لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ بگیرید.
یک واحد آپارتمان در سال ۱۴۰۱ خریداری کردم و قولنامه معتبر هم امضا شده است. واحد سند ندارد فعلا و فروش وکالتی است. ۵۰ میلیون از مبلغ کل مانده که چندین بار به فروشنده اعلام کردهام که بیاید امضا کند و مبلغ را بدهم. اکنون فروشنده چند سال است که جهت امضا به دفترخانه نمیآید و درخواست مبلغ بالاتر را دارد. چکار باید کرد؟
در این مورد، شما میتوانید با استناد به قولنامهای که امضا کردهاید، از فروشنده به دلیل عدم انجام تعهداتش شکایت کنید.
براساس ماده ۲۱۹ قانون مدنی، قراردادها باید به طور کامل اجرا شوند و فروشنده موظف است طبق قولنامه اقدام کند. در صورت عدم همکاری فروشنده، میتوانید از طریق دادگاه، الزام به تنظیم سند رسمی و یا الزام به انجام تعهدات مندرج در قرارداد را درخواست کنید.
همچنین، میتوانید از طریق دادگاه درخواست جبران خسارت کنید، چرا که فروشنده با عدم اجرای تعهدات خود موجب ایجاد خسارت به شما شده است.
با سلام
پاسخ به پرسش شما مستلزم بررسی مدارک و مستندات می باشد.
اقدام به ارسال اظهارنامه نمایید سپس دادخواست الزام به ایفای تعهد قراردادی مطرح گردد
باسلام
اقدام به ارسال اظهارنامه نمایید سپس دادخواست الزام به ایفای تعهد قراردادی مطرح گردد
قید نگردیده ملک تحویل داده شده یا خیر
نیازمند بررسی مستندات و مدارک و توضیحات بیشتر میباشد.
سلام
اظهارنظر در این خصوص منوط به بررسی مدارک و مستندات است
سلام
دادخواست الزام به ایفای تعهد مطرح کنید
بادرود
می توانید با طرح دعوی در دادگاه تقاضای الزام خوانده به ایفای تعهدات و ارائه وکالتنامه را مطرح نمایید .
با سلام
با توجه اینکه ملک سند ندارد کلیه نقل و انتقالات قبلی باید بررسی شود جهت اثبات عقد بیع و الزام به تنظیم سند و تحویل مبیع
برای الزام به تنظیم سند باید قرارداد شما بررسی شود.
عرض سلام و احترام، بایستی مدارک بررسی گردد.
درود وقت بخیر ابتدا اظهارنامه ای ارسال نمایید و تاریخ حضور در دفترخانه اسناد رسمی را مشخص نموده و در صورت عدم حضور، گواهی عدم حضور اخذ و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نمایید.
برای حل این مشکل، میتوانید اقدامات قانونی زیر را انجام دهید:
۱. ارسال اظهارنامه رسمی
محتوا: به فروشنده اظهارنامه رسمی ارسال کنید و در آن مهلت مشخصی (مثلا ۱۰ روز) برای امضای سند و دریافت باقی مانده پول تعیین کنید. ذکر کنید که در صورت عدم مراجعه، از طریق مراجع قانونی اقدام خواهید کرد.
طریق ارسال: بهتر است از طریق پست سفارشی با دریافت رسید یا دعوت رسمی توسط دفترخانه اسناد رسمی انجام شود.
۲. طرح دعوی در دادگاه
اگر فروشنده پس از اظهارنامه همکاری نکرد، میتوانید با ارائه قولنامه و مدارک پرداخت، به دادگاه حقوقی مراجعه و تقاضای اجبار به تنظیم سند کنید.
مبنای قانونی: بر اساس ماده ۲۳۹ قانون مدنی، اگر فروشنده از انجام تعهد خود (امضای سند) خودداری کند، خریدار میتواند از دادگاه تقاضای اجبار به انجام تعهد کند.
همچنین، میتوانید خسارت تاخیر تادیه (در صورت تاخیر غیرموجه فروشنده) را نیز مطالبه کنید.
۳. درخواست تامین خواسته (مسدود کردن ملک)
برای جلوگیری از انتقال ملک به دیگری، میتوانید از دادگاه تامین خواسته (مسدود کردن موقت ملک تا پایان رسیدگی) درخواست کنید.
۴. در صورت فوت فروشنده یا مشکلات دیگر
اگر فروشنده فوت کرده باشد، باید ورثه او را در دادگاه حاضر کنید.
اگر ملک مشاع است (مثلا جزء ارث است)، باید سهم فروشنده از طریق دادگاه مشخص شود.
۵. درخواست اجرای مفاد قولنامه
اگر قولنامه به صورت عادی است (نه رسمی)، باید ابتدا اعتبار آن را در دادگاه اثبات کنید.
