- تأمین دلیل وقتی راه دارد که ذینفع احتمال دهد در آینده استفاده از دلایل و مدارکش متعذر یا متعسر خواهد شد؛ مقصود از تأمین در این موارد فقط ملاحظه و صورتبرداری از دلایل است (ماده ۱۴۹).
- مستأجر نسبت به عین مستأجره ضامن نیست، مگر تعدی یا تفریط کند؛ در آن صورت ضامن است، اگرچه نقص در نتیجهٔ تعدی یا تفریط حاصل نشده باشد (ماده ۴۹۳ قانون مدنی).
- اگر موجر مدعی خسارت یا بدهی قبوض باشد و بخواهد از محل ودیعه جبران شود، باید همزمان با تودیع وجه، گواهی تسلیم دادخواست مطالبهٔ ضرر و زیان را به دایرهٔ اجرا بدهد (ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶).
چه زمانی به تأمین دلیل تخلیه نیاز دارید؟
- موجری که نگران خسارت و قبوض استمدت اجاره تمام شده و میخواهید پیش از استرداد ودیعه، وضع ملک و شمارهٔ کنتورها ثبت شود. اگر بعداً بخواهید خسارت یا بدهی قبوض را از محل ودیعه بردارید، به دلیل مستند نیاز دارید.
- مستأجری که میخواهد سالم بودن ملک را ثابت کندملک را مرتب تحویل میدهید اما نگرانید موجر بعداً ادعای خسارت کند و ودیعه را نگه دارد. صورتجلسهٔ کارشناس در همان روز تحویل، بهترین پاسخ به چنین ادعایی است.
- ملکی که مستأجر آن را ترک کرده استمستأجر بدون هماهنگی رفته و کلید را نداده یا ملک را با وسایل رها کرده است. اینجا تعیین طرف مقابل ممکن است دشوار باشد و ماده ۱۵۴ اجازه میدهد درخواست بدون تعیین طرف پذیرفته و به جریان گذاشته شود.
- مغازه و ملک تجاریدر املاک تجاری، دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت حساب جداگانهای دارد؛ اما ثبت وضع دکور، تابلو، تأسیسات و تغییرات انجامشده پیش از تخلیه، در هر حالت پایهٔ دعواهای بعدی است.
تأمین دلیل تخلیه چیست و چه کاری نمیکند؟
تأمین دلیل یعنی دادگاه پیش از آنکه وضع موجود به هم بخورد، آن را میبیند و صورتبرداری میکند. ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی میگوید اشخاص ذینفع اگر احتمال دهند در آینده استفاده از دلایل و مدارک دعوای آنان — از قبیل تحقیق محلی، کسب اطلاع از مطلعین، استعلام نظر کارشناسان یا قرائن و امارات موجود در محل — متعذر یا متعسر خواهد شد، میتوانند از دادگاه تأمین آنها را بخواهند؛ و بلافاصله تصریح میکند که مقصود از تأمین در این موارد فقط ملاحظه و صورتبرداری از اینگونه دلایل است.
در روز تخلیه، این «احتمالِ از بین رفتن دلیل» تقریباً همیشه وجود دارد: کلید تحویل داده میشود، وسایل جابهجا میشود، ملک رنگ و بازسازی میشود و مستأجر تازه میآید. یک هفته بعد، هیچکس نمیتواند ثابت کند کف پارکت خط داشت یا نه.
اما دو کاری که این درخواست انجام نمیدهد را بدانید. نخست، تخلیه نمیکند؛ دستور تخلیه مسیر جداگانهای دارد که در ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ آمده است. دوم، کسی را محکوم نمیکند؛ ماده ۱۵۵ میگوید تأمین دلیل برای حفظ آن است و تشخیص درجهٔ ارزش آن در موارد استفاده با دادگاه میباشد. صورتجلسه، سند اثباتی است که بعداً در دعوای اصلی ارائه میشود.
