دارند: مغازه مال غیرمنقول است و دعاوی راجع به اموال غیرمنقول در دادگاهی اقامه میشود که مال در حوزهٔ آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد (ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی). صورتبرداری هم در محل مغازه انجام میشود، بنابراین ثبت درخواست در حوزهٔ قضایی دیگر فقط پرونده را عقب میاندازد.
هزینهها: دادرسی، کارشناسی و اجرا
چهار قلم هزینه در این مسیر دارید و هیچکدام دستمزد وکیل نیست:
- هزینهٔ دادرسی تأمین دلیل: این درخواست در ردیف دعاوی غیرمالی هزینهٔ ثابت دارد؛ مبنای آن بند ۱۳ مادهٔ ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت (مصوب ۱۳۷۳) است که ماده ۵۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی به آن ارجاع میدهد. رقم آن هر سال طبق تعرفهٔ سالانه بهروز میشود و به ارزش مغازه ربطی ندارد.
- هزینهٔ دادرسی دعوای تخلیه: در پروندهای که پای حق کسب یا پیشه یا تجارت در میان است، خواسته تقویم میشود و هزینهٔ دادرسی بر همان مبنا و طبق تعرفهٔ روز پرداخت میگردد.
- دستمزد کارشناس: برای سنجش شباهت یا عدم شباهت شغل، برآورد خسارت و در ادامه تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت، کارشناسی لازم میشود. ایداع دستمزد بر عهدهٔ متقاضی است و اگر ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ پرداخت نشود، کارشناسی از عداد دلایل او خارج میشود (ماده ۲۵۹)؛ پس از وصول نظر کارشناس هم طرفین یک هفته فرصت دارند کتباً نظر بدهند (ماده ۲۶۰).
- هزینهٔ اجرا: اگر کار به اجرای حکم تخلیه برسد، مأخذ این هزینه اجارهبهای یک ماه است و درصدی از آن گرفته میشود (بند ۲۲ مادهٔ ۳ همان قانون وصول)؛ یعنی به اجارهبهای مغازه بستگی دارد، نه به ارزش سرقفلی.
بخشی از این ارقام قابل مطالبه از طرف مقابل است: خسارات دادرسی شامل هزینهٔ دادرسی، حقالوکالهٔ وکیل و هزینههایی است که مستقیماً برای اثبات دعوا یا دفاع لازم بوده، از جمله حقالزحمهٔ کارشناسی و هزینهٔ تحقیقات محلی (ماده ۵۱۹). دستمزد تنظیم درخواست در هیچیک از این چهار قلم نیست و خودِ وکیل آن را پیش از پرداخت اعلام میکند.
مدارکی که برای تنظیم این درخواست لازم است
- کارت ملی و ثبتنام در سامانهٔ ثنا؛ ابلاغها از همین سامانه میآید.
- اجارهنامه با تمام صفحات، بهویژه بندی که شغل و مصرف مورد اجاره را تعیین کرده و بندهای مربوط به تغییرات و تعمیرات؛ اگر اجارهنامهای در بین نیست، هر سند یا رسیدی که رابطهٔ استیجاری و شغل اولیه را نشان دهد.
- سند مالکیت مغازه یا هر مدرکی که نشان دهد شما موجر یا قائممقام قانونی او هستید؛ بدون آن، ایراد سِمَت مطرح میشود.
- مدارک شغل سابق و شغل فعلی: پروانهٔ کسب قدیم و جدید، نام اتحادیهٔ صنفی مربوط، عکس تابلو و ویترین، فاکتور یا تبلیغات مغازه.
- فهرست تغییرات ساختمانی و موارد ترک نگهداری، با ذکر محل هرکدام در مغازه.
- اظهارنامه یا مکاتبهای که در آن به تغییر شغل یا تغییرات بنا تذکر دادهاید و پاسخ مستأجر، در صورت وجود — این سابقه در بحث «رضای موجر» تعیینکننده است.
- نام و نشانی کسبهٔ مجاور و مطلعین محل، و مشخصات مغازه با پلاک ثبتی.
مراحل ثبت و اجرای تأمین دلیل در مغازه
- ۱تنظیم درخواست با سه رکن ماده ۱۵۱مشخصات شما و مستأجر، موضوع دعوایی که تأمین دلیل برای اثبات آن خواسته میشود (فسخ اجاره یا تخلیه به علت تغییر شغل و تعدی و تفریط) و اوضاع و احوالی که درخواست را توجیه میکند، یعنی احتمال تغییر تابلو و ترمیم آثار تخلف.
