بعد از تاریخ تنظیم سند، درخواست الزام به فک رهن و تنظیم سند و تحویل مبیع رو ارائه دادیم و قرار رد دعوا صادر شد، چگونه مطالبه ضرر و زیان نماییم؟

با سلام و تشکر از تحملتان در پاسخ به سوالات عزیزان
من و همسرم یک واحد آپارتمان را به مبلغ کلی ۲۶۵ میلیون در تاریخ ۲۰/ ۱/ ۹۸ خریداری و فروشنده در همان لحظه اظهار داشته بود که ملک مذبور به دلیل بدهی در رهن بانک اقتصاد می باشد و در لحظه تنظیم مبایعه نامه مبلغ ۱۵ میلیون از طریق کارتخوان دفتر املاک به قسمتی از ثمن‌ معامله پرداخت کردیم و مقرر شد مبلغ ۸۰ میلیون از طریق وام مسکن اولی خریداران و مبلغ ۱۷۰ میلیون باقیمانده در زمان تنظیم سند در تاریخ ۲۰/ ۲/ ۹۸ در دفتر خانه از طریق خریدار پرداخت و یا اینکه قبل از آن به شرط فراهم نمودن مابقی بدهی فروشنده به بانک اقتصاد از طرف خریدار با مبلغ فروشنده جهت تسویه بدهی و فک رهن ملک به بانک اقتصاد پرداخت بشه ولی فروشنده مابه التفاوت بدهی خودش رو فراهم نکرد و در موعد تنظیم سند هم نتوانست ملک رو از رهن بانک اقتصاد در بیاره و چون نتونست سند رو از رهن در بیاره و ملک رو هم تحویل نداد، ما هم بقیه پول رو بهش ندادیم و بعد از تاریخ تنظیم سند طی دادخواستی، درخواست الزام به فک رهن و تنظیم سند و تحویل مبیع رو دادیم ولی چون مشخص شد ملک از چند ماه قبل فروش توسط بانک به مرحله اجرا رفته و البته اینو فروشنده عنوان نکرده بود و پرونده جهت اجرا به ثبت اسناد رفته، ولی هنوز اقدامی از طرف اسناد انجام نشده بود ولیکن باز هم دادگاه قرار رد دعوا صادر کرد.
حال بعضی از وکلا میگن یا برو خودت تمام بدهی فروشنده رو بده و ملک رو از اجرا در بیار بعد دادخواست تنظیم سند صادر کن یا بایست بانک ملک رو بزاره مزایده و بعد فسخ قرارداد و درخواست ضرر و زیان.
حال فروشنده هم اظهارنامه داده که باید بقیه پول یعنی ۱۷۰ میلیون به اضافه ضرر و زیانش رو من بدم.
نمیدونم باید چه کار کرد؟
لطفا راهنمایی کنید.