در روز تخلیه چه چیزی از نظر قانون مهم است؟
سه قاعدهٔ قانون مدنی، محور اختلافهای روز تحویلاند:
- تکالیف مستأجر (ماده ۴۹۰): مستأجر باید در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کند و تعدی یا تفریط نکند؛ عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده — و در صورت عدم تعیین، در منافع مقصودهای که از اوضاع و احوال استنباط میشود — استعمال نماید؛ و مالالاجاره را در مواعد مقرر بپردازد.
- ضمان (ماده ۴۹۳): مستأجر نسبت به عین مستأجره ضامن نیست، یعنی اگر بدون تفریط یا تعدی او مال کلاً یا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود؛ ولی اگر تعدی یا تفریط کند ضامن است، اگرچه نقص در نتیجهٔ تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد. همین قید آخر است که اثبات تعدی یا تفریط را چنین مهم میکند.
- پس از پایان مدت (ماده ۴۹۴): عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف میشود و اگر پس از آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگه دارد، موجر برای آن مدت مستحق اجرتالمثل است، اگرچه مستأجر استیفای منفعت نکرده باشد؛ و اگر با اجازهٔ مالک نگه دارد، وقتی باید اجرتالمثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد، مگر مالک اجازه داده باشد مجاناً استفاده کند.
تعریف دو واژهٔ کلیدی هم در قانون آمده است: تعدی، تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری، و تفریط عبارت است از ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم است (مواد ۹۵۱ و ۹۵۲ قانون مدنی).
در سمت ودیعه، ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ ترتیب دقیقی گذاشته است: اگر موجر مبلغی بهعنوان ودیعه، تضمین، قرضالحسنه یا سند تعهدآور گرفته باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره موکول به استرداد آن به مستأجر یا سپردن آن به دایرهٔ اجراست؛ و اگر موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره از ناحیهٔ مستأجر یا عدم پرداخت مالالاجاره یا بدهی قبوض تلفن، آب، برق و گاز باشد و بخواهد از محل همان وجوه جبران شود، موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبهٔ دادگاه صالح مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبهٔ ضرر و زیان به میزان مورد ادعا را به دایرهٔ اجرا تحویل نماید.
شرایط پذیرش درخواست تأمین دلیل
چهار چیز باید در متن دیده شود:
- ذینفع بودن: ماده ۱۴۹ این حق را به «اشخاص ذینفع» داده و در روابط استیجاری هر دو سوی رابطه ذینفعاند — موجر برای اثبات خسارت و بدهی قبوض، مستأجر برای اثبات اینکه ملک را سالم تحویل داده؛ خریدار جدید ملک هم گاهی در همین جایگاه قرار میگیرد.
- احتمال متعذر یا متعسر شدن دلیل: باید دلیل بیاورید که چرا فردا دیر است — تحویل کلید، ورود مستأجر جدید، بازسازی یا فروش ملک همگی مصداقهای روشنی هستند.
- زمان طرح: ماده ۱۵۰ اجازه داده است درخواست هم در هنگام دادرسی و هم پیش از اقامهٔ دعوا مطرح شود؛ در تخلیه، معمولاً حالت دوم است.
- اجزای درخواست (ماده ۱۵۱): مشخصات درخواستکننده و طرف او؛ موضوع دعوایی که برای اثبات آن تأمین دلیل میشود؛ و اوضاع و احوالی که موجب درخواست تأمین دلیل شده است.
دربارهٔ طرف مقابل، ماده ۱۵۲ میگوید دادگاه او را احضار میکند ولی عدم حضور او مانع از تأمین دلیل نیست، و در اموری که فوریت داشته باشد دادگاه بدون احضار طرف اقدام میکند. اگر تعیین طرف مقابل برای شما ممکن نباشد — مثلاً مستأجر بدون اطلاع رفته است — ماده ۱۵۴ اجازه میدهد درخواست بدون تعیین طرف پذیرفته و به جریان گذاشته شود. اجرای قرار هم ممکن است به دادرس علیالبدل یا مدیر دفتر دادگاه ارجاع شود، مگر در مواردی که فقط تأمین دلیل مبنای حکم دادگاه قرار گیرد که در آن صورت قاضی صادرکنندهٔ رأی باید شخصاً اقدام کند یا گزارش تأمین دلیل موجب وثوق دادگاه باشد (ماده ۱۵۳).