- ۲تفکیک دو ادعا و درخواست کارشناسیدر متن، شغل مندرج در اجارهنامه و شغل فعلی روبهروی هم گذاشته میشود و مصداقهای تعدی و تفریط جداگانه فهرست میگردد؛ سپس ارجاع به کارشناس رسمی برای توصیف فنی و برآورد خسارت خواسته میشود.
- ۳ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضاییبا کارت ملی و مدارک به دفتر خدمات مراجعه میکنید؛ درخواست اسکن و به مرجع صالح ارجاع میگردد، هزینهٔ ثابت همانجا پرداخت میشود و ابلاغ بعدی از سامانهٔ ثنا به دست شما میرسد.
- ۴صدور قرار و تعیین وقت اجرامرجع رسیدگیکننده وقتی برای صورتبرداری در محل مغازه تعیین و طرف مقابل را احضار میکند؛ عدم حضور او مانع تأمین دلیل نیست و در امور فوری بدون احضار اقدام میشود (ماده ۱۵۲). وقت را در ساعت فعالیت مغازه بگیرید.
- ۵اجرای صورتبرداری در محلمجری و کارشناس در مغازه حاضر میشوند، شغل جاری، تابلو، چیدمان و کالاها، تغییرات بنا و وضع تأسیسات را ثبت میکنند و اظهارات کسبهٔ مجاور را میگیرند.
- ۶دریافت صورتجلسه و طرح دعوای تخلیهصورتجلسه و نظر کارشناس در پرونده ثبت میشود و شما آن را به دادخواست فسخ اجاره و تخلیه ضمیمه میکنید؛ دادگاه ضمن حکم فسخ، دستور تخلیهٔ مورد اجاره را صادر میکند و این حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا میشود (ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶).
بعد از تأمین دلیل: تخلیه و تکلیف حق کسب و پیشه
پرسش اصلیِ همهٔ موجران این است: اگر تخلیه بگیرم، باید حق کسب و پیشه بدهم؟ پاسخ را باید از متن قانون گرفت، نه از شنیدهها.
- قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ در ماده ۱۵ سه مورد را برشمرده که پس از انقضای مدت، درخواست تخلیهٔ محل کسب جایز است — تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر ارائهٔ پروانهٔ ساختمانی یا گواهی شهرداری، تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب، و تخلیه برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر وقتی محل مناسب سکنی هم باشد — و تصریح کرده که «در موارد سهگانهٔ فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد».
- در برابر، ماده ۱۴ که تخلفات مستأجر را میشمارد — از جمله بند ۷ تغییر شغل و بند ۸ تعدی و تفریط — چنین تکلیفی را مقرر نکرده است. تنها استثنای صریح در باب تخلفات، تبصرهٔ ۱ ماده ۱۹ است که برای انتقال به غیرِ بدون رعایت مقررات، مستأجر یا متصرف را مستحق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت دانسته است.
- میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت هم دلبخواهی نیست؛ بر مبنای اصول و ضوابطی تعیین میشود که آییننامهٔ آن به تصویب مراجع مقرر در قانون میرسد (ماده ۱۸) و در عمل با کارشناسی محاسبه میگردد.
یک نکتهٔ دیگر که در پروندههای تغییر شغل کم دیده میشود: ماده ۱۶ برای موارد ماده ۱۵ و نیز بندهای ۳ و ۴ ماده ۱۴ ضمانتی گذاشته است: اگر مالک تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند، یا دستکم یک سال از محل به همان نحوی که ادعا کرده استفاده نکند، به درخواست مستأجر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجارهبها یا اجرتالمثل محکوم میشود — مگر ثابت شود تأخیر ناشی از قوهٔ قاهره یا جهاتی خارج از ارادهٔ او بوده است. این ضمانت به تخلفات بند ۷ و بند ۸ مربوط نیست، ولی نشان میدهد قانونگذار برای ادعاهای بیپشتوانهٔ مالک هم فکری کرده است.