اگر قولنامه سند رسمی است (مثلا در دفترخانه تنظیم شده)، میتوانید مستقیما از اداره اجرای ثبت برای اجبار فروشنده اقدام کنید.
۶. در صورت درخواست مبلغ بیشتر توسط فروشنده
فروشنده حق افزایش قیمت ندارد، مگر اینکه در قولنامه شرط شده باشد.
اگر فروشنده اصرار بر افزایش قیمت دارد، میتوانید پرداخت مبلغ باقیمانده را به حساب رسمی دادگاه واریز و از دادگاه بخواهید فروشنده را ملزم به انتقال سند کند.
نتیجهگیری:
با ارسال اظهارنامه نهایی و در صورت عدم همکاری فروشنده، به دادگاه حقوقی مراجعه و تقاضای اجبار به تنظیم سند کنید. مدارک لازم شامل قولنامه، فیشهای پرداخت و اظهارنامههای ارسالی است.
در صورت نیاز به راهنمایی دقیقتر، مشورت با یک وکیل متخصص امور ملکی توصیه میشود.
برای حل مشکل شما چندین راهحل حقوقی وجود دارد که میتوانید اقدام کنید:
۱. ارسال اظهارنامه رسمی
محتوا: به فروشنده اظهارنامه رسمی ارسال کنید و در آن مهلت معقولی (مثلا ۱۰ تا ۱۵ روز) برای امضای سند تعیین کنید. ذکر کنید که در صورت عدم حضور، از طریق مراجع قضایی اقدام خواهید کرد.
نحوه ارسال: از طریق پست سفارشی با دریافت رسید یا دعوت به دفترخانه اسناد رسمی.
۲. طرح دعوی در دادگاه
دادخواست الزام به تنظیم سند:
با مراجعه به دادگاه حقوقی، میتوانید از فروشنده بخواهید که به تعهد خود عمل کند و سند رسمی را امضا کند.
اگر ملک فاقد سند رسمی است، میتوانید الزام به انتقال سند را از طریق مراجع قضایی پیگیری کنید.
درخواست خسارت تاخیر:
اگر به دلیل تاخیر فروشنده متحمل ضرر شدهاید (مثلا افزایش قیمت مسکن)، میتوانید خسارت تاخیر تادیه را نیز مطالبه کنید.
۳. در صورت امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه
اگر فروشنده از امضا خودداری کند، میتوانید با حکم دادگاه، دفترخانه اسناد رسمی را موظف به تنظیم سند کنید بدون نیاز به حضور فروشنده.
۴. در صورت افزایش قیمت توسط فروشنده
اگر فروشنده بدون دلیل موجه مبلغ بیشتری درخواست کند، این اقدام خلاف قرارداد است و دادگاه او را ملزم به اجرای مفاد قولنامه خواهد کرد.
۵. در صورت فوت فروشنده
اگر فروشنده فوت کرده باشد، باید ورثه او را به دادگاه احضار کنید تا تعهد فروشنده را انجام دهند.
توصیهها:
مدارک لازم: اصل قولنامه، رسید پرداختها، اظهارنامههای ارسالی و هرگونه مکاتبه با فروشنده را نگهداری کنید.
وکیل دادگستری: برای تسریع در روند کار، بهتر است از یک وکیل متخصص در امور ملکی کمک بگیرید.
اگر فروشنده همچنان امضا نکند، با حکم دادگاه میتوانید سند را به نام خود منتقل کنید.
اگر نیاز به جزئیات بیشتری دارید، خوشحال میشوم کمک کنم.
با سلام و عرض ادب ،مدارک نیاز به بررسی دارد
سئوال شما دارای ابهام است . اگر فروشنده در مبایعه نامه متعهد به دادن وکالتنامه رسمی شده باشد میتوانید ابتدا اظهارنامه ای ارسال و تقاضای اعطای وکالتنامه را بنمایید و در صورت استنکاف با طرح دعوی در دادگاه تقاضای الزام خوانده به ایفای تعهد و ارائه وکالتنامه را مطرح نمایید . توصیه میشود برای بیان جزییات و ارائه مدارک برای بررسی بیشتر از طریق مشاوره تلفنی اقدام نمایید .
با سلام مدارک و مستندات باید بررسی شود
با سلام
مدارک و مستندات بایستی بررسی شود تا بتوان اظهارنظر نمود.
درود وقت بخیر می توانید یک اظهارنامه برای ایشان ارسال نمایید و تاریخ و ساعت و محل حضور در دفترخانه را به ایشان اطلاع دهید در صورت عدم حضور از دفترخانه گواهی عدم حضور اخذ نموده و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نمایید.