دادگاه یا شورای حل اختلاف؟
پس از قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ پاسخ عوض شده است. ماده ۱۲ آن قانون صلاحیتهای دادگاه صلح را شمرده و در بند ۷، «تأمین دلیل» را صریحاً در همان فهرست آورده است. بند ۴ همان ماده هم «دعاوی و درخواستهای مربوط به تخلیهٔ عین مستأجره و تعدیل اجارهبها» را در صلاحیت دادگاه صلح قرار داده، اما با یک استثنای مهم: بجز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت. پس اگر اختلاف شما به سرقفلی یا حق کسب و پیشه گره خورده باشد، مسیر جداگانهای دارد.
ماده ۱۴ نیز تصریح کرده است که از تاریخ لازمالاجرا شدن آن قانون، به دعاوی و جرائم مندرج در آن در دادگاه صلح رسیدگی میشود و شورا صرفاً در امر صلح و سازش اقدام میکند. نقش شورا همچنان برقرار است اما محدود: طبق ماده ۱۳، شوراها در کلیهٔ امور مدنی و حقوقی با درخواست خواهان برای صلح و سازش اقدام میکنند و تبصرهٔ همان ماده میگوید اگر طرف دیگر تا پایان جلسهٔ اول عدم تمایل خود را اعلام کند، شورا درخواست را بایگانی و طرفین را به مرجع صالح راهنمایی مینماید.
از نظر صلاحیت محلی، موضوع به یک ملک معیّن مربوط است؛ ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول را در دادگاه محل وقوع ملک میداند، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد. در عمل درخواست را در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت میکنید و پرونده به مرجع صالح ارجاع میشود.
هزینههای تأمین دلیل
- هزینهٔ دادرسی: تأمین دلیل درخواستی غیرمالی است و مبلغ آن به ارزش ملک یا میزان خسارت وابسته نیست. ماده ۵۰۳ تعیین رقم را به ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت سپرده و در همان ماده، تأمین دلیل در کنار دعاوی غیرمالی رقم ثابت گرفته است؛ این رقم هر سال طبق تعرفه بهروز میشود و با ابطال تمبر یا واریز به حساب خزانه پرداخت میگردد. عدد امروز را از دفتر خدمات الکترونیک قضایی بپرسید.
- دستمزد کارشناس: در تأمین دلیل تخلیه، حضور کارشناس رسمی دادگستری تقریباً همیشه لازم است تا وضع ملک و کنتورها ثبت شود. دستمزد او طبق تعرفهٔ کارشناسی تعیین و در ابتدا از سوی متقاضی پرداخت میگردد.
- هزینهٔ اجرای قرار: ایاب و ذهاب و در صورت لزوم حضور نمایندهٔ دادگاه بر عهدهٔ درخواستکننده است.
- تمبر وکالتنامه در صورت حضور وکیل در دادگاه، طبق همان ماده ۵۰۳ ابطال میشود. دستمزد تنظیم این دادخواست در خدمت حاضر جدا از این اقلام است و خودِ وکیل آن را در گفتوگو اعلام میکند.
این دو را با هم اشتباه نگیرید: هزینهٔ تأمین دلیل ثابت است، اما دعوای مطالبهٔ خسارتی که بعداً طرح میکنید دعوایی مالی است و هزینهٔ دادرسیاش بر پایهٔ بهای خواسته حساب میشود (ماده ۶۱). برای هر دو میتوان اعسار از هزینهٔ دادرسی خواست؛ معیار ماده ۵۰۴ ناتوانی موقت از پرداخت به دلیل کافی نبودن دارایی یا در دسترس نبودن مال است.
مدارکی که برای تنظیم دادخواست از شما میخواهیم
- اجارهنامه با تمام صفحات و شروط، مدت، مبلغ اجارهبها و ودیعه؛ و در صورت وجود، کد رهگیری یا شناسهٔ ثبت قرارداد.
