مشاوره حقوقی ملکی | 18384 مشاوره

امروزه معاملات ملکی زیادی بین اشخاص مختلف انجام می‌شود که در این بین ممکن است که طرفین معامله متحمل ضرر و زیان شوند. عدم توجه به قوانین مربوطه در حوزه ملکی باعث بروز مشکلاتی فراوانی در این زمینه می‌شود.

حساسیتی که قانونگذار در ارتباط با اموال غیر منقول دارد، قابل مقایسه با اموال منقول نیست. طبیعی است که معاملات ملکی از جهات مختلف، دارای اهمیت زیادی باشند و از این رو باید توجه خاصی به اینگونه معاملات داشت. 

تقریبا می‌توان گفت که ملک و املاک، به عنوان سرمایه و دارایی اصلی مردم جامعه محسوب می‌شود و از این حیث باید مقررات مختلفی برای انجام معاملات ملکی وجود داشته باشد. شاید خرید و فروش یک خودرو در عرض چند ساعت و یا حداکثر یک روز انجام شود، اما معاملات ملکی به دلیل پروسه طولانی و فرآیند قانونی آن، چند ساعت به طول می‌انجامد.

از زمانی که طرفین، قولنامه و یا مبایعه‌نامه ملکی را تنظیم می‌کنند، تا زمان مربوط به انتقال رسمی ملک در قانون، ضوابط و شرایط خاصی در قانون عنوان شده است. بروز اختلافات در مورد معاملات ملکی، زمینه ایجاد دعاوی ملکی می‌شود. بحث دعوای ملکی زمانی به میان می‌آید که یکی از طرفین، نسبت به تعهدات خود در زمان معامله عمل نکند.

البته نمی‌توان گفت که سر منشاء دعای ملکی، در ارتباط با نحوه خرید و فروش آن است، بلکه دعاوی ملکی حتی می‌تواند زمینه کیفری نیز داشته باشد و به دلیل وقوع اعمال مجرمآن‌های نظیر تصرف غیر قانونی در ملک، می‌توان علیه متخلف اقدام به طرح دعوای کیفری نمود.

به طور کلی، دعاوی ملکی می‌تواند به موضوعات حقوقی، ثبتی و کیفری مرتبط باشد. دعاوی ملکی حقوقی و ثبتی ارتباط تنگاتنگی با یکدیگر دارند و دعاوی مطرح شده در این زمینه تقریبا با موضوعات یکسان مطرح می‌شوند. دعاوی این حوزه شامل مواردی مانند الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به فک رهن، ابطال سند رسمی صادر شده ملکی، نقل و انتقال ملک مشاعی و غیره است. دعاوی ملکی کیفری نیز در مورد موضوعاتی چون خلع ید، تصرف عدوانی، تصرف در حریم ملکی به صورت غیر قانونی و مواردی دیگر از این دسته است.

مالک و یا فروشنده که در مورد انجام معامله ملکی، متحمل ضرر و زیان شوند و به نوعی در این زمینه حقوق آن‌ها پایمال شود، در این صورت باید برای رسیدن یه حق قانونی خود اقدام به طرح دعوا ملکی نمایند. امکان رسیدگی به دعاوی ملکی، بر حسب موضوع مطرح شده در مراجع قضایی حقوقی و کیفری وجود دارد. دعاوی ملکی حقوقی قابل رسیدگی در دادگاه‌های حقوقی و دعاوی ملکی کیفری در دادسرا و دادگاه مورد رسیدگی قرار می‌گیرند.

با توجه به این که عامل اصلی بروز مشکلات و مسائل ملکی، ناآگاهی معامله کنندگان از شرایط قانونی نحوه خرید و فروش ملک است که لازمه آن بهره مندی از مشاوره حقوقی است. مشاوره حقوقی به صورت تخصصی در حوزه ملکی ارائه می‌شود که برای جلوگیری از وقوع مسائل در این زمینه، باید از وکلا دادگستری مشورت حقوقی گرفت.

درباره دعاوی ملکی

دعاوی ملکی، ارتباط مستقیمی با اموال غیر منقول دارند. ملک ممکن است اراضی کشاورزی، آپارتمان، مغازه و غیره باشد که نحوه معاملات هر کدام شرایط خاص خود را دارند. اما آن چیزی که در این زمینه حائز اهمیت است، در نظر گرفتن مقررات ملکی در انجام چنین معاملاتی است. طرفین معامله ملکی در صورتی که تخلفاتی را انجام دهند و به تعهدات قانونی خود نیز عمل نکنند، دلیلی برای مطرح شدن دعوای ملکی است.

