پیش از بررسی مال غیر و اجاره مال غیر باید گفت، طبق اصل تسلیط مقرر در ماده ۳۰ قانون مدنی هر مالکی می تواند هر نوع تصرفی را که بخواهد در مال خود بنماید.
در مال مشاع این اختیار برای کل شرکا با هم شناخته شده است، اما اختیار هر یک از شرکا به تنهایی محل بحث است و این سؤال مطرح است که حدود اختیارات هر یک از شرکا چیست؟
قطعا هر شریکی نمی تواند کل اختیارات مالک را به تنهایی داشته باشد؛ چون این امر منجر به بروز تعارض می شود؛ مثلا ممکن است شریک اول کل شش دانگ ملک را به شخص دیگری بفروشد و شریک دوم آن را باز به شخص دیگری انتقال دهد، لذا محدودیت هایی بر شرکای ملک تحمیل خواهد شد.
ممکن است یکی از شرکا بخواهد سهم خود از مال مشاع را به جای استفاده شخصی به دیگری اجاره دهد و لذا این سؤال را مطرح می شود که اساسا آیا چنین اجاره ای می تواند صحیح باشد؟ از طرف دیگر ترتیب تسلیم و بهره برداری از آن چگونه خواهد بود؟
گاهی اوقات در جامعه اشخاص سودجو با سوء استفاده از موقعیت هایی که برایشان پیش می آید و یا شرایطی که به علت عدم آگاهی از قانون برای آنان به وجود می آید، مبادرت به انتقال اموال منقول یا غیرمنقول دیگران می کنند که این عمل از نظر قانون جرم و مرتکب آن به مجازات های سنگینی محکوم می شود.
شرایط بغرنج است اما راه حل بسیار ساده و در دسترسی وجود دارد، وکیل پایه یک دادگستری ما در بنیاد وکلا آماده راهنمایی، کمک، مشاوره و تلاش برای حل مشکل پرونده شما هستند.
شرح عمل مجرمانه اجاره مال غیر
به موجب ماده یک قانون راجع به انتقال و اجاره مال غیر مصوب فروردین ۱۳۰۸ کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است، به نحوی از انحاء عینا یا منفعتا بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند، کلاهبردار محسوب و به مجازات کلاهبرداری محکوم می گردد.
باید توجه داشت که معامله کننده باید عالم به این امر باشد که مسکن یا ملک مورد معامله متعلق به غیر است و اثبات این امر با دادستان و شاکی خصوصی است که باید دلایل آن را به دادگاه ارائه دهند.
پس اگر شخصی بدون اطلاع از اینکه آپارتمان یا ملک متعلق به دیگری است آن را معامله کرده باشد، عمل او کلاهبرداری محسوب نمی شود و نمی توان او را مجازات کرد.
اما این بدان معنا نیست که عمل او از حیث حقوقی صحیح است، بلکه از نظر حقوقی او اصطلاحا معامله فضولی انجام داده است.
برابر ماده ۲۴۷ قانون مدنی معامله نسبت به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست، حتی اگر صاحب مال باطنا راضی باشد ولی اگر مالک یا قائم مقام او (مانند وارث مالک) پس از انجام معامله توسط غیر، آن را اجاره کند، در این صورت معامله صحیح و نافذ می شود.
پس آنچه که عمل مجرمانه یعنی فروش مال غیر را از معامله فضولی متمایز می کند، همان سوء نیت فروشنده است که با عمل خود می خواهد به مالک ضرر برساند و خود یا فرد موردنظر او به صورت نامشروع صاحب مال شوند.
فرقی نمی کند که فروشنده مال غیر، عین آپارتمان یا ملکی را به دیگری منتقل کند یا منفعت آن را.
برای مثال اگر آقای احمدی آپارتمان متعلق به آقای بهزادی را بدون رضایت او به مدت یک سال به شرکت تجاری الف اجاره دهد، مرتکب کلاهبرداری شده است.
شخصی مستاجر یک واحد تجاری است و آن را در سال ۱۳۶۰ اجاره کرده است، در اجاره نامه قید شده است که او حق انتقال و اجاره به غیر ندارد ولی مستاجر آن را در سال ۱۳۸۶به غیر منتقل می کند.
آیا عمل او که با علم و آگاهی بوده کلاهبرداری است؟ گرچه در مقاله های مربوط به روابط موجر و مستاجر به طور مفصل به آن می پردازیم ولی در پاسخ به این پرسش باید گفت: خیر.
زیرا به موجب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ در صورت تخلف مستاجر و انتقال منافع به غیر، با درخواست مالک، وی باید عین مستاجره (مغازه) را تخلیه کند و فقط مستحق دریافت نصف بهای حق کسب و پیشه به قیمت روز خواهد بود.