سلام وقتت بخیر
با توجه به شرایطی که توضیح دادید، شما با یک معامله وکالتی برای خرید آپارتمانی بدون سند رسمی مواجه هستید و فروشنده از حضور در دفترخانه برای تنظیم سند یا تکمیل معامله خودداری میکند و حتی درخواست مبلغ بیشتری دارد. در ادامه، راهکارهای قانونی و عملی برای حل این مشکل بر اساس قوانین ایران و اطلاعات موجود ارائه میشود.
اقدامات اولیه برای حل مشکل
ارسال اظهارنامه رسمی: اولین گام، ارسال یک اظهارنامه قانونی از طریق دفاتر خدمات قضایی به فروشنده است. در این اظهارنامه، باید به فروشنده اطلاع دهید که آماده پرداخت مبلغ باقیمانده (۵۰ میلیون تومان) هستید و از او بخواهید در تاریخ و دفترخانه مشخصی حضور یابد. این اقدام نشاندهنده حسن نیت شما بوده و میتواند به عنوان مدرکی در دادگاه مورد استفاده قرار گیرد.
بررسی وکالتنامه و قولنامه: ابتدا مطمئن شوید که قولنامه شما دارای کد رهگیری است و در یک دفتر املاک معتبر تنظیم شده است. همچنین، بررسی کنید که وکالتنامه فروش ملک شامل چه اختیاراتی است و آیا به شما اجازه انتقال سند به نام خود را میدهد یا خیر. توجه داشته باشید که وکالت فروش به معنای مالکیت نیست و نیاز به تنظیم سند رسمی دارد.
راهکارهای قانونی برای الزام فروشنده
اگر فروشنده همچنان از حضور در دفترخانه خودداری کند، میتوانید از طریق مراجع قضایی اقدام کنید. مراحل زیر را دنبال کنید:
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: شما میتوانید با مراجعه به دادگاه عمومی و حقوقی محل وقوع ملک، دادخواستی با عنوان "الزام به تنظیم سند رسمی" مطرح کنید. در این دادخواست، باید مشخصات طرفین، موضوع دعوا، و دلایل درخواست (مانند قولنامه معتبر و عدم حضور فروشنده) را ذکر کنید. مدارکی مانند قولنامه، رسید پرداختهای قبلی، و اظهارنامه ارسالی را به عنوان پیوست ارائه دهید.
گواهی عدم حضور: اگر در قولنامه یا قرارداد، دفترخانه مشخصی برای تنظیم سند تعیین شده است، میتوانید در تاریخ مقرر به دفترخانه مراجعه کرده و در صورت عدم حضور فروشنده، گواهی عدم حضور دریافت کنید. این گواهی به عنوان مدرکی قوی در دادگاه برای اثبات عدم همکاری فروشنده استفاده میشود.
درخواست جبران خسارت یا وجه التزام: اگر در قولنامه مبلغی به عنوان وجه التزام (خسارت عدم انجام تعهد) تعیین شده است، میتوانید از دادگاه درخواست کنید که فروشنده را ملزم به پرداخت آن کند. این مبلغ میتواند انگیزهای برای فروشنده جهت انجام تعهداتش باشد.
مراحل رسیدگی در دادگاه
جلسه رسیدگی: پس از ثبت دادخواست، دادگاه زمانی برای رسیدگی تعیین میکند و طرفین را احضار مینماید. شما باید با ارائه مدارک، ادعای خود را اثبات کنید.
صدور حکم: در صورت اثبات ادعای شما، دادگاه فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی میکند. اگر فروشنده همچنان از اجرای حکم خودداری کند، دادگاه میتواند نمایندهای را تعیین کند تا از طرف فروشنده سند را امضا نماید.
اجرای حکم: اگر فروشنده به حکم دادگاه عمل نکند، شما میتوانید از طریق اجرای احکام دادگاه، حکم را به مرحله اجرا برسانید.
نکات مهم در مورد معامله وکالتی و بدون سند
ریسکهای معامله بدون سند: خرید ملک بدون سند رسمی و به صورت وکالتی، ریسکهای حقوقی بالایی دارد. ممکن است فروشنده ملک را به چندین نفر فروخته باشد یا ملک دارای مشکلات قانونی (مانند توقیف یا رهن) باشد. بنابراین، پیش از هر اقدامی، استعلامهای لازم از شهرداری و سایر مراجع را انجام دهید تا از وضعیت قانونی ملک مطمئن شوید.
وکالت بلاعزل: اگر وکالتنامه شما بلاعزل است، ممکن است تصور کنید که مالکیت شما تضمین شده است، اما این وکالت به خودی خود مالکیت ایجاد نمیکند و نیاز به سند رسمی دارد. در صورت بروز مشکل، وکالت بلاعزل میتواند به عنوان مدرکی برای پیگیری حقوق شما استفاده شود.