دعاوی ملکی مانند سایر دعاوی قضایی، شرایط و مقررات خاص خود را دارند و اشخاصی که قصد طرح اینگونه دعاوی را دارند، موضوع شکایت آن‌ها در ارتباط با موضوعات ملکی است. در واقع می‌توان گفت که دعاوی ملکی، همان طرح دعاوی اموال غیر منقول است و با دعاوی اموال منقول، کاملا متفاوت هستند.

افرادی که بنا به دلایلی برای ملک آن‌ها مشکلی به وجود می‌آید، می‌توانند اقدام به شکایت در این زمینه کنند. دعاوی ملکی ممکن است که بین شخص حقیقی با اشخاص حقوقی باشد. به طور مثال، شخصی زمینی را خریداری کرده است، اما بعد از گذشت مدت زمان مشخصی، ارگان‌های ذی‌ربط ادعای مالکیت در ملک مورد نظر را می‌کنند. اما عمدتا دعاوی ملکی بین اشخاص حقیقی مطرح است.

خریدار و فروشنده در بسیاری از دعاوی ملکی به عنوان طرفین اصلی دعوا محسوب می‌شوند که طرح دعوا می‌تواند از سوی هر کدام از طرفین انجام شود. افرادی که در خصوص این که معامله ملکی را انجام شده و ملک خود را به نحوی از دست داده باشند، اقدام به طرح دعوا ملکی می‌کنند.

در مورد انواع دعاوی ملکی و این که چه موضوعاتی در دسته‌بندی دعاوی ملکی قرار می‌گیرند، در بخش بعدی به بررسی آن می‌پردازیم.

انواع دعاوی ملکی

در بخش قبل، آشنایی با دعاوی ملکی پیدا کردیم، حال به دلیل اهمیت بالا دعاوی ملکی، قصد داریم با انواع این دعاوی آشنا شویم. دسته بندی انواع ملکی شامل دعاوی ملکی حقوقی، ثبتی و کیفری هستند.

دعاوی ملکی حقوقی و ثبتی، موضوعات مشخصی دارند و دعاوی ملکی کیفری نیز در ارتباط با وقوع رفتارهای مجرمانه در حوزه ملکی می‌باشد. بر خلاف تصورات عموم جامعه، دعاوی ملکی علاوه بر جنبه حقوقی، دارای زمینه کیفری نیز است.

دعاوی ناشی از خرید و فروش ملک، تنها بخشی از دعاوی ملکی حقوقی هستند اما عمده چنین دعاوی در مورد انجام معاملات ملکی است.‌ دعاوی ملکی ثبتی، به موضوعات نحوه به ثبت رساندن و نقل و انتقال املاک ارتباط دارد. یک ملکی اگر به شیوه نادرست به ثبت رسیده باشد، در زمره چنین دعاوی قرار داده خواهد شد.

دعاوی ملکی زمانی می‌تواند جنبه کیفری داشته باشد که وقوع رفتارهایی در این زمینه، طبق قانون مجرمانه تلقی شود. 

افرادی که وارد معاملات ملکی می‌شوند، باید به این نکته توجه داشته باشند که وقوع جرایمی نظیر کلاهبرداری در این زمینه وجود دارد. کلاهبرداری‌های ملکی عمدتا به دلیل بی‌توجهی طرفین معامله و همچنین عدم آگاهی نسبت به مقررات وضع شده، رخ می‌دهد.

ناگفته نماند که سودجویان با استفاده از ترفندهای مختلف، اقدام به اغفال و فریب معامله کنندگان نموده و به راحتی می‌توانند اموال مالکین را از تصاحب آن‌ها خارج نمایند. 

هر کدام از انواع دعاوی ملکی، نیاز به ارائه اطلاعات کافی در همان زمینه دارند. ارائه اطلاعات در این زمینه از طریق مشاوره حقوقی اعمال می‌شود. مشاوره حقوقی به شکل تخصصی در مورد شکایات ملکی با زمینه‌های حقوقی، ثبتی و کیفری، ارائه می‌شود که در ادامه به بررسی مشاوره حقوقی هر یک از دعاوی مزبور می‌پردازیم. 