همین حالا می توانید تلفن خود را بردارید. وارد صفحه اصلی بنیاد وکلا شوید و به وکیل آنلاین برای راهنمایی بیشتر پیام دهید.
شخصی مالک یک واحد آپارتمان است و برای اخذ وام آن را در رهن بانک قرار داده است آیا با فروش آپارتمان مرتکب کلاهبرداری می شود؟
پاسخ: خیر عمل او کلاهبرداری نیست؛ زیرا عین مال حتی با به رهن گذاشتن آن به او تعلق دارد و هر مالکی حق دارد هرگونه تصرفی نسبت به عین مال خود به عمل بیاورد.
اما می بایست بانک به عنوان مرتهن قبل از خرید و فروش آپارتمان رضایت خود را اعلام نماید و فروشنده (راهن) نمی تواند تصرفاتی کند که حقوق بانک (مرتهن) تضییع شود.
به هر حال در خرید و فروش آپارتمان چنانچه بانک رضایت خود را نسبت به معامله اعلام ننماید، چنین دعوایی در محکمه قابل طرح به نفع بانک خواهد بود.
بنابراین عمل مالک آپارتمان (راهن) نه نسبت به بانک (مرتهن) و نه نسبت به خریدار کلاهبرداری نیست و اگر خریدار از در رهن بودن آپارتمان هنگام معامله آگاه باشد، مسئله ای پیش نمی آید و اگر بدون اطلاع از در رهن بودن ملک آن را خریده باشد، حق دارد تا فروشنده را ملزم به فک رهن کند.
اما هنگامی که مالک با سند عادی (قولنامه، مبایعه نامه) آپارتمان را به دیگری می فروشد و سپس سند رسمی را در رهن بانک قرار می دهد، مرتکب کلاهبرداری شده است و خریدار حق دارد از او شکایت کیفری کند.
در همین راستا دریافت اطلاعات به شیوه تماس با وکیل تلفنی سریع‌ترین حالت ارائه خدمت به شما می باشد.
اگر ملکی که بین چند نفر مشاع است و یک نفر از آنان تمام ملک را به دیگری منتقل کند مرتکب کلاهبرداری شده است؟
از نظر حقوقی انتقال ملک مشاع به شکل مفروز بدون موافقت سایر شرکا صحیح و نافذ نیست، ولی اگر مورد انتقال معادل سهم انتقال دهنده باشد، از جهت اینکه سوءنیت نداشته، فاقد جنبه کیفری است و اگر تمام ملک مشاع یا بیش از سهم خود را انتقال دهد و این عمل همراه با سوء نیت باشد عقیده غالب آن است که این شخص به عنوان کلاهبردار قابل تعقیب می باشد.
آیا با گذشت شاکی خصوصی کلاهبردار از مجازات معاف می شود؟
جرم فروش مال غیر از جمله جرایم غیرقابل گذشت می باشد و حتی با رضایت مالباخته متهم تعقیب و به کیفر خواهد رسید ولی با گذشت شاکی دادگاه می تواند در مجازات متهم تخفیف قائل شود و میزان جزای نقدی را کاهش دهد، ولی در مورد حبس نمی تواند به کمتر از یک سال حکم صادر کند و در مورد رد مال با توجه به رضایت مالباخته این امر موضوعا منتفی می شود.
شخصی که مال غیر را از انتقال دهنده (فروشنده) خریداری کرده و مال به او انتقال داده می شود آیا مسئولیتی دارد؟
اگر انتقال گیرنده (خریدار) در حین انجام معامله به عدم مالکیت طرف آگاه باشد، کلاهبردار محسوب می شود.
حتی اگر مالک ملک از وقوع معامله مطلع شود و پس از اطلاع اظهارنامه ای مشتمل بر اعلام مالکیت خود برای خریدار نفرستد، معاون جرم محسوب می شود؛ زیرا چه بسا مالک با تبانی با فروشنده شرایط را برای کلاهبرداری از خریداری که از جریان آگاه نبوده فراهم آورد.
در این راستا شما می توانید از دانش و تجربه مشاوره حقوقی انتقال مال غیر توسط متخصصین بنیاد وکلا بهره‌مند شوید.
سلام خسته نباشید. یک ملک ارثی که یکی از ورثه معلوم نیست کجاست و دسترسی بهش امکان پذیر نیست را اجاره داده‌ایم. مستاجر هم به ما رو دست زده. حالا میخوایم با شکایت بلندش کنیم ولی میگن کلا نمیتونیم طرف شکایت بریم چون به خودمون میگن مال غیر رو اجاره دادین. در صورتی که ما حتی خیلی زیر قیمت هم اجاره دادیم و ۵ دانگ خانه هم مال ما بوده و اون یکی وارث هم واقعا در دسترس نیست که بشه ازش وکالت گرفت. اگر میشه راهنمایی بفرمایید.