اعتراض به صورتجلسه، واخواهی و تجدیدنظر
صورتجلسهٔ تأمین دلیل رأی نیست؛ چون دعوایی با آن فصل نمیشود، مسیر مستقلی برای واخواهی یا تجدیدنظر نسبت به آن پیشبینی نشده است. مستأجر ایرادهایش را در دعوای تخلیه مطرح میکند: اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق است، اینکه موجر رضایت داده بود، یا اینکه تغییرات با اذن انجام شده. وزن نهاییِ صورتجلسه را همان دادگاهی میسنجد که به دعوای تخلیه رسیدگی میکند (ماده ۱۵۵). اجرای تأمین دلیل هم ممکن است به دادرس علیالبدل یا مدیر دفتر ارجاع شود، مگر در مواردی که فقط تأمین دلیل مبنای حکم دادگاه قرار گیرد که در آن صورت قاضی صادرکنندهٔ رأی باید شخصاً اقدام کند یا گزارش تأمین دلیل موجب وثوق دادگاه باشد (ماده ۱۵۳).
واخواهی: اگر حکم تخلیه صادر شود، اول باید دید حضوری است یا غیابی. ماده ۳۰۳ حکم را حضوری میشمارد و غیابیشدن آن به جمعشدن سه شرط بستگی دارد: خوانده یا وکیل یا قائممقام یا نمایندهٔ قانونی او در هیچیک از جلسات حاضر نشده باشد، بهطور کتبی نیز دفاع نکرده باشد، و اخطاریه بهطور واقعی به او ابلاغ نشده باشد. پس با ابلاغ واقعیِ اخطاریه، حکم تخلیه حضوری است ولو مستأجر در هیچ جلسهای نیامده و لایحهای نداده باشد، و باید اعتراضش را در قالب تجدیدنظر مطرح کند. در فرض غیابی، محکومٌعلیه غایب حق واخواهی دارد و دادخواست واخواهی در همان دادگاه صادرکنندهٔ حکم رسیدگی میشود (ماده ۳۰۵)؛ این مهلت از تاریخ ابلاغ واقعی شمرده میشود و برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج از کشور دو ماه است، مگر عذر موجهی در حدود مصادیق ماده ۳۰۶ اثبات شود.
تجدیدنظر: مهلت درخواست تجدیدنظر برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج دو ماه است و از تاریخ ابلاغ یا انقضای مدت واخواهی شروع میشود (ماده ۳۳۶) — پس در حکم غیابی، شمارش تجدیدنظر پس از پایان مهلت واخواهی آغاز میگردد. مرجع تجدیدنظر، دادگاه تجدیدنظر مرکز همان استان است (ماده ۳۳۴). توجه کنید که قانون برای بعضی موارد ماده ۱۴ حکم دادگاه را قطعی اعلام کرده است، مانند موارد مذکور در بند ۹ آن ماده و تبصرهٔ ۱؛ بنابراین پیش از تنظیم لایحه، قابل تجدیدنظر بودن رأی خود را با وکیل بررسی کنید.
اشتباههای رایجی که وکیل جلوی آنها را میگیرد
- ندیدن استثنای «شغل مشابه»: بند ۷ ماده ۱۴ تغییر شغل را وقتی تخلف میداند که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق نباشد؛ طرح دعوا بدون آمادهکردن دلیل بر عدم شباهت، رایجترین علت شکست است.
- سکوت طولانی در برابر تغییر: اگر سالها شغل جدید را دیده و اجاره گرفتهاید، مستأجر «رضای موجر» را مطرح میکند. مکاتبه و اظهارنامه از همین امروز، ارزش دارد.
- در هم آمیختن دو ادعا: تغییر شغل و تعدی و تفریط دو بند جدا با دو دستهٔ دلیلاند؛ نوشتنشان در یک جملهٔ کلی، صورتجلسه را بیخاصیت میکند.
- اشتباه در قانون حاکم: مغازهٔ اجارهدادهشده پس از سال ۱۳۷۶ مشمول بندهای ماده ۱۴ نیست؛ استناد به قانون نادرست یعنی رد دعوا.
- نگرفتن کارشناس: شباهت صنفی، تغییرات فنی و برآورد خسارت همه کارِ کارشناس است؛ صورتجلسهٔ بدون نظر کارشناسی نیمهکاره میماند.
- غفلت از مهلت یکهفتهای دستمزد کارشناس: از دست دادن آن یعنی خارج شدن کارشناسی از عداد دلایل شما (ماده ۲۵۹).
- ثبت در مرجع نادرست: تأمین دلیل و دعوای تخلیه ممکن است مرجع متفاوتی داشته باشند؛ ثبت هر دو در یک جا بدون بررسی، فقط قرار عدم صلاحیت میآورد.