مشاوره حقوقی در مورد دعاوی ملکی حقوقی

همانطور که در بخش قبل به آن اشاره شد، یکی از زمینه‌های دعاوی ملکی، در مورد موضوعات حقوقی است. جنبه حقوقی دعاوی ملکی، در ارتباط با موضوعات ثبتی نیز است و طبیعتا ارتباطی با جنبه‌های کیفری و جرم و مجازات ندارد.

مقررات حوزه حقوقی را می‌توان برای چنین دعاوی در نظر گرفت. عامل اصلی در طرح دعوای ملکی حقوقی، سهل انگاری و ناآگاهی معامله کنندگان املاک است که در این صورت فردی که ملکی را خریداری نموده و یا اقدام به فروش املاک خود نموده است، خسارات مادی به وی وارد خواهد شد. 

در مورد این موضوع که مشاوره حقوقی دعاوی ملکی در ارتباط با چه موضوعاتی ارائه می‌شود، می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:

• الزام به فک رهن
• الزام به تنظیم سند رسمی ملک
• الزام به تحویل ملک در تاریخ مقرر در مبایعه نامه
• الزام به تنظیم صورتمجلس تفکیکی
• دعاوی مرتبط با رابطه موجر و مستاجر
• عدم تحویل مورد اجاره توسط مستاجر در زمان تعیین شده در اجاره نامه
• درخواست باطل نمودن قرارداد تنظیم شده در ارتباط با دعاوی ملکی
• تغییر کاربری اراضی کشاورزی
• فروش ملک مشاعی توسط یکی از شرکاء
• اختلافات حوزه املاک تجاری از قبیل سرقفلی

عمده موضوعاتی که در زمان ارائه مشاوره حقوقی دعاوی ملکی، مورد بررسی قرار گرفته و از سوی متقاضیان مورد سوال قرار می‌گیرد، به موارد فوق ارتباط دارد. هر کدام از این موضوعات مزبور، نیاز به ارائه مشاوره به صورت تخصصی داشته و باید از ابعاد مختلف مورد بررسی قرار گیرد. برخی از این دعاوی، به املاک مسکونی، برخی دیگر به املاک تجاری و سایر دعاوی، به اراضی کشاورزی ارتباط دارند. 

یک ملک در صورتی به دلایل مختلف بین مالکین و شرکاء اختلاف پیش آید، منجر به طرح دعوا از طرف ذی‌نفعان می‌شود. مالکی که ملک او دچار مشکل قانونی شده است، باید از روش‌های حقوقی برای حل و فصل آن اقدام کند که لازمه طرح اینگونه دعاوی، استفاده از مشاوره حقوقی و یا گرفتن وکیل ملکی است. 

ارائه مشاوره حقوقی دعاوی ملکی ثبتی

علاوه بر جنبه حقوقی دعاوی ملکی، می‌توان زمینه ثبتی را برای این دعاوی در نظر گرفت. دعاوی ملکی ثبتی زمان مطرح می‌شوند که ثبت رسمی چنین املاکی دچار مشکل شده باشد. تصور کنید که فردی، ملکی را خریده باشد، اما بدون آن که در زمان خرید ملک از مراجعی چون شهرداری و اداره ثبت، استعلام قانونی را گرفته باشد، اقدام به انجام چنین کاری نموده است.

عمده چنین دعاوی در ارتباط با موضوعات ثبتی ملک هستند که البته سایر جنبه‌های حقوقی دعاوی ملکی نیز برای این دعاوی می‌توان در نظر گرفت. 

در واقع می‌توان گفت که دعاوی ملکی ثبتی، همان دعاوی ملکی حقوقی هستند که البته موضوعاتی که زمینه اختلاف را به وجود می‌آورد، به نحوه تنظیم اسناد ملک و مواردی از این قبیل، در ارتباط هستند. ارائه مشاوره حقوقی دعاوی ملکی ثبتی در موارد زیر انجام می‌شود:

• درخواست ابطال سند رسمی تنظیم شده ملک
• درخواست ابطال سند تفکیکی ملک
• درخواست ابطال اسناد املاک معارض
• صدور سند جداگانه برای بخش‌های تفکیک شده ملک
• ابطال روند اجراییه ثبت املاک

همانطور که از موارد فوق پیدا است، تفاوت خاصی بین موضوعات ملکی حقوقی و ثبتی نیست و می‌توان چنین دعاوی را در یک دسته‌بندی واحد قرار داد. تخلفاتی که در زمینه ثبت املاک انجام شده باشد و به طور کلی موارد تخلف در مورد موضوعات ثبتی ملک را می‌توان به عنوان دعاوی ملکی ثبتی در نظر گرفت. 