- صورتجلسهٔ تحویل ابتدای اجاره اگر هنگام شروع اجاره تنظیم شده است؛ این سند مقایسهٔ وضع اول و آخر را ممکن میکند.
- عکس و فیلم از وضع ملک در ابتدای اجاره و اکنون، همراه با تاریخ.
- قبوض و شمارهٔ کنتورها: آخرین قبوض آب، برق، گاز و تلفن و در صورت امکان عکس کنتورها.
- مکاتبات با طرف مقابل: اظهارنامه، پیامکها یا نامههایی که دربارهٔ تحویل ملک، تمدید یا تخلیه رد و بدل شده است.
- مشخصات مستأجر: نام، نام خانوادگی و نشانی. اگر ملک را رها کرده و نشانی تازهای از او ندارید، همین را بنویسید تا درخواست بر پایهٔ ماده ۱۵۴ بدون تعیین طرف مقابل به جریان بیفتد.
رونوشت یا تصویر اسناد باید خوانا و مطابقت آن با اصل گواهی شده باشد و نسخهها به تعداد طرف مقابل بهعلاوهٔ یک نسخه تهیه شود (مواد ۵۷ و ۶۰).
مراحل ثبت و اجرای قرار تأمین دلیل
- ۱تعیین فهرست صورتبرداریپیش از نوشتن متن، مشخص میشود کارشناس باید چه چیزی را ببیند: کف و دیوار و سقف، درها و پنجرهها، کابینت و کمد، تأسیسات، شمارهٔ کنتورها، اقلام باقیمانده و هر نشانهای از تعدی یا تفریط.
- ۲تنظیم متن درخواستسه بند ماده ۱۵۱ نوشته میشود: مشخصات شما و طرف مقابل؛ موضوع دعوایی که بعداً طرح خواهد شد مانند مطالبهٔ خسارت یا استرداد ودیعه؛ و اوضاع و احوالی که تأمین دلیل را لازم کرده است، بههمراه درخواست ارجاع به کارشناس رسمی.
- ۳ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضاییچون روز تخلیه نزدیک است، ثبت را عقب نیندازید: با کارت ملی و اجارهنامه به دفتر خدمات میروید، هزینهٔ ثابت را همانجا میپردازید، درخواست اسکن و به مرجع صالح ارجاع میشود و از آن پس ابلاغها از سامانهٔ ثنا میآید.
- ۴صدور قرار و تعیین کارشناسدادگاه قرار تأمین دلیل صادر و موضوع را به کارشناس رسمی ارجاع میدهد و دستمزد او را تعیین میکند؛ اگر دستمزد در مهلت مقرر واریز نشود، اجرای قرار عقب میافتد و همان فرصتی که نگرانش بودید از دست میرود.
- ۵اجرای قرار در محلمستأجر احضار میشود اما عدم حضور او مانع اجرای قرار نیست و در امور فوری دادگاه بدون احضار اقدام میکند (ماده ۱۵۲). کارشناس در محل، اتاقبهاتاق وضع بنا و تأسیسات و شمارهٔ کنتورها را میبیند و صورتبرداری میکند؛ حضور خودتان یا وکیل کمک میکند قلمی از فهرست جا نماند.
- ۶دریافت صورتجلسه و اقدام بعدینتیجه در پرونده ثبت و ابلاغ میشود. اگر موجر هستید و میخواهید از محل ودیعه جبران خسارت کنید، فراموش نکنید که ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ ارائهٔ گواهی تسلیم دادخواست مطالبهٔ ضرر و زیان به دایرهٔ اجرا را لازم دانسته است.