مشاوره حقوقی دعاوی ملکی کیفری

دعاوی ملکی، علاوه بر زمینه‌های حقوقی و ثبتی، می‌تواند زمینه کیفری نیز داشته باشد. منظور از دعاوی ملکی کیفری، این است که رفتارهای مجرمانه در حوزه املاک انجام شود. امکان وقوع جرم در حوزه ملکی نیز وجود دارد و وقوع تخلف در معاملات ملکی می‌تواند جرم تلقی شود

فردی که بدون آن که حق مالکیت در ملک داشته باشد و با اجبار در ملک شخص دیگر تصرف کند، طبق قانون مجرم شناخته می‌شود. همچنین فروش ملک دیگری به چند نفر نیز می‌تواند عنوان مجرمانه نیز داشته باشد. 

گاهی اوقات مالک، ملک خود را طی اسناد عادی به چند نفر می‌فروشد که در این صورت، مالک مجرم شناخته شده و طرح دعوا ملکی کیفری امکان پذیر است. مشاوره حقوقی دعاوی ملکی کیفری در ارتباط با موارد زیر ارائه می‌شود:

• دعاوی تصرف عدوانی
• دعاوی خلع ید
• جعل اسناد ملکی
• انجام معامله فروش مال غیر
• انتقال منافع ملک به اشخاص دیگر
• انجام دادن معاملات غیر قانونی ملکی تحت عنوان معامله معارض
• تغییر دادن کاربری اراضی کشاورزی بدون داشتن مجوز قانونی
• تجاوز به ملک
• تخریب بناهای ساخته شده
• کلاهبرداری در خرید و فروش املاک

موارد فوق، صرفا به دعاوی ملکی کیفری محدود نمی‌شوند، بلکی دعاوی دیگری نیز در حوزه ملکی که در ارتباط با جنبه کیفری باشند نیز می‌توان در این زمینه در نظر گرفت. کلاهبرداری ملکی، به عنوان یکی از شایع‌ترین دعاوی ملکی کیفری به شمار می‌روند.

کلاهبرداری ملکی به این صورت انجام می‌شود که فردی در قالب نقش خریدار و یا فروشنده وارد معامله شده و با به کار گیری یک سری ترفندهای خاص، از نا آگاهی طرف مقابل سوء استفاده نموده و به راحت‌ترین شکل ممکن، کلاهبرداران می‌توانند در املاک دیگران تصرف کنند. 

با توجه به این که در طی چند سال اخیر، آمار وقوع کلاهبرداری‌های ملکی، بسیار زیاد بوده است، لزوم افزایش سطح آگاهی در انجام معاملات ملکی را می‌طلبد. در این صورت اگر قصد خرید و یا فروش املاکی را دارید، باید دانش کافی در این زمینه را داشته باشید که تمامی این مسائل از طریق دریافت مشاوره حقوقی قابل حل و فصل است.

برای آن که از وقوع چنین مشکلاتی در معاملات ملکی جلوگیری شود، معامله کنندگان بهتر است که در این زمینه از مشاوره حقوقی ملکی با متخصصین استفاده کنند. با توجه به این که معاملات ملکی از حساسیت خاصی برخوردار هستند، کوچک‌ترین تخلفی در این زمینه، منجر به بروز مشکلاتی هم برای خریدار و هم برای فروشنده می‌شود. 

مشاوره حقوقی در مورد نحوه طرح دعاوی ملکی

مشاوره حقوقی ملکی، در ارتباط با نحوه طرح چنین دعاوی ارائه می‌شود. فردی که قصد دارد دعوا ملکی را مطرح کند، باید با نحوه و اصول اقامه چنین دعاوی آشنا باشد. اقامه دعاوی ملکی بسته به این که موضوع دعوا جنبه حقوقی یا کیفری داشته باشد، متفاوت است. طرح دعوا ملکی حقوقی در مراجع قضایی مانند سایر دعاوی حقوقی، رویه ثابتی را دارد. همچنین اقامه دعوا ملکی کیفری نیز به مانند سایر دعاوی کیفری، روند مشخصی را دارد. 

در صورتی که دعوا ملکی، حقوقی و ثبتی باشد، از طریق تنظیم دادخواست و ارائه آن به دادگاه حقوقی صورت می‌گیرد. در واقع اگر قصد طرح دعوا ملکی را دارید، اولین مرحله، نگارش دادخواست مرتبط با موضوع دعوا، می‌باشد.

تفاوتی بین نوع موضوعات ملکی حقوقی و یا ثبتی نمی‌کند و طرح چنین شکایاتی، به واسطه نگارش دادخواست صورت می‌گیرد. بعد آن که خواهان و یا وکیل او اقدام به تنظیم دادخواست کردند، باید آن را به ثبت برسانند که ثبت اوراق قضایی در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام می‌شود. 

با به ثبت رسیدن دادخواست ملکی، زمان حضور طرفین دعوا در دادگاه تعیین می‌شود. در این صورت نوبت به انجام مراحل دادرسی طرح دعوا رسیده و خواهان و خوانده به همراه وکلا خود، در دادگاه حضور پیدا کرده و از حق خود دفاع می‌کنند.

در نهایت بعد از طی کردن فرآیند دادرسی، دادگاه حکم را صادر می‌کند. رای دادگاه بدوی طبق قانون، قابل اعتراض از طرف اصحاب دعوا بوده که رسیدگی به اعتراضات احکام صادره از دادگاه بدوی، در مراجع تجدید نظر انجام می‌شود. 

نحوه طرح دعاوی ملکی کیفری، برخلاف دعاوی ملکی حقوقی، با تنظیم و ارائه شکواییه انجام می‌شود. بعد از آن که شکواییه تنظیم شد، در دفاتر خدمات قضایی به صورت الکترونیک به ثبت رسیده و پرونده جهت رسیدگی به دادسرا صالح فرستاده می‌شود و دادسرا ابتدا به انجام تحقیقات مقدماتی پرونده اقدام می‌کند و بعد از اتمام فرآیند تحقیقات، با صدور کیفرخواست، پرونده به دادگاه کیفری صالح، احاله می‌شود. صدور آرای کیفری نیز قابل رسیدگی مجدد است. بعد از صدور حکم قطعی، امکان اعاده دادرسی نیز در مورد رای قطعی نیز وجود دارد. 

نحوه طرح دعاوی ملکی، مستلزم داشتن وکیل است که اگر شرایط دسترسی به وکیل بنا به دلایلی نباشد، موکلین می‌توانند از خدمات مشاوره حقوقی استفاده کنند. مشاوره حقوقی در ارتباط با موضوعات ملکی نیز توسط همین وکلا دادگستری ارائه می‌شود و موکلین با نحوه اقامه دعوا ملکی و شرایط قانونی آن آشنا می‌شوند. 

در مورد دعاوی ملکی به مشاوره حقوقی نیاز دارید؟

علت اصلی به وجود آمدن مشکلات ملکی به دلیل عدم آگاهی شهروندان از قوانین و مقررات وضع شده برای انجام معاملات ملکی است. در این صورت لازم است که برای معامله املاک مختلف، از مشاوره حقوقی استفاده کنید.

دریافت مشاوره حقوقی ملکی از هر جهت برای افرادی که در زمینه ملکی با مشکلاتی مواجه شده باشند، دارای مزایا فراوانی است. البته که داشتن وکیل نیز در طرح چنین دعاوی، مزایا خاص خود را دارد. 

اگر در مورد دعاوی ملکی به مشاوره حقوقی نیاز دارید، مجموعه بنیاد وکلا می‌تواند انتخاب مناسبی برای شما در این زمینه باشد. روش‌های ارائه مشاوره حقوقی بنیاد وکلا، به صورت تلفنی، آنلاین و حضوری است. همچنین امکان ارائه مشاوره حقوقی رایگان نیز توسط این مجموعه وجود دارد. 

وکلا و مشاورین بنیاد وکلا در هر ساعتی آماده ارائه مشاوره حقوقی در زمینه دعاوی ملکی به صورت تخصصی هستند و بهتر است که در این زمینه از خدمات مشاوره به بهترین شکل ممکن بهره مند شوید. برای دریافت مشاوره حقوقی ملکی، با کارشناسان ما در ارتباط باشید تا نحوه استفاده از این خدمات برای شما ارائه شود.