بعد از صورتجلسه: خسارت، اجرتالمثل و مهلتهای اعتراض
قرار تأمین دلیل رأیی در ماهیت اختلاف نیست و راه اعتراض مستقلی برای آن پیشبینی نشده است؛ جای واقعی ایراد، دعوای اصلی است. آنجا میتوانید به نحوهٔ اجرای قرار یا دقت نظر کارشناس ایراد بگیرید و درخواست ارجاع به هیئت کارشناسی بدهید، و دادگاه هم طبق ماده ۱۵۵ درجهٔ ارزش صورتجلسه را میسنجد. دعوای بعدی معمولاً مطالبهٔ خسارت وارده به عین مستأجره، مطالبهٔ اجرتالمثل ایام تصرف پس از انقضای مدت (ماده ۴۹۴ قانون مدنی) یا استرداد ودیعه است. اگر مستأجر مدعی حقی دربارهٔ مفاد قرارداد باشد، ماده ۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ میگوید ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم میکند و پس از اثبات حق و نیز جبران خسارات وارده، حکم مقتضی صادر میشود.
واخواهی: حکم اصولاً حضوری است و تا زمانی که هر سه شرط ماده ۳۰۳ با هم جمع نشوند همین وصف را نگه میدارد: خوانده یا وکیل یا قائممقام یا نمایندهٔ قانونی او در هیچیک از جلسات حاضر نشده باشد، بهطور کتبی نیز دفاع نکرده باشد، و اخطاریه به او ابلاغ واقعی نشده باشد. بنابراین ابلاغ واقعیِ اخطاریه به مستأجر، حکم را حضوری نگه میدارد حتی اگر او هیچگاه در جلسهای نیاید و سطری هم ننویسد؛ اعتراض او در این حالت از راه تجدیدنظر است و نه واخواهی. شمارش مهلت واخواهی از تاریخ ابلاغ واقعی آغاز میشود؛ بیست روز برای کسانی که در ایران اقامت دارند و دو ماه برای مقیمان خارج از کشور، مگر عذر موجهی ثابت شود (ماده ۳۰۶). دادخواست را هم باید به همان دادگاه صادرکنندهٔ حکم غیابی داد (ماده ۳۰۵).
تجدیدنظر: مهلت آن برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج دو ماه است و از تاریخ «ابلاغ یا انقضای مدت واخواهی» شروع میشود (ماده ۳۳۶)؛ مرجع آن دادگاه تجدیدنظر مرکز همان استان است (ماده ۳۳۴). اگر پرونده در دادگاه صلح رسیدگی شده باشد، تبصرهٔ ۵ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ آرای آن دادگاه را قطعی میداند مگر در موارد شمردهشده در همان تبصره، که از جمله شامل موارد بند ۴ همان ماده است.
اشتباههای رایجی که وکیل جلوی آنها را میگیرد
- اقدام پس از تحویل کلید: وقتی ملک تحویل داده شد و مستأجر جدید آمد، صورتبرداری دیگر چیزی را ثابت نمیکند. تأمین دلیل باید پیش از بههمخوردن وضع موجود ثبت شود.
- ننوشتن موضوع دعوای آینده: بند ۲ ماده ۱۵۱ همین را میخواهد؛ بدون آن، کارشناس نمیداند دنبال چه بگردد و صورتجلسه در دعوای بعدی به کار نمیآید.
- فراموشکردن کنتورها و قبوض: بخش بزرگی از اختلافهای روز تخلیه بر سر بدهی آب و برق و گاز است؛ ثبت شمارهٔ کنتور در همان روز، بعدها چند جلسه دادرسی را کوتاه میکند.
- تصور اینکه تأمین دلیل یعنی تخلیه: این درخواست ملک را تخلیه نمیکند؛ مسیر تخلیه در ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ آمده و جداگانه باید طی شود.
- برداشت از ودیعه بدون طی تشریفات: ماده ۴ همان قانون موجر را موظف کرده همزمان با تودیع وجه، گواهی تسلیم دادخواست مطالبهٔ ضرر و زیان را به دایرهٔ اجرا بدهد؛ نگهداشتن ودیعه بدون این کار، خودش موضوع دعواست.
- ادعای خسارت بدون تفکیک استهلاک متعارف: ماده ۴۹۰ قانون مدنی رفتار متعارف را ملاک دانسته است؛ فرسودگی طبیعی با تعدی و تفریط یکی نیست و کارشناس باید این دو را از هم جدا کند.